미룬아씨의 1호기 경험담 - 3탄. 이 단지가 내 1호기인가? 싶었던 단지들

이 단지가 내 1호기인가? 싶었던 단지와 매물들에 대해

이야기를 해볼려고 하는데요.

A단지 a매물
2025년 01월 (임장지, 발견, 매물털기, 협상)
1광역시의 보통선호구의 선호생활권
2006년식 24평 일시적 1가구 2주택 비과세 급매물
현재 전세시세보다 3천 더 높은 전세낀매매

첫번째로 만난 A단지는 지방투자실전반을 하다가 발견하게 된 급매였습니다! 일시적 1가구 2주택 비과세를 받기 위해 엄청 싸게 나온 매물이였는데요 30평대 아니여서 아쉬웠지만 주변에 학원도 많고 대형마트 슬세권이라 마음에 들었습니다! 이 매물 외에는 다른 매물들은 투자금 범위에 전혀 안 들어와서 더 욕심이 났었습니다. 잔금이 안 되는 상태여서 현재 전세시세보다 3천만원 비싸게 살고 계신 전세입자가 지금 전세금 그대로 전세계약을 새롭게 해주지 않으면 리스크가 있어서 포기해야 했던 매물이였습니다. 매임을 해봤는데 전세입자분께서 수리해주면 더 사실 의향이 있어보여서 사시면서 불편하신 점은 없으셨는지? 수리할 부분을 사진찍어가도 되는지 여쭤보고 사진찍었습니다. 진짜 1호기인가?! 싶어서 아랫집까지 방문해 누수 없는지 확인했습니다!  같이 가주셔서 (매물털기라고 하기엔... 너무너무 부족한) 매물털기 도와주신 부배님 감사합니다. 덕분에 아랫집에 누수확인을 했어요!

주말 이후 다시 전화해보니 전세입자 부부께서 상의하시곤 나가시기로 하셨다고 하셔서 이렇게 날아갔습니다. 앞마당관리를 미리미리 안 해놓은 탓에 날아간 후 다른 선택지가 제 손에는 없었고 몇달 동안 그 단지에 대한 미련을 가득 가지고 있었습니다. 더 찾아보고 비과세 기간이 지나가기 전에 아직도 광고가 올라와있으면 다시 협상해봐야겠다! 하고 다음 임장지에 집중하자고 생각했습니다.

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✔ 앞마당 관리 미리 해놓자.
✔ 다른 선택지를 적어도 3~5개 단지는 가지고 있자.
✔ 미리 자산상태를 파악해두고 주식 손절했을 때, 주택청약담보대출이나 보험약관대출 받았을 경우 얼마까지 가용할 수 있는지 정확하게 파악하자.
✔ 더 버는 것보다 중요한 건 잃지 않는투자!
✔ 투자금+5천 매전갭 단지들은 투자후보로 두자. 협상, 급매로는 될 수도 있다!

B단지
2025년 02월(임장, 발견)~3월(매물털기)
2중소도시 중간선호구의 대장생활권
2009년식 36평

시세따던 중 발견한 단지는 호가로는 중층최저가, 현 전세시세로 보면 내 투자금으로 가능한 단지였다! 내 투자금으로 이렇게 선호하는 단지를 할 수 있다니 심장이 두근두근했다~ 일단 매임을 예약하기 위해 저평가단지를 추렸고 전화임장을 돌려보았다. 부사님들은 다들 이건 향이 비선호향이라서 이렇게 된 건데 절대 이 가격으로 투자 못한다고 적어도 1~1.5억은 있어야 한다는 말씀 뿐이였다. 그래서 조금 포기했었다. (C단지랑 같은 지역이라 같이 설명하겠다) 1~2개월 후 1호기 찾기 위해 다시 전임해보니 급매가 정리되기 전에 잘 투자하신 분들은 5천으로도 투자하신 분도 계셨다고 하셨다ㅠㅠ 바로 매물털기했었어야 했다!

