등기부 등본 및 계약 관련 질문 드립니다.

헤이슬리

25. 05. 14. 01:02

쉐마님 안녕하세요. 등기부등본 갑구에 가격(거래가액)이 적혀있지 않은 경우와, 계약금이 매전갭보다 높은 경우에 대해 궁금하신 것 같네요^^ 하나씩 답변드려 보겠습니다~ 1) 등기부등본 갑구에는 거래가액이 적혀있기 마련인데, 아래의 경우에 해당하면 미기재될 수 있다고 합니다. a) 2006년 이전의 거래인 경우 (부동산 실거래가격 신고제는 2006.01.01부터 시행됨) b) 검인 신고 대상인 경우 (=실거래신고 비대상) - 일정수준 이상의 세대수와 규모가 아닌 경우 (아파트는 50세대 미만이면 검인신고 대상) - 증여, 신탁해지, 판결 등으로 취득한 경우 c) 매매목록이 있는 경우 (1개의 신고필증에 2개 이상의 부동산이 기재되어있거나, 공동명의에서 공동명의로 거래하는 경우) - 매매목록을 제출한 거래의 경우, 별지에 합산금액이 표기되어 갑구에는 별도 표기하지 않음 => 만약 2006년 이후 연식의 아파트이면서 세대수도 50세대를 넘는 일반적인 규모의 아파트라면, 증여로 취득한 부동산이거나(거래가액을 등기부등본 관련 서류로는 확인불가), 공동명의에서 공동명의로 매매거래한 경우(매매목록을 열람하면 거래가액을 확인할 수 있음)일 확률이 높을 것 같습니다. 2) 질문하신 상황은 임차인이 아직 없어서 매수 후 새로 전세임차인을 구해야하는 경우로 보이는데, 이때 매매 대금을 치르는 과정은 이렇습니다. (1) 계약금 지불 (매수자→매도인). 보통 매매가의 10% 수준이나 협의가능 (매매가 3.1억의 경우 통상 3100만원) (2) 전세 임차인의 보증금을 받아(2.9억), 매매잔금 2.79억을 매도인에게 지불 후 소유권 이전 -> 매매잔금을 내고도 전세보증금이 1100만원 남으니, 앞서 매매계약금으로 지불한 3100만원 가운데 1100만원을 제하면, 결론적으로 최종 투자금은 매전갭에 해당하는 2000만원이 됨. (취득세, 부동산중개료, 법무사비는 별도) 쉐마님이 궁금해하셨던, 계약금이 갭금액보다 큰 경우는 전세를 안고 매수하는 전세승계 조건인 경우나, 신규 전세계약을 매도인과 임차인이 맺는 경우에 해당할 것 같습니다. 전자(세안고 매매)의 경우 보통 계약금을 따로 지불하지 않고, 매수인이 지불해야하는 매매 대금과 매도인이 보관하고 있는 전세보증금을 상계하여 처리합니다. 즉, 매수인이 매도자에게 매전갭에 해당하는 금액 (예시의 경우 2천만원) 만 계약과 동시에 잔금으로써 지불하여 소유권을 바로 이전하는 경우가 많습니다. 어차피 임차인이 이미 살고 있으니 잔금일을 따로 잡을 필요가 없기 때문입니다. 후자(매도인과 신규임차인이 계약)의 경우 말씀하신 a안과 b안 둘다 가능하므로 매도자와 협의하여 정할 것 같습니다. 하지만 제가 매수자라면 소유권을 이전 받아야 하는 입장이다보니 굳이 더 많은 돈을 매도인에게 넘기는 b안보다는 a안으로 진행해볼 것 같네요~