투자할 단지의 적정 전세가격을 알고싶다면 "이것"을 해보세요 [진월]

드디어 목표하던 투자를 하셨나요?

회원님의 제2의 직업, 월급쟁이 투자자로서 경험한 실제 투자 이야기를 들려주세요!

안녕하세요. 진심을 다하는 월급쟁이, 진월입니다.

“5월인데 아직도 추워?” 하던 게 며칠 전인데

어느 새 날씨가 많이 따뜻해졌습니다.

그래도 아직 일교차가 크니, 다들 감기 조심하시기 바랍니다.

오늘은 1호기를 하면서 적정 전세가를 추정하는 데 도움이 많이 되었던

“전세지도”에 대해서 글을 작성해 보려고 합니다.

월부의 투자는 기본적으로 매매 - 전세 갭을 이용하는 전세 레버리지 투자인데요

제가 전세가를 잘못 판단해서 혹시 우리 가족의 자산에 손해를 끼치고 싶지 않았습니다.

1호기 투자를 위해 한창 현장을 돌아다니면서, 적정 전세가에 대해 고민(+걱정)을 많이 했는데

전세지도를 그려보면서 이 고민과 걱정이 많이 해소되었던 것 같습니다.

덕분에 투자도 했고요.

저와 비슷한 고민을 가지고 계신 분들에게 도움이 되었으면 합니다.

목차

1. 전세지도를 그리는 이유
2. 전세지도의 중요 요소
3. 결과 복기

전세지도를 그리는 이유

결론부터 말하자면, 전세지도를 그리는 이유는 두 가지입니다.

1) 투자할 단지, 매물의 적정 전세가를 파악하여 투자 리스크를 낮추기 위해서

2) 전세 낀 매물의 경우 전세가가 적절히 껴 있는지 파악하기 위해서

전세 레버리지를 이용하는 모든 투자자의 가장 큰 리스크는 “역전세”입니다.

계약 후 우리가 생각했던 가격으로 전세가 빠지지 않는다면

물적으로, 심적으로 매우 힘든 시간을 겪게 되죠.

(이를 대비하기 위해 마통을 남겨둬야 합니다)

이를 방지하고자 적정 전세가를 내 나름대로 판단해보기 위해, 1호기를 하기 전에 저는 “전세지도”를 그려봤습니다.

“더 선호도가 높은 단지”와 “더 선호도가 낮은 단지”의 전세가를 가시적으로 살펴보면서

“내가 생각하는 전세가가 적절한지, 욕심이 조금 껴있는지, 보수적인지” 내 나름대로 판단을 해 보거나

“전세가 껴 있는 매물의 경우 적정하게 전세가가 들어 있는지”

직관적인 느낌으로만 아는 것을 넘어서 데이터로 확인할 수가 있다는 것이 장점이에요.

전세지도의 중요 요소

여러분이 만약 전세지도를 그린다면

어떤 요소를 핵심으로 생각할까요? 

저는 지도에 꼭 남길 요소로 두 가지를 생각하고 있습니다.

1. 전세 가격과 매물 개수(+최저가 물건의 자세한 상황까지 추가)
2. 목표 물건의 하위, 상위 평형 + 상위 생활권까지 파악

말로만 하면 어려워, 당시에 제가 투자를 고려했던

죽전생활권에 대해 그렸던 전세지도를 가져와 봤습니다.

여기에 더해서 상위 생활권인 성복동, 풍덕천 생활권의 전세지도까지 그린 후

제 나름대로는 아래와 같이 판단했고, 제 기준을 정할 수 있었던 것 같습니다.

1. 죽전생활권에 전세가 많지 않다.
2. 선호도 중하위권 25평은 3.8억까지는 좀 어려울 수 있다.
3. 25평형은 수리하고 3.7억 원 수준이면 충분히 1등이 될 수 있다.
4. 그래서, A단지의 목표 매수가는 X.X억 원이다. 더 깎을 수 있으면 좋다.

결과 복기

이번 월부학교에서 수다반에게 전세지도를 공유할 기회가 있었고

덕분에 당시 제가 했던 판단이 맞았는지 확인도 해 볼 수 있었는데요

제 예상과는 달리!

1~3월 간 죽전생활권의 중하위권 선호도 25평은 3.8억원까지,

상위 선호도 25평은 4억원까지 전세가 거래됐습니다.

이를 통해, 계절적 수요와 더불어 매매가 위축되었을 때

전세가격이 단기적으로 상승할 수 있다는 것을

제 투자 경험을 통해 생생하게 느낄 수 있었고

향후에도 계속 가격을 트레킹해 보면서, 어떤 단지를 사람들이 더 선호하는지

그 가격차이가 얼마나 벌어지는지도 확인할 수 있다는 점에서

투자 뿐만 아니라 향후 활용하기에도 좋다는 생각을 하게 됐습니다.

월부학교에서 동료분들을 보니, 엑셀을 활용하여

저보다 훨씬 상세하게 정리하신 분들도 많았는데요

지도로 표시해 보면서, 가시적으로 확인할 수 있는 방법도 있다는 것이

누군가에게는 도움이 되었으면 하는 마음에서 작성을 해 봤습니다.

저와 같이 적정 전세가가 궁금하신 분들께 조금이나마 도움이 되면 좋겠네요.

전세지도에 대한 개념을 알려주신 일공일오 튜터님,

나눔글에 도움 주신 코쓰모쓰 반장님, 제이씨하 부반장님, 지혜로운지혜님 감사합니다.

긴 글 읽어주신 모든 분들에게도 감사합니다 :)