전세가 없는데 내 전세는 안 나가는 이유(+앞으로 전세 더 오를 곳 알려드림) [보통아][보통아]

안녕하세요

보통아입니다

오늘은 전세에 대한 이야기를

해보려고 합니다

일부 지역을 제외하면 전국적으로

전세가 점점 줄어들고 있습니다

부동산 경기가 안 좋아지면 건설이 위축되고

부족한 입주로 인해

공급 부족→가격 상승→투자금 감소→수익률 증가

연결 될 수 있어 전세를 레버지로 사용하는

투자자에게는 매매가 뿐만 아니라

전세 또한 유념해서 봐야 할 부분인데요

네이버 부동산에서도 보이고 실제 현장에서도

전세가 없다는 것을 체감할 수 있지만,

그렇다해서 활발하게 나가는 분위기는 아니며

오히려 전세 빼는 것에 애먹고 있는 물건들을

자주 볼 수 있습니다

전세가 없는데 전세가 안 나간다?!

시기적으로 5월은 비수기인탓도 있지만

대부분 갱신권을 사용하고 있는 이유가 큽니다

21년 추석을 기점으로 거래가 멈추고

22년 시작된 금리인상은 23년까지 이어졌습니다

기준금리 0.5% → 3.5%(7배)까지 오른 금리로

매매와 전세가 무섭게 떨어졌습니다

20년 계약갱신권이 시행되면서

갱신권을 사용한 가격과 사용하지 않은 가격

이중으로 형성 되던 가격대가

전세 하락으로 최저가격대로 몰리게 됩니다

그리고 금리가 안정되면서

최근까지 전세가 회복되었죠

전세를 구하는 입장에선

23년은 떨어진 가격으로 전세를

구할 수 있었던 좋은? 시기였지만

25년 지금은 많게는 억 단위로 오른 전세로

대부분 갱신권을 사용하고 있는 상황인 것이죠

시장에 전세 물건은 없지만

(=갱신권 사용으로 공급 감소+신규 입주 감소)

전세금이 올려주기 부담스러운 세입자는

갱신권을 사용해 그대로 사는 경우가 많다로

(=수요 감소)

현재 전세 시장을 정리 할 수 있을 것 같습니다

싸게 살 수 있는 기회?!

급락했던 시기를 지났던 만큼

갱신권 사용한 물건은 전세가격이 낮아

투자금이 많이 들어가 불리하다고 볼 수 있지만,

일반적으로 세낀 물건은 매매가격이 저렴합니다

1억 차이나는 같은 단지 / 5천 차이나는 59와 84

당장 입주가 어렵고

새로 전세를 놓을 수 없으니까요!

이 말은 만기와 갱신권 사용 조건에 따라

나와 맞는 물건을 찾는다면

보다 더 저렴하게 매수 할 수 있는

기회로 연결 시킬 수 있습니다

2년 뒤 아이 학교 입학 시점에 맞춰서 실거주 고려

갱신권 사용 후 만기 n개월 남은 물건 단기 대출 고려

등등…

앞으로 전세가 상승 속도에 따라 달라지겠지만

하락기를 지나 반등폭이 컸던 만큼

갱신권 미사용 물건과 갱신권 사용 물건 차이가

큰 지금이 오히려 더 저렴하게 살 수 있는

시기일 수 있겠다는 생각도 듭니다

전세가 많이 오를 지역은?

2년 뒤 갱신권 사용으로 묶인 전세가

차츰 시장에 나오는 시기를 생각해보면

신규 입주가 많지 않고

금리도 떨어지는 방향으로 가고 있어

임대인보다는 전세입자에게

더 어려운 상황이 될 것으로 보입니다

매도를 고려해야 하는 지방 투자와 달리

상대적 장기보유가 가능한 수도권 투자에서는

매매상승보다 전세상승에 따라

투자 방향이 더 크게 달라질 수 있어

전세가 먼저, 빨리 오를 곳을 아는게

매우 중요한 포인트입니다

그거슨 우리가 강의에서 배우는 것ㅎㅎ

미래 가치까지 반영된 매매와 달리,

전세는 실거주 가치를 바탕으로 형성됩니다

입지 가치로서 판단한 하는 요소

직장, 교통, 학군, 환경(연식)은

실거주자 삶을 질을 결정 짓고

집을 선택하는 이유이기 때문에

입지 요소가 더 좋은 지역 > 단지가

매매가 뿐만 아니라 전세가에도

더 먼저, 빨리 반응하게 됩니다

다만, 비슷한 조건에서도

매매가와 다르게

움직이는 곳도 있습니다!

균질성(택지)

같은 4급지로 강남접근성이 거의 똑같은

서대문구와 평촌 단지입니다

다른 것이라면 크게

서대문구는 언덕에 당시 주변이 주택가였던 반면

안양 평촌은 1기 신도시로 균질성 있는

쾌적한 인프라를 갖춘 택지라는 점입니다

아무래도 서대문구가 평촌보다

땅이 좋다고 볼 수 있어

상승장에서 매매가 더 많이 상승했지만

전세는 안양 평촌이 꾸준하게 높았고

더 빨리 더 많이 오르는 것을

확인 할 수 있습니다

13년 12월 → 15년 12월

홍제한양 2.0억 → 2.5억

은하수벽산 3.0억 → 3.8억

동기간 상승폭이 3천만원 차이가 났는데

2015년이라면 추가로 한채를

더 할 수 있을 정도의 가격이었습니다

학군

이번엔 같은 택지 환경입니다

강남 접근성이 앞선 광명이 먼저 올랐지만

전체적으로 비슷한 가격흐름을 보여줬습니다

다만 전세가격은 항상 노원 단지가 앞서고

가격 상승폭도 큰 것을 알 수 있습니다

비슷한 택지 환경에 초중고까지 안정적으로

아이를 키우기 좋은 환경이지만

중계주공4단지는

강북을 대표하는 중계학원가를 품고 있어

교통이 다소 떨어지더라도

학원가를 이용하는 수요가

꾸준하게 받쳐준다고 볼 수 있습니다

구조

지난 시장에서 비슷한 전고를

형성한 단지들입니다

아무래도 땅의 가치가 시간이 지나면서

더 중요해지고 급지대로 결과가 나타났지만

전세는 그러지 못했습니다

땅의 가치가 상대적으로 밀리더라도

구조가 주는 삶에 만족도로 

전세까지 쉽게 뒤집을 수 있진 못하는데요

신축, 대단지, 초품아 같은 요소도

비슷한 맥락이라고 볼 수 있겠습니다

지금까지 현재 전세 시장과

앞으로의 전세가 더 오를 곳들에 대해

정리해보았습니다

대선이 20일채 남지 않아 나라 전체가 뒤숭숭하고

부동산도 많이 혼란스러운 시기입니다

대선까지 관망하겠다는 분이 많지만

매도자도 매수자도 하루하루 생각이

완전 뒤바뀌는 경우도 있습니다

위기(危機)는 위험(危險)과 기회(機會)가 함께 있는 말이다

- 존 F. 케네디 -

앞으로 시장이 어떻게 흐를지 알 수 없지만

대부분 혼란한 시기가 기회가 되었듯

남들이 움직이 않을 때

더 좋은 기회를 잡으시길

진심으로 바라겠습니다

그리고 그 결정을 하는데 부족한 글이

도움이 되셨으면 좋겠습니다

끝까지 읽어주셔서 감사합니다