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✔ 호가로 된다면 전임 후에 낙담하지말고 바로 매물털기 들어가자.
✔ 전임으로라도 매물털기 하기. 매물 상황 파악하고 있기. 근방 부동산 다 전화하기
✔ 매수희망가와 매수희망조건을 미리 정리해두고 전임하면서 급매나오면 알려달라고 연락처 돌리기
✔ 향이 안 좋더라도 더 싸게 팔겠다는 생각으로 털어보자.

C단지 b매물, c매물
2023년 02(임장, 발견)~4월(매물털기,매물코칭,협상,계약)
2중소도시 중간선호구의 중간생활권
2010년식 36평

B단지와 같이 발견한 후에 눈에 띄지 않았던 C단지는 3월에 앞마당 중 투자가능성이 높은 3곳을 전수조사를 하면서 발견하였다. 앞마당 1등 뽑기를 하면서 상위 단지들이 다 한 지역이라 매물털기를 해야겠다 다짐하고 첫 매물털기를 했다! B단지가 확실히 좋지만 투자금이 안 된다는 부사님들의 말씀에 우울해있던 차에 발견한 단지로 이미 전세가 껴있는 b매물이 있어서 이건 후순위였다. B단지나 그 근방의 연식좋은 단지에서 투자금 범위에 들어오는 게 나오면 그것이 베스트이고 이 단지는 매물털기 해보고 안 나오면 이것도 괜찮을 것 같다 생각했다. 일단 매물털기를 하면서 B단지와 근방의 다른 단지들은 안 되는 걸 확인했다. (사실 확실히 턴 지는 못 했다. 전임할 때부터 조금 포기한 상태이긴 했어서 적극적으로 못 털었다. 주변 부동산을 다 들어가는 게 원칙인데 1개 부동산에 예약하고 1개 부동산에만 워크인 하는 정도로만 했다ㅠㅠㅠ)

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✔ 매물털기 했을때 누수 미리 확인하기
✔ 연차 낸 김에 매임 많이 해서 다 보고 오기
✔ 주변 부동산 다 들어가봐야 진정한 매물털기
✔ 최저가+3천 매물들은 줄줄이 꿰고 있어야 한다.
✔ 부사님보다 더 잘 알고 있어야 안 끌려다닌다.

D단지
2025년 04월 (단임 전 매코양식 제출, 단임 중 발견, 단임 후 매코 추가질문)
2중소도시 대장구의 선호생활권
2007년식 34평

4월 지방투자기초반을 들으면서 2중소도시 대장구를 임장하게 되었다. 1호기 찾느라 임보, 임장이 밀려서 시세를 단임 전에 못 땄었는데 임장 중에 미라클후윤맘님이 알려주셔서 오호! 했던 단지이다. 매코도 도와주시고 새로운 선택지도 먼저 발견해주신 미라클후윤맘님 감사합니다~ 매물양식에 2등으로 적어 뽑았던 단지보다는 연식도 입지도 좋아 확실히 좋은 것 같은데 1등으로 뽑았던 C단지의 c매물보다는 입지적으로는 좋은데 연식이랑 C단지 자체가 좋아서 선호도는 뭐가 더 좋은지 모르겠다 싶었다. 그리고 단임 끝나고 월요일 오전에 매코를 받았다. 매코받고 난 후에 추가질문기회를 주셔서 아직 매임도 안 했지만 이게 단임까지 했을 때는 좋아보이는데 어떤 지에 대해서 여쭤보았다. 결론은 1등, 2등으로 뽑은 단지 다 통과이고 D단지가 선호도 측면에서 1등보다도 좋다. 하지만 연식이 있어서 상태 좋은 걸 찾아야 하고 잔금을 못 치르는 내 상황에서 맞는 매물을 찾는다면 D단지를 해도 좋다고 답변을 들었다. 매물털기를 하고 내려간 김에 내 상황에 맞는 매물 못 찾으면 1등매물을 하는 걸로 방향성을 알려주셨다. 자유를 향해서 튜터님 감사합니다~

