[서투기 24기 6각형 투자자되어 서울에집4조 폴스타] 1주차 강의후기

2025년 서울투자 기회 잡는 법투자 기회 잡는 법

PART 1 서울 수도권 시장 진단

[본]

어떤 아파트? 앞으로 전세가격이 올라갈 아파트

얼마의 가격에? 비싸지 않은 적당한 가격에

얼마의 투자금으로? 내 형편에 맞는 종자돈으로

상급지라고 다 오른 것 아니다

같은 지역내에서도 생활선 선호도에 따라,

단지 선호도에 따라 가격 흐름이 다 다른다.

좋은 곳, 좋은 단지는 가격이 이미 많이 올랐다

→가격이 싸지 않다.

덜 오른 단지도 있음으로 상급지부터 기회를 찾아 나가야 한다

[깨]

시장을 볼 때 ‘퉁’쳐서 보면 안된다.

‘용산이면 무조건 건이지’, ‘분당이 안올랐겠어?’

라고 속단하지 말고, 상급지의 각 생활권, 단지별로

면밀히 가격을 파악하야 한다.

수도권, 특히 서울의 모든 단지는 가치 있다 생각하고

투자 기회를 적극적으로 살펴야 한다

[적]

내 투자금 범위에 맞추어 매물 찾지 말고,

‘가치’를 1순위로 가치 있는 지역, 물건부터 투자대상 찾기

속단, 지레짐작하지 말고 최고 가치 있는물건 중 내 예산 범위에 있는

혹은 내 예산에 맞춰질 수 있는 물건 찾아내기

PART2 서울&경기 지역 특징

[본]

1급지란? 성골

▶강남, 서초, 송파, 용산

입지 가치 판단이 필요 없다

우리 동네 자체가 브랜드인 경우가 1급지

‘나 압구정 살아, 이촌살아, 반포 살아 등’

똘1전략의 집대성! 최종 끝판왕

그만큼 사람들의 욕망과 소유욕구라는 심리가

뭉쳐진 곳이라 가격이 시장상황과 관계없이 오른다

이미 많이 올라있어 언제든 큰 폭의 하락이 올 수 있음을 알아야 한다

그리고 아무나 살 수 없다

토허제로 묶이고, 투기과열지구로 묶여 있다

2급지란? 진골

▶양천(목동), 성동, 광진, 마포

대체할 수 없는 뚜렷한 입지강점을 최소 2개 이상 보유한 곳

3급지란? 6두품

▶동작, 강동, 영등포, 중구, 종로

일반 서민들이 꿈꿀 수 있는 최고의 투자처

모두 교통의 강점이 있어 성실한 근로자들의 천국

4급지란? 서민들의 안식처

▶ 동대문, 강서, 서대북, 성북, 관악, 은평

적어도 하나의 입지 강점을 갖춘 곳

열심히 일한 서민들이 내집마련 할 수 있는 최고 지역

5급지란? 일단 행정구역은 서울

▶ 노원, 구로, 중랑, 강북, 금천, 도봉

인서울 이긴 하나 주변 힘쎈 경기도 도시들과 경쟁해야하는 고달픔 있음

[깨]

서울25개구, 1300만 대권역 경기를 일목요연하게

서열화 하는 건 어려운 일이다.

그럼에도 불구하고 상하급지 간의 특징과 그 차이를

알아두는 건 의미 있다.

대한민국의 모든 역량이 집결된 강남권역의 가치을 알고

그 중심에서 파동을 그리듯 넓어져 가는 급지의 가치를

알고 아파트 투자의 근간을 잡아야 한다

당순한 행정구역 위주로 가치 판단 하지말고,

입지를 생각하며  가치 판단 해야한다.

예, 구로는 5급지. 그러나 신도림은 4급지보다 가치있다

쾌적한 거주환경+2호선가치

강서는 4급지지만 마곡은 더 상급지다.

핵심업무지구로서의 역할 수행+주거균질성+교통

[적]

강남권에 얼마나 빨리 도달할 수 있느냐를 제1원칙으로

투자고려하기

강남엔 직장, 학군, 환경(백화점, 문화시설 등) 다 있다.

우리가 서울살면 해야하고, 하고싶은 것들이 강남권에 다 있다.

교통을 통한 강남권 접근성도 중요하지만, ‘물리적’거리도 중요하다.

물리적으로 가까워야 ‘심리적’으로 안정되기 때문이다.

같은 강남 30분이라도, GTX타고 30~40km떨어진 경기도 보다,

지하철 없어도 버스타고 5km이내 서울사는게 더 좋을 수 있다.

<강남에 집 사고 싶어요> 책 추천!

PART3 가치성장투자와 소액투자

[본]

6억 이상 있으면 살 수 있는 것 중 가장 좋은거 사기

좋은건 가격 이미 많이 올랐기 때문에 향후 하락가능성도 있다

그러나 좋기 때문에 나중에 가장 빨리 더 많이 오른다

타이밍 제지 말고 살 수 있다면 언제든 사라!

2억 이하 소액있어도 수도권 투자 가능하다 

입지는 떨어지지만 연식좋거나, 연식다소 빠지는 곳

위주로 투자처 적극적으로 찾아 봐야 한다

지금도 투자할 곳들 많다

[깨]

메타인지 하기.

좋은 곳들은 지금 당장 투자하긴 어렵다

서울수도권 소액 투자는 보통 2억은 든다

그리고 이전처럼 전세만 오르고 매가는 하락하는

그래서 매전갭 붙는 이상적인 투자환경은

오기 힘들다. (부동산 정보 확산 등으로)

3천 이하, 5천이하 아주 소액으로 수도권에서

가치 있는 곳 투자는 현실적으로 어렵다.

적어도 2억, 아주 적어도 1억 이상은 마련해야 한다.

[적] 

우선 2억 마련하기

근로소득 통해 모으고, 지방투자 물건 차익 생기면

큰 욕심 내지지 말고 매도하여 수도권 진입 준비해야 한다

그러기 위해 현재 종자돈이 부족, 없더라도

부지런히 수도권, 특히 서울에 앞마당 늘려 나가야 한다.