서울투자 기초반 2주차 강의 후기 [서투기 24기 5늘 노력하면 자산이 3배 오르조 Woody]

안녕하세요!

투자 시장에서 즐겁게 오래 살아남고 싶은 Woody입니다.

2주차 강의는 10년동안 투자자로 활동하신 양파링 튜터님께서

서울과 경기의 단지들을 비교평가하는 방법과

A지역에 대한 자세한 입지 분석을 해주셨습니다.

막막하기만 했던 비교평가에 대해서 조장튜터링에서 줴러미 튜터님께서

설명해주신 내용과 양파링 튜터님께서 설명해주신 내용이

거의 비슷한 내용을 말씀해주시는 거 같아

수도권에서 내가 어떤 점을 중점적으로 보고 비교를 해야겠구나라는

생각의 프로세스가 어느정도 잡힌거 같습니다.

그리고 아직 임장을 하지 않은 A지역에 대한 전반적인 내용과

생활권별로 구체적인 입지 요소들을 배우고나니

나중에 임장할 때, 정말 보이는게 더 많겠구나를  느꼈습니다.

서울 투자기회 잡는 방법

강의를 들어가시며 서울 투자가 가능한데 굳이 경기도까지 봐야하나?!

라는 편견을 깨주시기 위해 서울과 경기도의 아파트들을 예시로 들어

그 수익 차이에 대해 설명해주셨습니다.

서울이든 경기도이든 어떤 단지를 택하냐에 따라 수익은 더 높게 갈 수 있음으로

서울까지만 알고 무조건 서울이 좋다고 하기 보다는

경기까지 선택지를 넓혀서 지금과 같은 좋은 시기에

내 투자금으로 살 수 있는 가장 가치가 좋은 자산에 투자하는게 중요함을 알려주셨습니다.

(1) 서울, 경기 지역별 위상

지역별 위상을 제대로 안다는 것은

곧, 내가 살 수 있는 물건의 수준을 낮추지 않는다는 것이라고 배웠습니다.

내가 간 지역에서 물건을 못찾았다고 해서 급지를 낮춰서 가는게 아닌

다른 비슷한 위상을 가진 곳에서 최선의 물건을 찾는걸 위와같은 표현으로 해주셨습니다.

그리고 지역별 위상을 구분하는 방법을 2가지 알려주셨는데

첫번째는 크게 평당 매매가격이 비슷한 곳들을 묶는것입니다.

그리고나서 같은 급지라면 어디가 괜찮을까?라는

의문이 따라오게 되는데 이때 비교하는게 바로 랜드마크 아파트입니다.

그래서 두번째로 어디의 천장이 높은지 확인을 위해 랜드마크 아파트들을 비교해야합니다.

이를 통해 비슷한 급지들의 아파트를 투자할 수 있고 아쉬운 차선책을 향한

급지 내리기가 아닌 비슷한 급지의 또 다른 최선을 찾는법을 배웠습니다.

BM

평당 매매가격 + 랜드마크로 지역 위상 알기

(2) A지역 분석

뉴타운으로 인한 좋아지는 환경과 도심과 가까운 위치

서울 자치구중에서 높은편인 전세가율

입주장으로 인한 기회

위와 같은 이유들로 A지역을 꼭 알아야한다고 말씀해주셨고

이어서 A지역의 입지 분석을 해주셨습니다.

이 입지 분석에서는 나오는 데이터들을 양파링 튜터님께서

어떻게 판단하고 생각을 구축해나가는지를 중점적으로 보려했습니다.

그리고 생활권별로 정말 세세하게 가격까지 붙여서 가격결정요소와 선호단지 등을

정말 자세히 설명해주셨습니다.

처음보는 지역임에도 정말 익숙하다는 느낌이 들 정도로 세세하게 분석을 해주셨고

다음에 앞마당을 만들게 되면 내가 임장하고나서의 결과와 꼭 비교해봐야겠다는 생각을 했습니다.

BM

생활권 분석 참고하여 임보 반영

(3) 서울 & 경기도 비교평가

비교평가를 위해서는 처음에는 입지가치, 상품가치, 선호도를 봐야합니다.

입지가치 - 얼마나 강남/한강과 가까운지, 3대 업무지구 접근성은 좋은지

상품가치 - 연식, 세대수, 브랜드는 어떤지

선호도 - 지역내 사람들이 선호하는 단지인지

그리고나서 가격 판단을 해보는 과정에 들어가는데

이제는 전고점 이하면 비싸지 않다로 판단해야할 시기임을

1주차에 이어 다시 한번 강조해주셨습니다.

마지막 물건을 골라내고나서 해당 투자금으로 할 수 있는 최선인지

아실에서 비슷한 투자금으로 할 수 있는 곳들을 걸러 보는 것도 꼭 해야될 과정이라고 알려주셨습니다.

마지막으로는 리스크를 보는데 전세를 세팅하기 유리한 상황인지를

공급상황과 현재 전세 갯수 등을 통해 파악해봐야합니다.

 BM

서울 경기 비교평가 프로세스 진행해보기

A지역의 입지와 가치를 파악하시듯이

이번 서투기 임장지에서 양파링 튜터님의 지역을 바라보는 시선들을

BM하여 생활권별 선호하는 요소와 우선순위 아파트들을 찾아보려합니다.

그리고 가치를 잘 모르겠는 아파트들의 비교평가를 해보고

둘 중 어떤것을 투자하는게 좋을지 결론 파트에 차용해보려고 합니다.