[서투기 25기 2렇게 즐거운 투자 5래하면 1내조 오나내] 2강 강의후기_전.력.투.구

파링 멘토님 강의는 들을때마나 정말 어떻게 이렇게 정리를 잘하시는걸까

저렇게 하기까지 얼마나 많은 시행착오를 겪으셨고, 지금도 행하고 계시는데

내가 어떤걸 집중해서 듣고 벤치마킹해야할까 고민을 하면서 강의를 들었다.

최근 서울과 수도권 시장이 투자하기 좋다는건 누구나 알고 있지만

서울이 좋은지, 수도권이 좋은지 제대로 알지 못하고 반쪽만 알아서는

이번 시장에서 아쉬운 투자를 할 수 있기 때문에 서울과 수도권 모두를 알아야 한다.

나는 아직까지 서울 앞마당은 2개뿐… 수도권도 3개뿐… 아직 갈 길이 멀지만

작년까지만해도 단순히 내 투자금에 맞는 곳만 찾아서 해맸던 시절에서

이제는 어느 앞마당을 늘리더라도 1호기 갈아탈 좋은 곳이 있는지?

2호기 투자할 수 있는 단지는 어디가 있는지 열심히 찾아보려는 노력을 하는 단계는 된것 같다.

처음에는 단순히 종잣돈이 떨어졌기 때문에 2호기 투자는 무조건 지방에 해야되니까

수도권 앞마당은 만들지 말고 지방만 가고싶다는 생각을 했었는데

지금은 내가 언제 어디서 어떻게 갈아타기를 해야할지 모르고, 갑자기 전세가가 붙어서

2호기 투자를 수도권에 할 수 있는 시장이 될지도 모르는 기대감에 수도권 앞마당을 늘리는것도

기대감이 부풀어서 하고 있는데, 내가 모르는 A지역에 대한 입지를 설명해주시는데 아직 가보지

못한 지역이지만 어떤 관점으로 해당 지역을 바라봐야 하는지 알수 있었다.

(하지만 역시 내가 직접 임장하지 않은 지역은 아무리 들어도 잘 기억에 남지 않는것 같다..)

투자를 할때는 각 지역의 위상을 알고 있어야 내가 투자하려는 단지가 없어졌을때

차선으로 선택할 단지를 위상을 하향시키지 않고 동등한 위상에 있는 좋은 단지를 가져올수 있다는 말을 들었을때

내가 1호기 투자를 하려고 앞마당을 막 만들기 시작한 24년 6~8월에 

지역의 위상에 대한 감도 없고 단순히 급지만 알고 있던시절

상급지의 가격이 날아가게되니 바로 그 아래 단계의 하급지로 임장을 가고, 또 그 아래급지를 보고 했던 기억이 났다

1강에서도 배웠듯이 지역을 퉁쳐서 바라보는 정말 초초초초보단계에서 나왔던 행동 같다.

아직도 배우는 단계이지만 이제는 지역을 퉁쳐서 봐서는 안되고, 그 지역의 위상과 어떤 선호요인을 가지고 있으며

같은 가격대라면 다른 지역의 어느 단지와 같이 보면 좋겠다(사실 이건 아직 안됨…)

라는 정도를 향해 열심히 배우고 있는데, 배움의 과정이 즐겁다.

그리고 앞마당을 넓힌뒤에는 그 지역의 생활권 / 연식 / 평형별로 가격의 감을 잡고

한 지역 위에 다른 지역을 층층이 쌓아 비교를 해야지만 내가 투자를 고려할때 바로

어느 지역의 어떤 단지와 비교를 할지 알 수 있다는걸 알면서도 실천하지 못하고 있던 것 같다.

적어도 이번 앞마당을 만들고는 해당 지역에서 아래 기준으로 대표 단지와 가격의 감을 잡아야 겠다
1. 입지 좋은 신축
2. 입지 안좋은 신축
3. 입지 좋은 구축
4. 입지 안좋은 구축

그다음 가치를 비교할 때 뭐가 더 좋은지 무조건 우선순위를 매기려는 가치 지옥에 갇히지 말자는 말씀을 해주셨는데

두 단지의 가치가 비슷하다면 마지막은 항상 “내가 직접 거주하거나 투자를 한다면” 어디를 선택할지 생각해보라고

알려주셨는데, 매번 뭔가 순위를 꼭 정해야 하고 순위가 높은걸 투자하지 못하면 안되는것처럼 생각하던 시절을

다시한번 돌아보게 되었다.

그리고 지금 시장은 이전에 무조건 전고점 대비 몇% 하락한 단지를 사라고 기준을 주던 시장이 아니라

전고를 넘지 못했다면 같은 투자금이라면 무조건 더 가치 있는 단지에 투자해야 하는 시가라는 말씀을 해주셨는데

내가 투자한 1호기 물건도 항상 다른 더 가치있는 단지로 갈아타기 할 수 있는 곳이 없는지 확인해보고

1호기 물건을 판매했을때 내야하는 세금, 나오는 현금 등을 항상 파악하고 있으면서 더 좋은 단지가 나온다면

주저하지 말고 갈아타기를 할 수 있도록 준비 해둬야 겠다고 생각했다.

