5분 투자로 전임의 질을 높이는 법 [괭이부리말]



안녕하세요!

될때까지 하는 괭이부리말입니다.

오늘은 초보시절 가장 어렵게 느껴졌던 전화임장에 대해 말씀 드리려 합니다.

이 글을 통해

(1) 전화임장의 목적과

(2) 전임 전 5분 투자로 전임의 질을 올릴 수 있는 루틴을 말씀 드리겠습니다.

ㅣ전화임장이 어렵다는 것은 정확히 무슨 말일까요?



전화 임장은, 

전화를 통해서 현장에 임한다는 의미입니다.

좀 더 들어가보면, 오랜 기간 거래 현장 경험을 갖고 있고 지금 현장 분위기를 가장 잘 알고 계시는 부동산 사장님들과 통화를 하는 것을 의미합니다

결국 전화 임장이 어렵다는 것은 현장 전문가들인 부동산 사장님과(상대방)

현장에 관한 이야기를 나누는 것이(임장 내용) 어렵다는 의미일텐데요.

그럼 현장 전문가들과 현장에 관해 이야기를 나누려면 어떤 질문을 해야 할까요?

그리고 그런 질문이 떠오르려면 전임 전에 어떤 걸 해야할까요?



ㅣ업무 통화가 성공하는 경우, 실패하는 경우



잠깐 우리가 업무 통화를 하는 상황을 생각해 보겠습니다.

업무 통화를 하며 매끄럽게 진행이 되는 경우는 보통 이렇게 통화가 진행되는 것 같습니다.



괭 :

 

안녕하세요 과장님

~~ 건으로 문의 사항이 있어 연락드렸습니다. 혹시 잠시 통화 가능하신가요?

 

김 과장 :

 

네, 말씀하세요~

 

괭 :

 

네, 제가 A라는 업무를 하면서 과장님께서 작성하신 기안문을 보게 되었는데, B라는 부분이 있더라구요

 

상무님 보고 자료에 B에 대한 내용을 인용하면서 간략한 배경 설명을 드리려 하는데요

 

혹시 관련하여서 보고 자료나 백데이터가 있으면 공유 부탁드려도 될까요?

 



반면에 업무에 도움은 커녕 상대방의 마음을 닫게 만들어 앞으로 업무 협조를 어렵게 하는 통화는 이런 방식으로 진행되는 것 같습니다.



안녕하세요 과장님

잠시 통화 가능하신가요?

 

과장님이 기안한 품의서에 B라는 내용이 있는데요

관련하여서 설명 좀 부탁드려도 될까요?





어떤 차이가 느껴지시나요?

좋은 업무 통화는 전화를 받은 상대방으로 하여금 이 통화의 목적과 필요한 정보 범위를 한정지어 주었다는 점에서

상대방이 도울 수 있는 범위를 분명하게 해줍니다.



ㅣ사장님들께서 초보자였던 저와의 통화를 힘들어하셨던 이유

과거에 사장님과 통화를 하면 무엇을 여쭤봐야할지 모르겠어서 전화를 거는 것 자체가 두려웠던 기억이 납니다 ^^

그랬던 저도 투자 경험이 쌓여가며 부동산 사장님과의 통화가 업무 전화처럼 편하게 느껴지는데요, 이제는 종종 이런 대화가 오고가기도 합니다 ^^



부동산 사장님 :

 

괭 사장님이랑은

대화가 되네~!

 

전화가 많이 오는데

어디서부터 어디까지

이야기 해야 할지 모르겠어요





앞서 업무전화의 예에서 살펴보았듯

사장님께서 초보자였던 저와의 대화를 어렵게 느끼셨던 이유는 대화를 시작한 제가 통화의 목적과 범위를 모호하게 전달했기 때문이었습니다.

ㅣ성공적인 전화임장을 위한 5분 루틴



투자자는 부동산 사장님께서 편안하게 현장의 정보를 풀어놓을 수 있도록 판을 깔아드려야 합니다.

판을 깔기 위해서는 몇 가지 준비해야 할 것이 있는데요

바로 선호요소와 가격입니다.

여러 시행착오를 거쳐서 전화임장의 질을 높일 수 있는 제 나름의 루틴을 만들 수 있었는데요,

익숙해 지시면 10분, 급하면 5분 정도만 투자하시면 됩니다 ^^

같이 한 번 해 보시겠나요? ㅎㅎ

1. 네이버 부동산 최저가 매물 특징 확인



광명역센트럴자이라는 단지에 현재 광고되고 있는 물건 중 저층 제외 최저가 매물 두 개를 가져와 봤습니다.

한 단지 안에서 선호와 가격에 영향을 주는 요소로는 동/층/향/타입/수리/입주가능여부 정도가 있을텐데요.

두 물건은 동, 층, 향이 모두 다르지만 B타입이라는 공통점이 있습니다.

이 단지에서 싸게 나오는 매물은 B타입인가? 하는 생각을 해보게 되는데요

A타입의 호가를 확인해 봅니다.





확실히 A타입을 더 높게 쳐주는 것 같은데요, 현재 가격 차이는 2천~5천 수준입니다.

그리고 타입 차이를 확인해 보니 판상형/타워형의 차이가 있네요





2. 아실로 과거 이력 확인

다음으로 해당 선호요소에 따라 과거 가격 차이가 얼마나 났는지를 확인해 봅니다.





1년 정도를 놓고보면, 비슷한 시기에 적게는 3500에서 많게는 8000까지 차이가 났던 걸 알 수 있는데요.

타입이라는 선호요소가 있고 이것이 가격에 영향을 주는 요소인데

시기나 협상 능력에 따라서 좋은 타입을 싸게 살 수 있고

또 타입별로 가격차를 파악한다면 선호 타입 최저가를 기준으로 평소 가격 차이가 이 정도 나니까 덜 선호 되는 타입은 더 싸야한다는 근거로 삼아 볼 수 있겠다는 생각이 듭니다.

그렇다면, 타입별 가격차이를 분명하게 파악하고

거기에 따라서 타입별로 투자로 볼 만한 물건과 그렇지 않은 물건의 가격대를 잡아볼 수 있겠습니다.

확인해야 할 정보를 파악하게 되었네요!!

(선호요소에 따른 정확한 가격차이)

3. 최저가 전세 매물 특징 확인

그리고 투자금과 전세 난이도 파악을 위해 최저가 전세 매물의 동/층/향/타입을 파악해 둡니다(네이버 부동산).

자, 이제 이렇게 준비한 재료를 가지고 사장님과 통화에서 확인할 범위가 정해졌네요.

해당 단지 내 물건별 선호요소 그리고 그 선호요소에 따라 물건 특징별 적정한 가격차이!!

그리고 최저가 전세매물 특징을 통해 좀 더 정확한 투자금과 전세 난이도에 영향을 주는 요소 파악까지!!

이 단지에서는 타입이었지만 구축 단지에서는 수리상태, 구조가 될 수 있고 대단지에서는 동 특징(역 거리, 언덕, 앞동 막힘)이 될 수 있습니다.

ㅣ전화임장의 질을 높이면 보여주시는 물건이 달라집니다





여기까지 사장님과 실전 토크를 나누다 보면 광고가 기준 최저가 물건이나 세낀 물건 말고도

평소 가격 차이 대비 싸게 나온 선호 물건을 만날 확률(보여주실 확률)이 높아지는데요,

지방에서 매도 난이도 수도권에서 관리 난이도에서 훨씬 용이한 물건!!

전임의 질을 높여 꼭 잡으시면 좋겠습니다..!!

감사합니다.