임보 피드백 라이브 이번엔 꼭 적용해본다!! [서투기_우리 2제부터 5개월간 부동산 공부해서 30억그릇 만들조_행복엔딩]

안녕하세요

끝까지 살아남는 투자자

행복엔딩입니다~

지난 서투기 강의에서도

줴러미 튜터님께서

임보 피드백 라이브를 진행해주셨는데요~

그 때도 꼭 적용해봐야겠다는 게 있었는데

강의, 임장, 임보에 치이다 보니

관성에 의해

하. 던. 대. 로 임보를 작성했습니다ㅠㅠ

저의 성장을 위해서

꼭 적용해보고 싶은 내용을

적어보겠습니다

개요

그 지역의 ‘위치’가 중요한데

늘 수동적으로

‘강남에서 몇 km 떨어진 곳이네!’

라는 생각만 했습니다…

그 지역의 입지 가치가 중요하기 때문에

위치와 접근성을 알아야 하는데요

강남 접근성 뿐만 아니라

① 3대 업무지구로부터의 거리, 접근성을

미리 파악해보는 게 필요하겠습니다

‘위성지도’도 산, 빌라, 아파트 밀집지역 등..

이 정도만 파악하고 기계적으로 넘어갔는데

이 행동을 왜 하는지 복기해보는 시간이었습니다

결국, ② ‘빈땅’을 파악하여 입지독점성을 파악하는 것,

언덕이 있는 곳인지, 도로의 모양은 어떤지,

생활권의 균질성은 어떤지 등을 파악하고

그 생활권을 사람들이 선호할 지 예상해보는 것입니다

이런 생각들이 있어야 현장에서 확인할 수 있는 것입니다!!

입지분석

입지분석은

입지를 ‘지도’ 위에 최대한 올리는 게 중요합니다

이전 실전반에서 튜터님께서 말씀해주신 부분인데

아직도 잘 실천하지 못한 게 있습니다

③ ‘현장에서 확인한 걸 다시 장표에 넣기’

제 생각을 넣고, ‘?’를 많이 넣었으나

결국 그 물음표를 마침표 짓지 못한 게 많았습니다

이번에도 마무리 짓지 못한 게 많은데

꼭 마침표를 지어보겠습니다

그 지역에서

교통 요소가 매우 중요하다면

‘가격결정요소 = 교통’으로 끝낼 게 아닙니다

④ 생활권별로, 생활권 내에서도

교통 가치가 너무 다르다 하면

각 대표단지를 뽑아 그래프로 비교해보는 것도 필요합니다

가격 차이가 확실히 난다면 교통 요소를 중요하게 보고

교통 차이가 많이 나는데

가격 차이가 많이 나지 않는다면,

저평가인지, 아니면 다른 선호요소가 있는지

판단해보는 과정이 필요합니다

호재를 안 좋게 보는 경향이 있는데

비슷한 조건이라면

당연히 호재가 있는 곳이

더 좋은 선택이 될 수 있습니다

호재를 우선으로 보고,

실현가능성을 따져 보지 않는 것은

잘못된 행동이지만

⑤ 큰 차이가 없다면 꼭 고려해봐야 할 사항입니다

(영향권 단지도 살펴보기)

시세분석

시세지도의 단계가 있다면

1단계 : 시세지도 그리기

2단계 : 가격별로 색깔 입히기

3단계 : 생각 넣기

.

.

.

그래도 이제 ‘생각 넣기’까지 해봤는데

추가로 더 고려해봐야 할 것이 생겼습니다

⑥ 생활권별로 정리하고

입지가치를 시세지도에 한 번에 넣는 것입니다

여기에 연식, 평형별 가격대를 정리하고

비슷한 급지의 다른 단지와도 비교해보는 것도

좋았습니다!

시세그룹핑에서도 기계적으로 정리하고

저렴하다고 생각하는 단지에 표시만 해두었는데요

왜 저렴한 것 같은지 그 생각을 넣지 않은 게

저의 잘못이었네요..

⑦ 시세그룹핑에서도 왜 저렴한지, 궁금한 점 적고

검증하는 시간을 가져보겠습니다!

단지분석

다른 것은 제쳐두고

이 장표는 꼭 따라해봐야겠다고 생각했는데요

효율성을 늘 추구하는 저에게

단지분석 장표는 너무 많고 힘든 구간이었습니다…

그래서 최근에는 한 장표에 4개 단지를

가치+투자생각 위주로 작성하였는데요

⑧ 한 장표에 2개 단지로 줄이고

특징을 키워드로 정리하며

가치 + 투자 생각을 더 깊게 생각해봐야겠습니다

결론

이제는 싼 물건을 찾는 게 아닙니다

가치 평가를 하고 더 저렴한 물건을 찾는 건 맞지만

⑨ 우선, 비싼 물건을 날리는 게 중요합니다

비싸지 않다면,

가치가 충분히 좋다면,

그 단지가 더 좋은 투자일 수 있습니다

그 동안 1등 뽑기라는 고정 관념에 휩싸여

하나의 단지, 하나의 매물에 꽂히는 희한한 경험을 했는데

앞으로는 top3입니다

⑩ 어떤 걸 해도 괜찮은 단지 3개를 뽑는 것입니다

더 네고가 되고, 조건이 좋은 단지에 투자하면 됩니다

평소 다른 동료분들의 임장보고서를 보고

벤치마킹해야겠다는 생각을 할 기회가 없는데

꼭 실전반을 가지 않아도

임보를, 생각을 성장할 수 있는 시간이었습니다

BM할 거리가 너~무 많지만

그 중에서도

단지분석장표는 꼭 적용해보겠습니다