방향성을 받았지만 1등 통과에 너무 기쁜 나머지 C단지의 c매물 가격협상을 먼저 하게 되었다. 특약 협상할려고 게리롱 튜터님, 딩동댕 튜터님께 갠톡으로 여쭤봤는데 딩동댕 튜터님께서 최저가 나온 거 알고 있냐고 여쭤보셨다. 최저가 나온 거 모르고 있었고 가격협상한 상태에서 그 핑계로 결정을 미뤘다. 딩동댕 튜터님 감사합니다~ 미뤄둔 상태에서 D단지와 그 지역 내의 다른 단지를 같이 매물털기 한 후에 투자금 범위내에 들어오는 매물을 발견하지 못 했다. (매임주에 했기 때문에 부사님들께 투자자들이 많다는 이야기를 많이 들었다. 모든 부동산을 다 들어가지는 못 했다. 매임예약한 곳에 너무 많이 붙잡혀 있었던 것 같다.) C단지의 c매물(특올수리에 매임한 매코1등매물)은 주식손절, 청약담보대출 등 자금을 끌어모아서 해야 하는 상황이여서 b매물(이미 전세갭이 투자금에 딱 맞게 맞춰져 있는 기본형에 전세입자와 약속이 안 맞아서 매임 못한 매물)까지 보고 할려고 했는데 또 시간이 안 맞아서 가격협상해놓은 매코1등매물도 날아갈 버릴 것 같았다. 이걸로 고민했던 차에 지투반 단톡방에 여쭤보았고 투자금땜에 고민하는 거면 매코통과한단지할 것 같다고 조언을 받았다. 꽃사슴1님 감사합니다~ 부사님께 연락해 아직 가격협상한 거 유효한 지 여쭤봐달라고 했다!

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✔ 매물코칭 전에 1등, 2등 매물과 추가 질문들 네이버 부동산에서 다시 보고 매물양식 적었을 때와 같은 상황인지 추가 질문으로 무엇을 물어볼 건지 잘 정리해두자.
✔ 퇴근 후에 매물코칭 받자.
✔ 매물코칭 후에 녹음본 다시 들어보고 다음날에 행동하자.
✔ 더 확인해보고 진짜 이걸 할거다 할 때 가격협상하자.
✔ 투자후보단지는 투자하기 전까지 나만 알고 있자.
✔ 매물털기 전 사전준비가 매물털기 성공율을 높힌다.
✔ 매물털기는 할수록 는다.
✔ 부동산 많이 들어가볼수록 투자할 수 있는 매물을 만날 가능성이 많아진다.
✔ 괜찮은 매물을 발견했다면 동호수 먼저 물어보자.
✔ 이미 본 매물의 동호수는 적어놓자.
✔ 머릿속에서 계속 1등뽑기 하고 "(1등물건매매가)짜리 봤는데요~ (1등매물의 아쉬운 점)이 아쉬워서 이것보다 좋은 거 있어요?" 멘트로 근방 부동산 다 돌기.
✔ 부동산 들어가기 전에 가지고 있는 매물 확인하고 들어가자.

위에 언급한 단지와 매물 전에도 이게 내 1호기인가? 싶었던 단지들이 많이 있긴 했다 근데 하지 못했던 공통적인 이유는 앞마당을 관리하지 않았고 선호도 파악이 잘 안 되어있어서 확신이 없었다! 특히 자실을 했던 앞마당, 개인적인 일이 있어 매임을 안 하고 반마당으로 남겨놓았던 2광역시는 지금까지 언급된 지역 중 가장 먼저 앞마당으로 만들었지만 더욱 더 확신이 없어서 투자를 못 했다.

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✔ 매임까지 해야 제대로된 앞마당이다.
✔ 앞마당 관리를 해야 한다.
✔ 1호기 투자 후에도 매임을 해야 선호도 파악과 협상을 연습할 수 있다.
✔ 2호기 준비하면서 반마당을 앞마당으로 만들기
✔ 2광역시와 비교할 수 있는 3광역시도 앞마당으로 만들기
✔ 수도권으로도 앞마당 만들기
✔ 1광역시와 4광역시 전세트레킹하기