서울 중급지 시장 분위기 전달

전문가칼럼
17시간 전

안녕하세요.

대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사

'시크릿브라더'입니다.

오늘의 인사이트입니다.

해당 내용은 시크릿브라더 단톡방(시크릿브라더 부린이 구조방)에 공유된 내용을 편집하여 제공한 내용입니다

지난 주말에 친구 부동산 매수를 도와주면서 함께 가재울 & 녹번 쪽 임장을 다녀왔습니다.
지역과 단지 분석은 블로그 포스팅으로 작성할 예정이고 오늘은 현재 시장 분위기만 간단하게 전달드리겠습니다.

가재울 & 녹번은 제가 생각했을 때 서울에서 중급지 정도로 분류할 수 있는 지역입니다. 다들 아시는 것처럼 현재 분위기는 서울의 상급지까지 온기가 퍼진 상황입니다. (사실 마용성강은 이미 많이 올라서 이미 온기가 퍼졌고 그 온기가 중하급지까지 가고 있죠) 토허제가 다시 묶이고 6월 조기 대선 국면으로 들어서면서 거래 자체가 많은 상황은 아니지만 호가가 내려오지 않으면서 매수자와 매도자가 팽팽하게 줄다리기를 하고 있는 모습이 많이 보이는 것 같습니다. 상급지 갈아타기를 생각했던 사람들 입장에서는 이미 올라버린 상급지의 호가를 덜컥 잡기가 조금은 무서운 상황이고 매도자 입장에서는 급할 게 없는 상황이고 본인이 가고 싶은 상급지 또한 달아나버렸기 때문에 싼 가격에 매도할 생각이 없는 상황입니다.

이런 모습들이 가재울&녹번에도 그대로 나타나고 있었습니다.
가재울의 경우 가장 선호도가 높은 디파자(DMC파크뷰자이)와 디래이(DMC래미안e편한세상)는 최근 실거래가 대비 호가가 5천 이상 높기 때문에 매수자가 선뜻 매수하는 분위기는 아니었습니다. 호가 자체는 59기준으로 봤을 때 디파자가 12억 / 디래이 11.5억 / 루센티아 11.5 정도를 생각해야 합니다 (저층 제외) 다음 타자인 에코자이가 11억, 그다음인 디센아가 10.5억 정도입니다. 5천만 더 주면 선호도가 높은 단지로 갈 수 있는 상황이지만 이게 실제로 해보면 참 쉽지가 않죠. 5천, 1억 하다가 급지 자체가 바뀌어버리니까요.

매매가 눈치 싸움이 치열한 반면 전세는 물건은 없는데 찾는 사람은 많아서 바로바로 거래가 되는 분위기였습니다. 제가 지난주 토요일에 임장을 갔었는데 비가 많이 오는 날씨임에도 불구하고 부동산에 손님들이 꽤 있는 편이었고 전세는 가격만 맞으면 바로 나가는 분위기라는 소장님들의 공통된 의견이 있었습니다. 현재 가재울의 전세 시세는(59기준) 보수적으로 6~6.5억 수준이라고 생각하시면 됩니다.

저는 위에 언급했던 단지들보다 선호도는 떨어지지만 나름 가성비 있는 A 단지 임장을 했었는데 제 맘에 드는 물건이 매매 9.5억(전세 5.5억)에 있더라고요. 물론 조금 더 주고 디파자나 디래이를 가면 좋겠지만 자금이 부족한 사람들에게는 A 단지 물건도 괜찮겠다는 생각이 들었습니다. 올수리된 물건이어서 손볼 게 없었거든요.

가재울은 지역 내에서 더 선호 단지로 갈아타기 하거나 큰 평형으로 갈아타는 수요가 꽤 많은 지역입니다. 교통은 살짝 불편하지만 아이 키우기가 너무 좋기 때문에 실거주 만족도가 높은 지역이죠 A 단지를 매도하려는 분 역시 디래이 34평으로 이동하려는 분이었는데 디래이 가격이 몇 개월 사이에 많이 올라서 걱정하고 계시더라고요. 이런 상황이다 보니 디래이 다음 타자인 A 단지의 경우 향후 시세 하락보다는 시세 상승에 무게감을 두고 접근하는 게 좋지 않을까 생각합니다.

이런 흐름들을 알고 부동산을 매수하는 것과 모르는 것은 큰 차이가 있으니까요.

녹번은 녹번 5총사를 임장하고 왔는데요. 녹번 역시 분위기가 비슷했습니다.
네이버호가를 보면 '생각보다 안 비싼데?'라고 하시는 분들이 있을 겁니다. 그 이유가 동마다 가격 차이가 심하기 때문입니다. 물론 어느 단지나 로얄동과 비선호동의 가격 차이는 있지만 녹번역 5총사의 경우 녹번역과 언덕을 기준으로 가격 차이가 큰 편이기 때문에 현재 남은 괜찮은 호가들은 전부 비선호동이라는 것은 참고하셔야 할 것 같습니다.

물론 이미 로얄동의 호가가 올랐기 때문에 비선호동을 싼 가격에 매수하는 것이 좋은 전략이 될 수도 있습니다. 상승이 지속된다면 당연히 비선호동도 올라가니까요. 그래서 무조건 RR만 고집하다가 매수 자체를 못해서 후회하시는 분들도 많이 봤습니다. 그래서 어느 정도 확신이 있다면 과감히 선택을 하는 게 좋은 결과를 낳을 확률이 높다고 생각합니다.

녹번의 경우도 전세매물은 많지 않고 전세를 구하는 수요는 꾸준히 있는 지역입니다. 특히 신혼부부 수요가 많죠. 59기준으로 봤을 때 전세는 보수적으로 5.8~6.5억 정도로 형성이 되어 있습니다. 여기서 제가 마음에 들었던 물건은 10.2억에 매수해서 5.8억에 세팅하는 매물이었습니다. 생초 후순위를 낀다면 내 돈 2억 정도로 매수를 할 수 있는 상황이죠 (세금 고려하면 2.5억)

제가 이번 임장으로 또다시 느낀 것은 '불확실한 상황에서도 시장이 죽지 않는구나'를 느꼈습니다. 매매, 전세 모두 꾸준히 수요가 있었고 집을 보는 사람이 있었고 부동산이 그렇게 한산하지만은 않았습니다. 대통령이 결정되고 불확실성이 제거되면 사람들이 더 적극적으로 움직일지 아니면 지금 국면이 스트레스DSR이 시행되는 7월 이후까지 이어질지는 알 수 없으나 중요한 건 <매매 수요가 꾸준하고 전세는 계속해서 불안할 것>이라는 것입니다.

결론적으로 온기가 중하급지까지 퍼지고 있는 것이 눈에 보이는 상황이기 때문에 매수를 생각하고 계신 분들이라면 '굳이 대선 이후로 미룰 필요가 있을까?'라는 게 개인적인 의견입니다.

오늘의 인사이트도 도움이 되었으면 좋겠네요!
오늘도 행복한 하루 보내세요