그뤠잇_DSR 3단계 시행에 따른 전세 대출 한도의 변화

안녕하세요. 그뤠잇입니다.

다가오는 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시행됩니다.

가계대출 관리하기 위하여 시행된 스트레스 DSR은 작년부터 총 3단계를 거쳐

진행되었는데요.

스트레스 DSR 3단계의 영향중에서 전세레베리지를 활용하는 투자자의 입장에서

어떤 영향이 있을지 글로 남겨보겠습니다.

# 전세자금 대출이란?

전세자금 대출이란 임차인이 주택 임대차 계약을 맺을 때 

보증금의 일부를 은행에서 밀리는 것을 말합니다.

전세제도는 선진국에는 없는 매우 희귀한 제도인데요.

전세자금대출은 2004년 한국주택금융공사가 출범되면서 시작되었고

2005년 말에는 저축은행과 보험사 등 2금융권 뿐만 아니라

은행권에서도 본격적으로 영업활동을 시작하면서

활성화 되었습니다.

# 전세자금 대출의 활성화

전세자금 대출의 구조는 보증기관에서 보증서를 발급받아

은행은 해당 보증서를 질권설정하고,

전세보증금의 최대 80%까지 대출을 해주는데요.

기관별로 기준이 달라 대출한도나 금리, 납부주체가 상이해집니다.

전세자금대출은 2000년대 중반에 출시되어 초기에는 취급액이 미미했는데

당시에는 전세금액이 비교적 작았고 보유 현금으로 감당이 가능했을 것으로 생각됩니다.

또한 당시에는 금리가 5%대여서 이자를 내는것에 대한 부담감으로

대출까지 내면서 전세를 살고자 하는 수요도 적었을거라고 생각합니다.

사진

2012년 이후 주택거래 활성화를 위해 대출 취급 대상자들의 소득 기준을 상향하고

보증료율 인하와 한도를 확대하면서 전세대출을 활성화하고자 합니다.

그리고 이 때 기준금리가 3%대에서 지속적으로 내려가면서

전세자금대출은 급격하게 늘어납니다.

2012년 23조원 불과했던 전세대출자금은 21년 180조까지 늘게되면서

시장에 전세자금대출로 인한 통화량 공급이 확대됩니다.

이런 추세는 지속되어 현재는 대출 없이 전세집을 구하려는 임차인은

거의 없는편이며, 이런 추세는 쉽게 없어질거라고 생각됩니다.

# 스트레스 DSR 3단계 반영에 따른 전세대출의 영향

스트레스 DSR 3단계가 시행되면 임차인의 상황능력이 중요해지며

기존보다 한도가 줄어들 가능성이 높습니다.

주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI)의 

100% 한도로 보증하던 비율은 90%로 조정되고

전세 물건 심사 강화를 도입하여 리스트를 관리할 예정인데요.

이로 인해 전세자금 대출 활용 금액이 줄어들어

대출을 활용하여 전세금을 충당하지 못하여

원하는 아파트에 거주하지 못할 가능성도 있습니다.

# 투자자로써 대응전략

이번 정책은 실수요자들의 자금 규제를 통해 수요를 억제하는

방식으로 특히나 시장이 과열된 수도권에 어느정도

영향이 있을거라 생각됩니다.

반대로 지방은 적용이 되지 않으니 광역시 등 여전히

저렴한 시장에서 기회를 찾을 수도 있을 거라 생각됩니다.

전세자금대출이 안나오다보니 전세금 상승에

어느정도 영향을 주겠지만 기준금리는 내려가고 있고

수도권의 공급은 올해를 끝으로 공급절벽이 시작되어

가격 상승의 속도를 줄이는 수준이 되지 않을까 생각됩니다.

따라서 전세가가 상승한다는 것은 어느정도 기정사실이지만

속도에는 차이가 있을 수 있으니

전세가가 올라가기를 기다리기보다는

현재 가용자금에서 할 수 있는 곳을

우선적으로 투자 대상으로 생각해 보는게 좋은 선택이라고 생각합니다.

자금규제에 대해 대중이 어떻게 반응할지 생각해보고

어떻게 움직여야할지 생각해보는 시간을 가져보시길 바라겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.