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[182] 투자금을 크게 줄이는 기술 2가지 (+부작용) by 새벽보기
본 것
투자를 하려고 하다보면 투자금은 늘 부족하다. 투자금을 줄이는 본질적인 방법은 발품을 팔아 좋은 물건을 찾는 것. 많이 깎이는 물건을 찾는 것. 비교평가를 잘하여 같은 투자금에 좋은 물건을 찾는 것 등이지만, 본질적인 방법보다는 효과는 작지만 간단히 쓸 수 있는 기술도 있다.전세를 더 받고 수리비를 줄이는 것.
투자금 = 매매 - 전세 + 수리비 +기타(복비 등)
(1) 수리비를 작게 만드는 방법은 수리된 물건을 찾는 것이다. 수리된 물건을 수리되지 않은 가격에 파는 물건을 구해야한다. 여러 단지를 많이 가봄으로 써 그런 물건들을 찾는 것! 내가 생각한 기준 안에서의 많이가 아닌 나올 때까지 가면 반드시 나온다.
(2) 전세 올려받는 정석적인 방법은 수리를 해서 전세를 최대한 올려받는 것이지만, 타인의 돈으로 수리된 물건을 찾았기에 전세를 올려받으면 된다. 전세가 나가지 않는 시기에 전세를 올려받는 방법은 주인 전세 물건.
경기가 좋지 않을 때는 특히 그 아파트에 살긴 살아야하는데 급전이 필요한 집주인분들은 집을 매도하고 주전세를 통해 거주를 보장받길 원한다. 혹은 입주를 앞둔 집주인분도 집을 미리 팔고 남은 기간 주전으로 내려앉는 선택을 하는 경우도 많다. 주전의 경우, 급한 집주인들의 니즈가 반영된 상황이라 전세도 더 높게 받을 수 있다.
따라서 이런 주전세 물건을 찾아 시장 적정 전세가보다 주전 전세가격을 높히고 수리는 다 되었으나 수리 안된 가격에 매수를 한다면 투자금이 아주 획기적으로 줄어들 수 있다.
기술의 부작용 = 투자 이후 역전세에 그대로 노출됨
세팅을 잘하면 잘했을 수록, 투자금이 적을수록, 전세금을 높혀 받을수록, 역전세금이 높아졌다.
직전 전세거래 금액과 5천- 8천이상 가격을 올리며 했던 투자들은 고스란히 엄청난 역전세를 안겼다. 순간적으로 상황과 기술을 발휘하여 매수 단지들을 지켰지만 장기간 투자자로 살아보니 시장은 결국 어떤 단지든 해당 단지를 소유하려면 필요한 투자금을 후불로라도 반드시 요구한다는 것을 알았다.
깨달은 것
투자금이 부족한 투자자들 혹은 다주택 포트폴리오를 쌓는 사람들이라면 이 기술을 잘 활용해야 한다(수리비는 적게 & 전세금은 높게)
기술을 부리는 것은 좋으나, 내가 어떤 기술을 벌이고 있는지 즉 내가 이 기술의 대로 어떤 부작용을 예상하고 감당할 재정적 준비와 감내할 마음의 준비를 해야한다.
투자는 결국 리스크를 가져가는 값으로 수익을 가져가는 것이다. 과도한 낙관론에 휩쌓여 감당못할 리스크를 지거나, 리스크를 작게 평가하는 우를 범하지 말자.
워렌버핏의 말처럼, 파도를 보면서 파도를 이해하고 파도를 타는 것이 투자자다!
적용할 것
많은 지역의 많은 물건을 보면서 투자하기 좋은 상황의 물건을 찾자. 반드시 나온다.
내가 하는 투자(전세 레버리지 투자)의 리스크를 잘 이해하고 있어야 감당가능한 선에서 기술을 부릴 수 있으니 투자의 원칙을 지키면서도 나의 상황을 잘 이해하는 투자를 하기.
역전세를 피할 수는 없지만, 순간적으로 리스크를 줄이는 방법이 있으니 해볼 수있는 모든 것을 하자 (전세입자에게 베네핏을 주면서 협의, 작은 돈으로 큰 거 막기, 신용대출이나 회사대출 등 가용할 수 있는 대출 알아두기,내가 들어가서 사는 옵션 등)
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