[베러덴어졔 인사이트 본깨적] 007 급매는 어떻게 찾아질까?

https://blog.naver.com/dawnsee1/223746840668

[177] 급매는 어떻게 찾아질까? by 새벽보기

본 것

급매? 기준층 (4층 이상 탑층 미만)이 저층 or 탑층 가격으로 나온 물건을 말한다. 

실력이 있는 투자자인 새벽보기님은 오전 10시부터 오후 7시까지 하루를 임장하면 급매를 1-2개 정도 발견한다. 네이버엔 없지만 투자해도 좋을 만한 물건을

같은 상황이지만 초보 투자자들은 발견하기 어렵다. 왜 다를까? 부동산을 가는 빈도가 더 많아서도 있겠으나 본질은 ‘급매에 대한 정의와 행동’이 다르다는 것이다. 동일한 물건을 봐도 이 물건이 급매가 될 수 있는 물건인지 아닌지 판단하고 그런 물건들의 상황을 좀 더 깊게 파고 들어 급매로 만드는 행동 덕분에 급매를 발견한다. 이것은 단기간에 되지 않고 지속적인 경험이 필요하다.

현 시장에 있는 급매의 형태들

 1) 전세 낮게 낀 기준층 물건 2) 주인전세 물건 3) 매도가 되지 않아 전세 먼저 맞추고 매도하는 물건 

1. 전세 낮게 낀 기준층 물건(기본 정의, 절대적 급매)

전세가 낮게 낀 기준층 물건이 급매로 많이 나온다. 수도권은 최근 2년간 전세가 상승세였기에 과거에 전세세팅한 물건들은 현 전세보다 수천만원 싸기에 투자금이 상대적으로 많이 든다. 통상 세낀 물건(투자자)이 입주 물건(실거주 & 투자자)보다 수요층이 얇기에 가격을 싸게 놓는다. 

다만 전세가 높게 껴있으면서 기간이 많이 남지 않은 물건의 경우에는 그리 싸지 않다. 

2. 주인 전세 물건

주전을 하는 경우는 매도자가 대부분 돈이 필요해서이다. 사업,세금,입주,전세퇴거 등 여러이유로 팔아야 할 이유가 있으므로 현 시장에서 심심찮게 볼 수 있는 형태이다. 주전을 고려할 때 조심해야할 것은 전세 가격 수준이다.

주전세 물건은 보통 전세가 높다=투자금이 적기에 투자자가 매수하기 매력적. 투자자입장에서는 매수시점엔 투자금이 적게 들 수있지만 과하게 높은 전세가였다면 나중에 역전세가 될 수 있으니 반드시 주변 입주 등을 살피고 주전 물건을 보도록 하자.

3. 매도가 되지 않아 전세 먼저 맞추고 매도하는 물건

매도를 하려고 했는에 시장이 좋지 않아 매매 & 전세 동시에 진행하다가 전세가 먼저 맞춰지고 매도하는 경우. 현재 수도권 평균이하의 아파트에서 볼 수 있는 상황인데 보통 집주인은 돈이 급하고 전세라도 빠지만 돈을 회수해서 물건을 거두는 경우가 많지만 그럼에도 매도도 하려는 물건이 있다. 특히 입주가 있는 지역에 가면 이런 물건들이 간혹 있음. 입주장이니 전세가 상대적으로 낮게 껴있겠지만 전세 리스크는 없다.

깨달은 것

시장 상황에 따라 급매가 되는 물건으이 종류와 가격 수준은 달라진다.

다양한 급매의 형태, 급매는 늘 있다기보다는 상황을 잘 이용하면 튀어나온다. 결론 임장을 열심히!!!

적용할 것

급매의 유형을 이해하고 임장을 열심히 다니다보면 급매를 만난다! 매임시, 시장 상황에 대한 정보도 잘 파악해서 임보에 넣을 것