투자할때 땅의 가치가 가장 중요한데 내가 투자해야 하는 상황이 전세가 상승을 얻어야하는

상황이라면 땅의 가치가 좋은 구축이 아닌 상품성(연식+환경)이 좋은 물건에 투자를 하기도 해야한다는 말씀을 기억하고, 내가 어떤 투자를 이어나가야 하는지 고민해봐야겠다.

특히나 강남 접근성 1시간 이상 걸리는 수도권 외곽 지역에 투자할 때 사람들이 그렇게 멀리 다니면서도

거주하고 싶은 곳이 어디일까 생각해 봤을 때, 나라면 출퇴근 시간이 조금 더 걸리더라도 상품성(연식+환경)이 좋은곳

을 선택할것 같다는 생각을 했고, 그 기준에서 투자할수 있는 물건을 찾아보는 노력을 해야겠다.

마지막으로 투자를 할 때 투자금은 반드시 취득세와 중개수수료 등 부대 비용을 포함해서 생각해야 하고

강의 교안에서 억대별 대략적인 비용을 정리해주신 장표를 저장해서 사용해야겠다.

그리고 지역을 분석할때 크게 세가지를 봐야 하는데 “가치 / 가격 / 기회" 를 봐야 하며,

투자를 하기 위해서는 “입지 / 가격 / 투자”를 생각해야 되는데

강의 자체가 양파링 멘토님의 임보를 훔쳐조는 것처럼 너무 자세하게 나와있어서

내 임보를 작성할때도 강의 자료에 나온 교안처럼 작성하면

나중에 다시 찾아서 보고싶은 임보, 투자와 연결되는 임보가 되겠다는 생각이 들었다.

BM

1. 인구 : 지도 위에 올려서 표시하기 (동 / 인구수 / 세대당 인구수)
2. 교통 : 지하철 노선별 / 생활권별 / 대표역에서 강남역, 광화문역, 여의도역 까지 걸리는 시간,환승,환승역 테이블화
3. 환경 : 주요 상권 구분, 백화점 / 대형마트 / 대학병원 / 자연환경  표로 정리 (호갱노노 상권지도)
4. 공급 : 지도위에 입주연도별 색상구분해서 ‘입주연월/세대수’ 표기하고 그 옆에 단지명 표기 (부동산지인)
5. 공급 : 재개발, 재건축 ‘단계, 재개발명, 세대수’ 지도위에 표기 (아실)

6. 생활권 분석 & 시세지도 : 인구(전체, 세대당), 특징, 대표단지, 가격 결정요소 / 초,중, 상권, 지하철역, 공급 지도위에 올리고

   지역의 특징 , 입지(직장, 교통(대표역→업무지구 시간), 학군(중학교), 환경(주요상가, 택지 등), 공급, 호재), 투자적용(투자할때 고려할 사항) 적기

마지막으로 비교평가를 할 때 아래 단계로 비교를 해주시는데

문득 드는 생각이 내가 단지분석 장표를 단순한 그래프 붙이기가 아니라 아래 정보가 다 들어가게 만들어둔다면

언제든지 가격만 수정해서 단지대 단지로 비교할때 바로 내 임보를 꺼내서 비교 할 수 있지 않을까? 라는 생각이 들었다!!

1단계(가치)

• 입지가치{(위치_강남까지직선거리), 접근성(대표역까지 도보, 강남,여의도, 광화문 까지 시간), 환경(주요 상가, 대표 거리, 재정비 등 환경변화요소), 학군(초등학교, 중학교)}
• 상품가치 : 연식, 세대수, 구조(방,화장실,복/계), 전용 면적
• 선호도 : 해당 지역내 생활권 정도, 주변환경, 학교까지 거리, 역세권, 상권 관련 내용으로 선호 요소 작성

2단계(가격)

• 저평가(전고점, 매매가, 전세가, 전고대비 하락률)
• 투자금(매매-전세)

     → 최종 투자시에는 해당 투자금으로 할수 있는 최선인지 확인(아실 매-전 갭으로 해당 투자금 상하 범위 스캐닝)

3단계(리스크)_이부분은 공통 부분으로 단지분석 장표에는 미반영

• 공급상황(해당 구의 투자년도 적정수요 물량, 입주물량 / 주변지역 적정수요, 입주물량) / 입주예정 단지명(월, 세대수)
• 전세갯수 : 동일평형 갯수(단지전체 갯수)

=> 이렇게 해서 두 단지를 비교평가 한뒤 옆에 결론 작성하면 비교평가 끝….