매매시 근저당 부분 권장사항에 대한 질문드립니다.

내꺼장만님 안녕하세요. 1호기를 위한 매물을 보고 계시군요. 근저당이 있는 집은 위험하다 생각하고 제쳐버리지 않고 접근할 수 있는 방법이 있을지 알아보고 계신 부분이 참 멋지네요^^ 질문주신 것들 관련해서 아래와 같이 볼 수 있겠습니다~ 1번&2번) A와 B에서 말하는 매매가는 매도자와 매수희망자가 협의한 금액을 뜻합니다. 예시 기준으로는 11.45억이지요. 말씀하신 KB시세는 보통 대출을 받을 때나 전세보증보험에 가입할 때 활용됩니다. 기본적으로 근저당 있는 물건을 매수해도 될지 말지 판단하는 기준은 매수자가 돈을 잃을 리스크가 있나 없나에 대한 부분이 가장 크기 때문에 1번과 2번 모두 실제 매매거래시 지불해야할 매매가에 대한 내용이라 이해하심 좋을 것 같습니다^^ 3번) B의 경우 예시의 금액대로면, 계약금(1.145)과 근저당 총액(7.1)의 합계(8.245)가 매매가의 70%(8.015)보다 2300만원 더 많은데, 매매가에서 차지하는 비율로 따져보면 72% 수준이므로 리스크가 엄청나다고 보긴 어렵겠지만 그래도 B의 기준에선 소폭 초과되는건 맞긴 하겠네요. 만약 매수할 경우 이 부분이 찜찜하다면 계약금을 약간 줄여달라고 협의해볼 수도 있겠습니다. 그리고 등기부등본에 기재된 근저당금액과 실제 대출잔액이 다를 수도 있습니다. 매도인이 대출금의 일부를 이미 상환했다면 실제 금액은 줄어들었을텐제 등기부에 업데이트만 안했을 확률도 있기 때문이지요. 따라서 실제 매수를 진행할 경우엔 매도자에게 대출잔액증명서를 떼어달라고 요청하여 확인해보심 좋습니다. 4번) 감액등기는 굳이 필요하진 않을 것 같습니다. 매매 잔금시 근저당을 말소를 한다는 조건으로 매매계약을 체결해야 하기 때문입니다. 특약의 경우 말씀하신 등기 상의 권리변동 없음과 함께 근저당 말소특약도 반드시 넣어주셔야 합니다. 또한 가계약금을 넣으면 계약의 효력이 발생되며 본계약 때 특약 수정은 매도자가 받아들이지 않을 수 있으므로 반드시 가계약금을 입금하기 전에 위 특약을 넣기로 협의가 끝나야 합니다. 물론 이렇게까지 했음에도 내꺼장만님이 우려하시는, 매도자가 추가 근저당을 만들어 계약이 취소되는 경우 매도자가 계약금의 배액배상을 회피하는 문제가 생길 수도 있습니다. 최악의 경우 민사소송으로 가는 수밖에 없는데, 계약서에 매도인의 귀책으로 계약해지시 배액배상한다는 내용의 문구가 적절한 표현의 특약으로 제대로 기재되어있다면 승소할 수 있을거에요. 하지만 이는 어디까지나 최악의 가정인 것이고, 일반적으론 그렇게까지 일이 꼬이는 경우는 잘 없답니다^^; 다만 매도자가 추가 근저당을 잡는다는건 그만큼 급전이 필요해서 그런 것일 확률이 높을텐데 그정도로 사정이 안좋은 매도인이라면 매매를 재고하는게 더 안전할 수도 있으므로, 결국 비용과 편익을 고려하여, 이러한 리스크를 안고서도 이 집을 꼭 매수해야 할만큼의 충분한 이점이 있는지 검토해보시는게 필요하겠습니다~ 앞서살펴본 B 역시 이러한 맥락에서 리스크를 줄이고 최대한 안전하게 근저당 낀 물건을 매수하기 위한 일종의 권장사항이라고 볼 수 있답니다^^ 내꺼장만님의 1호기를 응원합니다!