[와이케이91] 5/12 실투경_매수할 땐 몰랐지만, 매도할 때 깨닫는 10가지 교훈

매수할 땐 몰랐지만, 매도할 때 깨닫는 10가지 교훈

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1. 매도에 있어서 수익률과 투자금은 양날의 검이다
-> 처음엔 최대한 적은 투자금으로 최대한 좋은 물건을 사기 위해 노력했음.
-> 지금은 적절한 투자금으로 최대한 좋은 물건을 사는 것을 과제로 함.
-> 투자금을 적게 들여 수익률을 높이는 투자를 하는 경우 상대적으로 낮은 선호도의 물건을 사게되고, 장부상 수익률을 높지만 실제 매도 순서에서 밀리는 경우가 많음.
-> 다만 단순히 '수익률이 높으면 최고다' 라는 생각이 모든 순간, 모든 사람에게 맞지 않는다는 것을 경험함.
-> 투자라는 것은 리스크를 감수하고 그 대가로 수익을 얻는 것이다.

2. 팔아야 돈이다
-> 요렇게 저러헤 하면 쉽게 되겠네? 라는 생각과 각오로 덤벼들면 필패다.
-> 투자는 게임이 아니다. 투자 성과가 내 계좌로 입금이 되야 비로소 끝난다. 팔아야 돈이다.

3. 까치밥을 줘야한다
-> 팔기 전엔 내 물건이 제일 후져보이고, 사람이 전혀 돌지 않는 것 같고 가끔 오는 사람들은 말도 안되는 가격만 던진다.
-> 매도를 결정하는 순간, 후회가 쓰나미처럼 물려든다. 내 물건의 가치보다 너무 싸게 판것 같은 느낌. 매수자가 괜히 얄밉고 부사님은 매수자 편만 드는 것 같아 야속하다.
-> 하지만 매도는 까치밥 (매수자의 이익분)이 있어야 한다.
-> 조금이라도 더 받기 위해 까치밥을 두지 않고 머리 끝에서 팔길 원한다면 매도는 원활히 됮 않는다.
-> 매수는 내가 결정하면 이뤄지지만 매도는 다른 사람이 결정해줘야만 이뤄질 수 있다.
-> 조금 아쉽더라도 49:51의 의사결정을 헀다면 옳은 방향이라 믿고 과감히 결정해야 한다.

4. 수도권은 확실히 다르다
-> 수도권은 운영 측면에서 난이도가 지방보다 확실히 낮다.
-> 해당 단지가 수요가 있는 단지라면 매도 또한 지방보다 훨씬 수월하게 되었다. (난이도가 낮다는 것이 가격이 잘 오른다 라는 의미는 아님)

5. 지방 매도 난이도는 올라갔다
-> 21년 이후 기본 세율 적용받는 주택 최소 보유기간이 1년에서 2년으로 변경되고, 임대차법으로 세입자 거주기간이 2년에서 4년으로 늘어난 상황이다.
-> 지금은 3년이 지나거나, 중간에 어떻게든 세입자와 협의해서 공실을 만들어야만 매도가 수월한 상황이다.
-> 지방 투자는 목표 수익률을 달성하면 뒤도 돌아보지 말고 매도해라.

6. 시장마다 팔리는 것이 다르다 (실거주장, 투자자장)
-> 23년 이후 전국은 실거주장이다.
-> 투자자 대상 매도 전략 (세낀 물건 매도)보다 실거주 대상 매도 전략(공실 후 매도)으로 가는 것이 보다 효과적인 시장이다.

7. 매도 관점에서 호재는 큰 기회이다
-> 교통 호재가 가격에 영향을 미치는 순간은 호재 발표 시, 공사가 착공 시, 개통 시이다.
-> 이 3가지 시점에 맞춰서 매도하면 미래 가치가 반영된 가격으로 매도 할 수 있다.
-> 투자자는 매도가 없다고 생각하되, 시장의 기대감이 부풀어오를 때를 골라 매도에 활용하는 것이다.
-> 더 좋은 투자처를 찾는다면 호재가 일부 반영된 미래가격으로 엑싯. 
-> '은 값'이라면 호재를 품고 있는 지역에 투자하고, 호재값을 온전히 받기보다 일부만 받는 것 (까치밥 남기기)을 잊지말기.

8. 매도 호가 기술은 상황마다 다르다
1) 가장 낮게 내려 내놓는 것
-> 팔고 싶다면 내 물건을 최소 해당 생활권 1등으로 만들어놔야 한다.
2) 뒤에 숨어있다가 앞으로 치고 나가기
-> 급하지 않거나, 최대한 많이 받고 싶을 때 이 방법 활용
-> 해당 단지의 2개 호가 정도 위로 내놓는 것
-> 매수자가 나타나면 최저가로 제시해서 거래하는 방법

=> 1).2) 방법을 적용하기 위해서는 해당 단지 (나아가 생활권)의 최저가 물건 수준을 명확히 알고 사장님들에게 내 물건이 호가는 높게 광고해주되, 살 사람이 있으면 내 물건을 추천해달라고 100번 말해놓기
=> 실기간으로 변하는 단지 상황을 파악하고 최저가 물건 가격을 명확히 알아야 살 사람이 나타났을 때 과감하게 가격을 네고할 수 있다.

9. 로얄동 로얄층은 비교평가만큼이나 너무 중요하다
1) 그래프에 보이지 않는 선호도
-> 단지 선호도 순서, 투자 순서까지도 파악해야 함
2) 실거주 주도 시장에서 떨어지는 환금성
-> 투자자로써 합리적인 가격을 내세우지만 실거주자들은 경쟁력있고 수리된 동향보다 기본집 남향을 선택하는 경우가 꽤 많음.
3) 적용점
-> 경쟁력 있는 가격에 RR을 산다.
-> 투자금이 완전히 부족해 어쩔 수 없이 단지 내에서 떨어지는 물건을 살 수 밖에 없거나, 가격 수준이 사지 않으면 안될 수준의 물건을 발견 했을 때는 RR이 아니어도 된다.

*주의점
-> 무조건 RR을 사라는 것이 아님.
-> 싸다는 이유로 선호도가 확연히 떨어지는 물건을 사는 것을 주의해야 함.

10. 수리는 확실히 의미가 있다
-> 수리 된 것을 매수하거나 기본집을 싸게 매수해서 수리하는 것도 보유기간 동안 운영 스트레스를 덜 받는다.
-> 실거주는 수리라는 것의 심리적 문턱이 높으므로 수리된 것을 매수하거나 수리를 하는 경우 매도할 때 유리하다.