[서기 24기 1등으로 아파트 9해조 월부~! 코리티] 서투기 2강 후기

✅ 2강 한 줄 요약

지역간 비교분석 프로세스를 알고, 내가 살 수 있는 최고로 좋은 투자처를 찾자!

✅ 우선 서울/경기 지역별 위상부터 파악하기

지역별 위상은 매매가의 상승 타이밍과도 직결되기 때문에 상당히 중요한데,

지역별 위상을 알게되면 같은 투자금으로도 ① 같은 급지의 타지역 비교 평가  ② 상급 지역의 선호도가 낮은 단지와 비교 평가를 할 수 있고, 이러한 과정을 통해서 내가 살 수 있는 물건의 수준을 지켜내거나 더 올릴 수 있는 최선의 투자를 할 수 있습니다.

같은 급지 내에서의 지역별 위상 판단이 모호할 수가 있는데, 이럴 땐  ① 평당 매매가격과 ② 랜드마크 아파트 가격으로 구분을 할 수 있습니다. 

그리고 지역 내에서의 구분도 중요한데요. 생활권, 연식별로 묶어서 가격감을 잡아 볼 수 있습니다.

✅ 서울/경기 비교평가 필수지역 A구 분석

A구는 기본적으로 도심접근성이 뛰어나고, 택지가 풍부한 위치+환경적인 가치를 가지고 있고, 높은 전세가율을 최근 5년간 기록하고 있었습니다. 또한, 해당 지역 내외의 신규 공급으로 인한 기회와 RISK 요소를 동시에 가지고 있는 지역으로 평가할 수 있습니다. 

양파링님은 항상 ‘입지, 가격, 투자’ 3가지 요소로 구분하여 분석하신다고 하셨습니다. 

① 평단가와 대장 단지 가격으로 사람들이 선호하는 생활권을 먼저 파악/분류합니다.

② 그리고 생활권별 특징과 세부 입지를 바탕으로 생활권 내 단지의 우선순위도 파악해봅니다.

    (선호 단지 중심으로 콤파스를 그리는 느낌!)

③마지막으로 내가 감당할 수 있는 선에서 가장 좋은 단지를 투자합니다.

✅ 그래서 비교평가는 어떻게 하는건데?

단지를 제대로 비교하기 위해서는 ‘가치, 가격, 리스크’를 알아야 합니다.

가치 판단을 위해서 입지가치, 상품가치, 선호도를 파악할텐데

입지가치에서는 강남/한강에 대한 위치, 접근성이 중요하고, 환경/학군은 부가적으로 고려하면 됩니다.

상품가치는 아파트의 연식, 세대수, 브랜드를 보는 것이고

이 모든 것이 비슷하다면 사람들이 더 좋아하는 곳을 선택하면 됩니다.

가장 중요한 건 입지가치, 즉 땅의 가치입니다. 그리고 상품성은 시간이 지나면 줄어드니 결국 땅의 가치로 귀결됩니다.

가격은 이제 더 이상 전고점 -15%가 기준이 아닙니다. 지금 서울에서는 전고점 이하면 비싸지 않은 것이고, 그 중에 가장 가치가 있는 것을 사면 됩니다!

그래서 우리는 가치를 알기 위해 임장, 임보를 통해 우선순위를 정하고, 현장 방문/전임을 통해 실제 가격을 알고 비교 판단을 해야 합니다.

마지막으로 (아실) 타 단지 매전갭을 통해 Cross Check 하고, 공급 등을 따져서 Risk를 파악 후 최종 결!정!

⏩ 강의 수강 후 

이번 강의는 양파링님께서 실제 작성하신 임보와 비교평가 Sheet들을 통해서 실전 프로세스를 익힐 수 있는 시간이었습니다. 저는 월부 커뮤니티와 유튜브를 통해 대략적인 프로세스는 알았지만, 각 단계의 핵심요소를 몰랐었기에 ‘이렇게 하는게 맞는건가?’ 하는 의문점을 스스로 가지고 있었는데요, 이번 강의를 통해서 80% 정도는 명확해진 것 같습니다!