2강 인상깊었던 점
만토바 : 성북구와 수지,광명 단지를 예로 들어 입지 좋은 신축,구축, 입지 덜좋은 신축,구축을 예로 들어가면서 입지분석과 동시에 비교평가가 되는 프로세스가 가장 좋았다. 가격대 감을 익히는 트레이닝을 지속하면서 앞마당을 늘리면 임보쓰면서 저절로 떠오르는 단지들이 많겠다 생각했다. 투자금+부대비용/ 비슷한 급지 전고점 한판 정리해준 것도 좋았다.
내일 : 생활권별로 가격대를 알아두라는 것이 인상깊었다. 가격대를 입좋신, 입좋구, 입덜신, 입덜구 네가지로 기억해야겠다고 생각함. 비교평가에서 가치, 가격 , 리스크 세개를 놓고 비교하는 것을 적용해봐야겠다.
독영수 : 비교평가 가격, 가치, 리스크 이 세가지 항목으로 앞 강의에서도 들었었는데 매번 잊어버리는 것 같다. 앞으로 적용해봐야겠다. 저평가라는 얘기가 줄었지만 그럼에도 더 잘 찾아봐야겠다.
봄날처럼 : 가격대 사분위가 인상 깊었음. 지역별 위상을 잘 알고, 살 수 있는 급지를 낮추지 않는 다는 것이 인상깊었다.
여름여름 : 가치, 가격, 리스크 비교평가 하는 것을 잊게 되는데 역시 가장 중요한 것 같다.
유연한바다 : 서울경기 비교평가 잘 해봐야겠다. 생활권별로 선호요소가 무엇인지 잘 정리해 둬야지 다음에도 도움이 될 것 같다. 컴퍼스의 중심을 찍는 것도 적용해봐야겠다.
좋은인연 : 평소 생활권 순위 정하는 것이 어려웠는데 땅의 평당가와 랜드마크 순위로 정해보라는 말이 도움 되었음.
2025월천여사 : 앞마당이 많을수록 비교군이 늘어나고 최선의 선택을 할 수 있겠다. 지금까지 지역내 비교평가만 한 것 같다. 가격 감 잡는 방법이 도움이 되었다. 전고점만 맹신해서는 안되겠다.
→ 서울과 경기도의 특정지역을 구체적인 단지의 입지와 시세를 동시에 비교하는 프로세스가 가장 좋았고 보고서에 바로 적용하고 싶은 마음이 컸다. 알고는 있지만 자꾸 잊게 되는 가치, 가격, 리스크로 비교평가 하는 것도 이번 임보에 적용하고 싶은 마음이 같았다. 지역의 위상을 알고 선호요소를 제대로 파악하는 것이 중요함을 새삼 깨닫게 되었다.
동작구를 투자자의 시선으로 봤을 때 새롭게 알게 된 점
만토바 : 시세를 다 딴 것은 아니지만 역시나 내가 실거주하고 싶은 단지들은 전고를 돌파했다. 구축에서는 생각보다 -20%까지는 아니어도 하락, 보합중인 단지가 많았다. 실거주와 투자자의 시선이 달라야 하는데 선호요소를 파악하는 것이 중요하다는 생각을 했다. 언덕에 살아본 적이 없어서 사실은 감정이입이 어려웠다. 그럼에도 구축임에도 전세가가 상당히 높은 것을 보면서 수요는 확실히 탄탄하다는 것을 느낄 수 있었도 입지독점성이라는 것이 체감되었다.
내일 : 급지의 위엄을 느낌. 4급지를 보다보니 가격이 신대방이라도 4급지 좋은 생활권 가격과 비슷했다. 한강과 강남접근성을 보면서 더 느꼈다.
독영수 : 시세지도 완성하고 마무리 되어감. 전세가 많이 올랐고 전세물량이 두달만에 정말 많이 없어지고 1억씩 올라서 살 수 있는 상황이라면, 투자하는 것이 좋을 것 같다.
봄날처럼 : 분임과 달랐다. 지역내 격차가 매우 크다고 느낌. 흑석이 왜 좋다고 하는지 한강과 입지를 실감할 수 있었음. 상도, 노량진 등 개발이 진행중이어서 단계를 파악해서 기회를 잡을 수 있지 않을까 생각해보았다.
