전 이렇게 투자 물건 찾습니다 (feat. 결론 파트 임보 공개)

안녕하세요.

시간과 노력의 하루를 보내는 나,

시노하나입니다.

매일 인사이트 팡팡 터지는 월부투자생활에

심취해 있는 나날을 보내고 있습니다.

슬슬 마지막 주가 다가오면서

결론파트를 쓰시고 있으실텐데요!!

항상 가려져 있는 결론장표로

어떻게 써야 할지 모르는 분들에게

조금이라도 도움이 되었으면 하며

임장지에서 투자 후보 물건을 고르는 과정을

담아 보겠습니다 :)

그럼 LET'S GO!!!

결론 프로세스

가치>가격>투자금/리스크

사실 기초반 강의에서부터

배우는 핵심!!!

"저평가"

저평가 단지를 찾는다는 것은

가치대비 가격이 싼 것을 찾아야 하는데요.

이때 주의 할점은 순서입니다!!

반드시 가치우선순위를 제대로 파악하고

가격을 붙여야 이 단지가 저평가인지 아닌지

알 수 있습니다.

1. 가치를 확인하고

단지 우선순위를 나열한다.

(위치/환경/연식/보조지표)

->생활권별 투자 우선순위 , 핵심선호도를 가진 곳인가?

->해당지역의 과거시세를 통해 우선순위기준을 정한다.

생활권별 우선순위 별 단지나열은

현장에서 직접 발로 걸으며

단지의 상태/주변입지/사람을 보며 파악할 수 있는데요.

이 단지들을 쭈욱~ 나래비 하는 과정에서

투자 우선순위를 살펴볼 수 있는 방법은

과거시세를 통해 기준을 잡을 수 있습니다.

예시로 아래 임장보고서 장표는

지방에서는 매도를 고려한

연식 하한선!

그리고 투자 우선순위 평형대를

과거시세변화를 통해서 틀리더라도

제 생각을 정리해본 장표인데요~~~

정답은 없지만

내가 투자할 물건을 확신을 갖고

투자하고 또 오래 보유하기 위해서

투자 기준을 계속 점검해 가는 것이 필요하더라구요.

*부동산지인>지역/아파트>지역선택>

멀티차트>시세> 면적별/연차별

이렇게 투자 우선순위를

연식 ~10년차 우선순위로,

30평대>20평대 우선순위로 보자고

기준을 정했다면 해당 지역의 실제 단지를

얹혀보면서 매임할 단지+물건을 체크 합니다!!!

또한 투자제외할 단지도 이렇게 표시해줍니다!!

투자기준으로 하여금

좁혀주는거죠~~

2. 가격대별

단지 비교를 합니다.

가치가 더 높은 단지가 아래단지보다 싼게 없는지 확인!

->가치대비 저평가 인지 확인한다.

해당 단지를 가격대 별 시세표로 넣어봅니다.

5억대

4억대

3억대

2억대

이렇게 억대별로 혹은 5천만원 단위로 가격을 확인하며

정리하다보면

'어랏?? 왜 이 단지가 이렇게 싸지?'

라고 생각이 드는 물음표 단지가 등장합니다.

가격이 납득이 안되는건 본인만의 표시로 체크체크 해줍니다.

그리고 전화임장을 해서 '왜 이렇게 싼지?'

'이 단지가 비교단지보다 원래 항상 쌌는지?'

지역을 잘 아는 부사님에게 여쭈어 보며 검증을 합니다.

전화임장을 통해서 검증했는데도

저평가인 것 같은 단지는 직접 매물임장을

하기 위해 박스체크를 표기하고

이제 매물임장하러 고고고!!!

*위 시세그룹핑은 푸버리지양식을 사용하고 있습니다 :)

https://cafe.naver.com/wecando7/10495951

3. 투자금/리스크

감당가능여부 확인한다.

-> 단지가 확인 되었다면 실제 후보단지의 매물을 보면서

가장 나에게 맞는 단지를 투자한다.

(전세가/ 수리상태/ 매도인상황/ 날짜 등)

*매임시트 참고글

https://cafe.naver.com/wecando7/11025049

실제로 매임을 하면서 현장에서 받아주는

전세가와

매도자의 상황에 따라 네고가 가능한

매매가 범위에 따라

실제 투자금이 달라지는 것을 확인하는데요!

그렇기 때문에 이 마지막 단계에서

갭!! 투자금을 확인하게 됩니다.

내 투자금에 들어오는지??

주변 공급에 따라 전세리스크가 없는지??

수리를 해야하는데 수리 기간을 확보할 수 있는지?

더 좋은 상태의 매물이 있는지?? 등

내 투자금에 맞으면서

리스크가 적은 물건을 고르면!!! 결론 완성!!!

내 투자 후보로 담을 수 있는

매물을 적어도 3개이상 확보를 해놔야

조급함이 사라진다는 사실!!! 알고계시죠?

이렇게 뽑은 TOP3를

저는 저. 환. 수. 원. 리로

다시 한번 검증하고 목표매매/전세가를

정하곤 합니다!!!

결론파트의 장표가 중요하다고는 생각하지

않습니다. 저평가 단지를 찾는 프로세스,

순서가 중요한데요!

가치>가격>투자금/리스크

"가치 >가격> 투자금/리스크

이게 다에요. 내내 말씀드리고 있는 거거든요.

원칙은 그대로입니다.

가치대비 가격이 저평가된

자산을 싸게 사서 모은다."

-프메퍼 튜터님

매일인사이트 감사합니다:)

투자금만 보고 가치가 떨어지거나

싸지 않은 단지를 선택하시진 않았는지?

조급한 마음에 투자금만 확인하고

있지는 않으신지?

확인해보시는건 어떨까요.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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