매도 후 갈아타기, 제대로 하려면 이렇게 해보세요 ! [마그온]

안녕하세요

정석대로 배우고, 행동하는 마그온 입니다 :)

매수 할때에는 매수가 어려웠는데,

매수 하고 나서 갈아타기를 할때 매도를 마주 할 때

매수보다 매도가 어렵다고 말 합니다.

제가 그랬습니다... ㅎ

내가 이루고자 하는 '단기 목표' 가 항상 어려운것 같습니다.

매수 할 때와 다르게

매도는 어떻게 해야할지 저처럼 막막 하신 분이 계신것같아

짧게 글로 전달 해보려고 합니다.

1. 매도 기준

매도에 앞에 왜 매도를 하는지 명확한 이유가 있어야 됩니다.

명확한 이유가 없이 그냥 이라는 이유로는 매도를 해서는 안되는데요~

-첫투자라서 지금 산 물건이 못나 보이고.. 매도하고 지금 가진 종잣돈으로 더 좋은 물건을 사고 싶어요...

-지금 투자금은 적지만, 매도 하면 더 좋은 물건으로 갈아 타고 싶어요..

더 좋은걸 사는게 맞을 수도 있지만, 정확하게는 더 가치가 있는 물건으로

갈아 끼운다면 매도를 생각 해 볼 수 있습니다.

단, 매도 할 당시 내가 생각한 목표의 수익을 얻었는지,

또는 적더라도 수익을 얻었는지 생각 해볼 필요가 있습니다.

단순하게 지금 가지고 있는 물건이 별로여서

매도를 한다면 다음 물건 또한 보유하기 어렵고, 좋은 물건만 찾아 다니는

'좋은 물건 가진 컬렉터' 될 수 있습니다.

그리고, 내가 매수 할 때의 당시를 부정 하지 않으셨으면 합니다.

목표한 수익을 얻지 못했다면, 내가 투자한 단지가 아직까지 저평가 인지

다시 살펴 봐야 합니다. 저평가 구간임에도 감정에 휩쌓여 팔게 된다면,

열반기초 에서 너바나님이 말씀 해주신 '새싹비빔밥'을 해 먹는것 상황을 만날 수 있습니다.

씨앗을 심고 열매를 맺을 때 까지 기다려야 됩니다.

정리 해 보면

1. 매도 할 물건 보다 더 가치가 있는 물건을 찾았는가?

2. 매도 할 물건에 수익이 났는가?

3. 매도 할 물건이 아직도 저평가 인가?

4. 갈아 탈 물건이 지금 내가 가진 물건을 매도하고 사는게 정말 최선인가?

네 가지 모두 명확한 이유가 있다면

매도를 진행 해 보셔도 좋을 것 같습니다.

1~4번을 보고 애매하다면 다시 1번 부터 돌아 가서 천천히

생각 해보셨으면 합니다.

2. 매도 플랜

매도 이후 갈아 타는 방향성이 정해졌다면

'행동' 해야 됩니다.

방향성만 정해지고 행동을 하지 않는다면, 흐지 부지 한다면

'기다리는 투자'를 할 수 있습니다.

매도 방향성으로 잡혔다면 우선, 내 물건의 부동산을 돌려서

시장상황과 경쟁매물, 내 물건의 순위를 파악 해야 됩니다.

목표 매도가를 정하기 위해서는 네이버 부동산이 아닌,

현장을 방문 하거나, 최소 전화 임장을 꼭 하셔야 됩니다.

시장 상황에 따라 호가 보다 더 높은 금액에 거래 될 수도 있고

호가 보다 더 싼 금액으로 거래가 될 수 있습니다.

네이버 부동산 만으로는 알 수 없습니다.

저는 전화로 알기 어려워서 '메타 인지'를 하기 위해서

현장으로 내려가서 내가 가진 물건의 부동산과

지역의 부동산을 크게 돌며, 시장 파악을 통해

'매도 가격 메타 인지'를 해봅니다.

매도 가격 메타 인지를 하는 이유는

'받고 싶은 금액' 때문입니다. 마냥 기다리면 그 금액을 받을 수 있을거라는

막연함에 휩쓸려 한달, 두달이 지나면서 이러지도 저러지도 아무것도 하지 않는

시간을 보낼 수 있습니다.

