세입자분이 갑자기 나가시겠다고 합니다 [월부이브]



안녕하세요? 월부이브입니다.

오늘은 계약 만기 전 나가겠다는

세입자의 연락을 받고

느꼈던 점을 공유해 보려고 합니다.

저는 24년 5월 수도권에 2호기를 매수했고

24년 6월 전세 계약을 했습니다.

2년 뒤인 26년 하반기에

5% 올려 받을 수 있겠구나 생각하고 있었는데요.

그런데 오늘 세입자분의 연락을 받았습니다.

계약 만기가 1년 정도 남은 상황인데

부동산에 광고를 하고 복비를 본인들이

부담하겠다고 양해를 구하는 내용이었습니다.

부사님과 이야기해 보니

보수적으로 잡아도 전세가가 1~2천 정도 오른 상황.

3호기를 준비하고 있기 때문에

예상보다 1년 일찍 투자금이 회수되는 건

매우 땡큐베리감사인 상황인데요.

그저 좋은 일이라고만 생각하고 넘기기 전에

이번에 세입자의 연락을 받고 느꼈던 부분을

복기해보려고 합니다.

1. 세입자의 상황을 알고 있었습니다.

전세와 매매 잔금을 하는 날

세입자분을 만나면서

이런저런 이야기를 나누었습니다.

세입자분은 혹시 계약만기 전에 나가도 되는지

걱정어린 목소리로 사장님에게 물어봤습니다.

저는 이렇게 계약할 때

세입자의 상황을 미리 알아두면 좋다는

강의 내용이 생각나서

아, 일찍 나갈 수도 있는 상황이세요?

라고 물어봤습니다.

네. 저희 관사 자리가 아직 안 나서 임시로 여기 사는 거라서요.. 확실한 건 아닌데 내년이면 자리가 날 것 같아요.

그리고 9월 입주이긴 하지만

그래도 아직 더웠는데

에어컨도 설치 안 하는 걸 보면서

진짜 나갈 확률이 높겠구나 생각하면서

세입자분 연락처 메모에 이 내용을 바로 적어두었고,

그 이후로도

이 분이 갑자기 나갈 수도 있다는 걸 인지하면서

그래도 리스크는 없는지 매달 체크했습니다.

2. 투자물건의 전세시세를 알고 있었습니다.

저는 매달 임보 결론을 쓸 때마다

자산현황을 정리하면서

투자물건의 전세를 트래킹합니다.

세입자의 전화를 받는 순간

얼마전 확인했던 최저 전세가가 바로 떠올랐습니다.

(지금 세입자 전세가와 같은 가격)

그리고 초기 전세 셋팅 때 했던 것 처럼

동일 생활권의 전세 시세와

상위 생활권의 전세 물건까지 확인하고

부동산 사장님에게 전화했습니다.

막상 전화해보니

최저가 물건은 날짜가 고정되어 급한 물건이고

시세는 더 높다고 하시는 부사님.

그래도 매달 투자물건의 전세가격을

보수적으로 알고 있어야

이렇게 갑작스러운 상황이 생겼을 때

당황하지 않고 바로 대응이 가능하다는 걸 배웠습니다.

3. 초반 전세금 셋팅에 욕심내지 않았습니다.

투자 당시 샷시포함 올수리를 했고

공실이라서 날짜도 자유로운 상황이었지만

저는 당시 단지내, 생활권내 최저가로

전세를 셋팅했습니다.

그 덕분에 당시에

갑작스러운 투자자 진입으로 전세 물건이 많아지는 상황에서도

수리가 끝나기도 전에 전세 계약을 할 수 있었습니다.

이렇게 보수적으로 전세를 셋팅한 덕분에

이번에도 세입자가 갑자기 나가는 상황에서

전세가 방어가 가능했습니다.

다시한번 전세가에 욕심부리지 말아야겠다고 다짐했습니다.

4. 샷시까지 수리했습니다

저는 원래 적당히 수리할 생각으로

매물 코칭을 넣었는데 자향님께서

공실에 매도자가 수리 기간을 주는 조건이고

장기간 보유할 수 있는 물건이니

이번에 샷시까지 수리하는 게 좋겠다는

가이드를 받았습니다.

그래서 저는 코칭 받은대로

샷시에 중문까지..ㅎㅎ 특올수리를 했고 (총 900만원 추가)

수리비는 많이 나왔지만

이번에 갑자기 전세를 새로 맞추게 되면서

확실히 수리를 잘 해두면 그게 큰 무기가 되고

관리가 훨씬 더 쉽다는 걸 느꼈습니다.

당장 비용을 줄이는 것보다

장기적인 관점에서 투자를 하는 것이

얼마나 중요한지 배울 수 있었습니다.

5. 혹시 전세 시세가 떨어진 상황이었다면?

이번엔 다행히 전세 시세가 오른 상황이었지만

만약 주변에 공급이 있거나

전세가가 떨어진 상황이었다면 어땠을지

생각해 보았습니다.

혹시라도 무리해서 투자하여

자금 여력이 없다면 대응이 어려운 상황..

항상 리스크에 대비해 두어야 하고

전세 만기가 남았더라도

방심해서는 안 된다는 생각이 들었습니다.

지금은 관리해야 하는 물건이 두 개 뿐이지만

나중에 챗수가 늘어나게 되면

특히나 더 조심해야겠습니다.

6. 결국은 대응의 영역이다

우리가 투자를 할 때 저환수원리를 체크하고

리스크를 최대한 피하지만

이렇게 갑작스럽게

내가 통제할 수 없는 상황은

언제든 일어날 수 있다는 것을

이번에 뼈저리게 깨달았습니다.

아무리 사전에 리스크를 잘 체크했다 하더라도

항상 대응할 수 있는 투자자가 되어야겠습니다.

긴 글 읽어주셔서

감사합니다!