여름여름 : 임장을 아직 못해봐서 순서를 나누긴 했는데 임장을 꼭 가봐야 할 것 같다.
유연한바다 : 생활권별로 가격 차이가 난다는 것을 느끼긴 했는데, 여전히 생활권내에서 단지 순서 파악하는 것이 어렵다. 그 기준을 나눠보는 것을 적용하고 투자금 범위안에 들어오는 것은 살펴봐야겠다. 금액대별로 정리를 시세그룹핑을 잘 해봐야 될 것 같다.
좋은인연 : 예를 들어 흑석동에 있는 한강현대, 명수대현대 같은 구축이 역세권, 상권, 한강, 강남과 가까우니까 역시 결국은 땅의 가치가 위대하다는 생각을 함
2025월천여사 : 다른 지역을 투자자의 시선으로 봤을까? 생각해 봄. 동작구에 투자를 해야해서 조급한 마음이 있다. 단지가 곧 생활권인 것 같다. 택지의 힘을 알 것 같다. 단지가 커뮤니티와 상권을 만들어간다고 느꼈고 돈이 많은 사람은 한강뷰에 돈을 기꺼이 낸다는 것을 느낌. 흑석동의 구축은 신축과 거의 키 맞추기 된 것 같다.
→ 수요와 입지독점성이 높은 땅의 가치를 확인해 볼 수 있었다. 이 지역을 투자자로서 선호요소를 파악하고 키워드로 정리해봐야겠다.
시세분석을 하면서 새롭게 알게 된 점 혹은 시세분석 과제계획
/ 지역내 우선순위 생활권의 가격대와 랜드마크는 전고점을 넘겼는지 등…
만토바 : 대형평형 하락폭이 크고, 상대적으로 접근하기 쉬운 20평형대는 거의 전고를 회복한 것 같다. 30평형대는 하락 및 보합을 유지하고 있는 것 같다. 느리지만 꾹 참고 하던대로 시세 분석을 완성 해야겠다.
내일 : 시세 완성해서 단지분석에 좀 더 집중해야겠다.
독영수 : 시세 거의 완성함. 흑석 동양, 유앤미 살고 싶었다. 상도 브라운스톤도 신동아도 찜. 단지분석하고 매임 예정이다.
봄날처럼 : 흑석, 상도 전고 회복 사당은 아직, 대방은 거의 회복. 사당동 시세지도부터 완성할 계획
여름여름 : 흑석, 사당, 동작은 전고점이상 많이 올랐다. 3억 이상, 상도도 전고보다 높고.. 대방과 신대방은 전고에 거의 접근했음. 오늘부터 시세 시작, 흑석동은 다하고 잔다.
유연한바다 : 생활권별로 가격감을 잡기 위해서 생활권 순서로 해봐야겠다. 오늘 사당 뿌시기.
좋은인연 : 지금까지 한 본동, 노량진동, 대방동 등 시세지도 작성 후 과제 제출 예정이고 최종 보고서 제출시 추가하려고 함. 시세 따면서 전저점을 찍고 전고점을 넘은 곳들을 보면서 공포장에 사는 것이 맞는 것이구나 라는 생각을 함. 근데 매-전 차이가 커서 공포장에 많이 하락했어도 종자돈이 적어서 고민을 했을 듯. 사고 싶은 곳의 매전차가 붙는 날을 기다려야 할지, 종자돈에 맞는 곳으로 임장해야 할지 고민함.
지역내 우선순위 생활권내 가격은 동마다 달라서 다 말하기 어렵고 랜드마크 아파트들은 전고점을 넘은 곳도 있고 전고점에 가까운 것들이 많았음
2025월천여사 : 그동안 과제를 위한 과제를 해왔던 것 같아 반성한다. 지도위에 올리는 것이 왜 중요한지를 이번에 제대로 느낀다. 한 땀 한 땀의 중요성을 느낌.
→ 나의 상황에 맞추되, 과제제출 권장사항과 속도 발맞춰 최대한 완료를 목표로 시세분석과 단지분석을 이어나가야겠다.
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