매도 가격이 정해 졌다면,

시장 상황에 따른 주차별 플랜을 세워야 합니다.

플랜과정에서는 매도의 상황에 따라 다르게 됩니다.

6월 세입자 퇴거 또는 세입자 만기인 상황을 가정해서 플랜을 짜본다면

4월

5억원으로 단지내 부동산에 광고 / 매주 금요일 물건 올려주신 부동산 전화해서 집보러 오시는 사람있는지 확인.

5월 (시장 상황을 보고, 매수 손님이 없을 경우)

4.8억원으로 단지내 부동산+ 적극적인 사장님에게 광고 / 매주 금요일 물건 올려주신 부동산 전화해서 집보러 오시는 사람있는지 확인.

6월 (시장 상황을 보고, 매수 손님이 없을 경우)

적극적인 사장님께 전화 드려서 네고 가격 말씀 드리기 / 매주 금요일 물건 올려주신 부동산 전화해서 집보러 오시는 사람있는지 확인.

매월, 매주 플랜을 미리 짜보며, 월 마다 어느정도 가격을 내려서 광고 할 것인지 생각 해보셔야 됩니다.

가격 감이 오지 않으신다면, 우리가 매수 할 때를 생각 해보면 됩니다.

저층 가격으로 중층을 사면 잘 샀다고 생각이 들잖아요~

그 생각이 들만큼 저층 가격과 근접하게 다가갈 수 있으면 됩니다.

물로 내 집의 상태에 따라 다를 수 있고, 경쟁하는 매물에 따라 다릅니다.

여기서 놓칠 수 있는 부분이 있습니다. 내가 매수 할 물건 까지 고려 해야 됩니다.

마냥 싸게 매도 한다고 해서 되는게 아니라, 매수 할 물건에 따른 매수 과정까지 생각 해서 매도 가격을 책정 해야 됩니다.

정리해보면

1. 내 물건을 내어 놓기 전 전화임장을 통한 시장상황을 알고 내 매물의 적정 매도 가격 알기.

2. 월별, 주차별 매도 플랜 세우기.

3. 매수 할 물건의 가격, 네고 상황 정리 하며 매도 플랜에 가격 반영 하기.

2번까지의 플랜은 미리 생각 해보 실 수 있지만, 3번 의 경우 매수 할 물건을 생각 하셔야 됩니다.

딱 맞아 떨어지지 않을수 있고 딱 맞아 떨어지지 않는게 당연하기에 받아 들이시고 해 나가셔야 됩니다.

3. 매도 후 매수

매도가 결정되고 가계약금을 받았다면,

그때 부터는 매수 하려고 했던 후보군으로 뛰어 가셔야 됩니다.

그 동안 미리 알고 있던 가격과 후보군이기에

가격 협상만 하면 되지만, 그 과정 또한 쉽지 않을 수 있습니다.

하지만 처음 부터 다시 하는 것 보다 훨씬 쉬울 수 있습니다.

그렇게 매수 할 물건의 가격이 정해지면,

매도 잔금일자와 매수 잔금일자를 생각 해서 조정해 나가셔야 됩니다.

처음 매수의 과정이 어려웠듯

처음 매도의 과정 또한 어려울 수 있습니다.

하지만 원칙과 과정을 이해하고 경험 한다면

어려울 일이 아니라는 것을 깨닫게 되실거라 생각 됩니다 :)

끝으로, 우리가 투자를 할때 '싸게 사서 비싸게 판다' 는 걸 잊으시면 안됩니다.

감정에 휩쌓여 빨리 팔아서 다른걸로 바꿔 끼는게 아니라, 싸게 산걸 비싸게 팔아서

다음 가치 있는 자산을 쌓아 가는것이 투자이고, 투자라는 것을 배웠습니다.

저 뿐만 아니라 지금 이 글을 읽고 있는 모든 분들이 배우셨습니다.

꼭 배운대로, 배운 투자시간이 헛되지 않도록

배우 걸 활용 하셨으면 좋겠습니다 :)

매도 또는 갈아 타기 하시는 분들 모두

힘내셨으면 좋겠습니다. 화이팅!