앞마당에서 투자 물건 선정하는 6단계(양식첨부) [먹보의남편]

안녕하세요!

먹보의남편입니다.

봄학기를 시작한지 엊그제 같은데 벌써 절반을

달려왔다는 것이 실감나지 않습니다.

사임제출하고 정신차려보면 최임을 제출하고

그러다보면 다음 임장지로 향하게 됩니다.

두번째 달을 시작하고 사임 제출하고

반모임도 끝나고 최임을 향해서 열심히 달리고 있을

봄학기 동료들을 진심으로 응원합니다.

제가 오늘 남기고 싶은 내용은 최임에 들어가야할

TOP3를 뽑는 과정중 앞마당 물건을 선정하는 방법을

글로 남겨보려고 합니다.

1. 앞마당 시세조사 (시세트래킹, 전수조사)

우선 가장 먼저 해야할 일은 앞마당 시세를

조사하는 일입니다.

앞마당이 많이 없을 때는 전수조사를 하면서

시세를 조사를 하고 앞마당이 늘어나면서

모든 앞마당을 전수조사 하지 못하는 경우는

나의 투자금 상황에 맞게 전수조사를 해야할 앞마당

시세트래킹으로 조사해야 할 앞마당을 정합니다.

한번에 몰아서 하는 것보다는 매일 하나의 앞마당

혹은 하나의 생활권을 본인의 시간에 맞게 하면됩니다.

2. 금액대별 저평가 찾기 및 앞마당 요약

시세조사를 했다면 이제 조사한 시세를 가지고

가로로 정렬하여 금액대별로 정리를 합니다.

금액대는 1억으로 나누는 경우도 있고

단지가 많다면 5천만원 단위로 나누기도하고

단지에 따라서 유연하게 정해서 합니다.

금액대별로 저평가 물건을 찾았다면

앞마당 요약을 하면서 저평가 단지를 찾습니다.

비교평가를 하면서 어려운점이 있다면 객관적인

입지평가를 함께 비교하면 도움이 됩니다.

앞마당 요약은 많이들 하시는 앞마당 원페이지

정리 양식을 (망구님) 사용하고 있습니다.

앞마당에서 저평가 물건을 찾고 전화임장까지

하면서 물건의 세부사항도 파악해봅니다.

3. 저평가 물건중 투자금 범위에 들어오는 물건 정리

앞마당에서 금액대별로 찾은 저평가 물건을

한판에 가져와서 정리를 합니다.

여기에서 다시 금액이 높은 순서로 정렬을 하고

저는 여기에서 저의 투자금에 맞는 단지만 남깁니다.

투자금을 딱 맞추는 것이아니라 2천~5천만원

높여서 물건을 봅니다. (시장상황에 따라 유동적)

여기까지 왔다면 저평가 된 물건중에

나의 투자금에 들어오는 물건을 찾게 됩니다.

4. 시세그룹핑실시

이전에 저는 3번째 단계에서 저평가 된것 중에서

금액이 높은 것이 투자금에 들어오는 가장 가치가

좋기 때문에 대부분 위단에서 투자물건을 선정하기도

했었습니다.

하지만 더 직관적으로 비교평가를 해보기 위해서

시세그룹핑을 하게 되었는데요.

확실히 시세 그룹핑을 하고 나니 한눈에 들어오고

한번더 비교를 해볼 수 있어서 좋았습니다.

시세그룹핑 양식은 해당 지역이 지금 저평가 되었는지

투자금 범위는 어떻게 되는지, 리스크는 어떤 것이 있고

나의 투자 물건과 겹치는 지역이 있는지 확인도 함께해서

정말 투자를 할 수 있는 물건을 찾게 도움이 되었습니다.

정리를 할 때 지역은 왼쪽이 지역의 가치가 높고

오른쪽이 가치가 낮은 지역으로 했습니다.

5. 금액대별로 최종 물건 선정

금액대별로 시세 그룹핑을 하고 마지막으로

한번더 지역간의 비교를 통해서 나의 투자에

가장 좋은 물건을 선정하는 과정을 거칩니다.

저평가와 투자금 범위에서 물건을 찾았다면

여기에서 부터는 더 디테일하게

가격 : 어떤 것이 더 저평가가 되었는지

투자금 : 나의 투자금 범위에 만족하는지(수리비)

조건 : 수리상태, 점유자 조건, 층, 동, 향 등등

물건으로 들어가서 비교를 하게 됩니다.

앞선에서 전화임장을 해야하는 이유가

투자할 물건을 디테일하게 파악하고

찾아야 하기 때문입니다.

6. 저환수원리점검 및 행동

우리가 배운 투자원칙에 알맞은 물건을 선정했는지

마지막으로 점검을 합니다.

원칙에 맞는 것을 확인했다면 이제 실제 물건을 보고

협상을 하고 매수를 결정하는 단계로 넘어갑니다.

주의할 점은 단하나의 물건을 남기는 것이아니라

내가 마지막 단계를 거치면서 뽑은 물건들을 모두

후보 선상에두고 실제로 협상을 해보면서 변하는

조건을 확인을 해봅니다.

지금 당장투자가 힘든 상황에서는 협상까지 가지는

못하지만 그래도 물건을 보고 소장님과 이야기를 하고

등기부등본을 확인을 해서 어떤 전략으로 갈지 생각해보고

마무리를 하는 것이 도움이 된다고 생각합니다.

각자 앞마당에서 물건을 선정하는 방법이 다양하게

있을 것이라고 생각이됩니다.

저도 여러번의 시행착오를 겪고 다른 동료들로 부터

배우면서 이렇게 할 수 있었던 것 같습니다.

아직 부족한것이 많지만 조금이라도 도움이

되었으면 하는 생각에 글을 남겨봅니다.

감사합니다.!! 

※ 요약

단계 1 : 시세 조사 (시세트래킹, 전수조사)

단계 2 : 앞마당 금액별 저평가 물건 찾기

단계 3 : 투자금 범위내 저평가 물건 한판 정리

단계 4 : 시세그룹핑실시

단계 5 : 금액대별 투자 물건 선정(가격, 투자금, 조건)

단계 6 : 저환수원리 투자원칙 합부 확인 및 행동