내 집 마련과 투자! 서울, 수도권 아파트 똑똑하게 고르는 방법 [김인턴]

"가격은 싼데 입지가 아쉬운 아파트

vs 가격이 좀 올랐는데 입지가 좋은 아파트,

어떤 선택을 해야 잘하는 걸까요?"

"전고점보다 많이 하락한

이런 아파트 사면 되는 걸까요?"

"처음 봤던 가격보다 가격이 많이 올랐는데,

이 아파트 사도 괜찮은 걸까요?"

내집마련과 투자를 앞두고 이런 고민을 하고 계시다면

이 글이 도움이 되실거예요.

안녕하세요.

경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다.

갈피를 못잡는 것 같은 날씨가 계속되더니

이제 본격적으로 여름이 시작된다는 것을 알려주는 것 같네요 :)

무더운 날에 임장을 다닐 생각을 하니 벌써부터 땀이 나는 것 같은데

다들 미리 미리 더위와 싸울 준비를 하셨으면 좋겠습니다.

지난 2월 토허제 해제가 되면서 선호하는 상급지를 중심으로

가격이 많이 상승하는 모습을 보였습니다.

그리고 생각보다 과열되는 시장의 모습이 이어지자

한달가량 시간이 지난 뒤 다시 토허제 재지정 및 확대로

주춤하는 상황이 이어지고 있습니다.

다만, 이전부터 토허제에 묶여있던 지역들은

원래부터 이를 감안하고 거래가 이뤄져있기에

가격이 조정되기 보다는 오히려 호가가 상승하는 모습을 보이고

상급지의 경우 거래가 활발하지는 않지만

이미 오른 가격에서 생각보다 많은 가격이 내려오지 않고 있습니다.

반대로 토허제 해제 → 재지정이 되는 기간동안

가격이 크게 변화가 없던 지역들은 상대적으로 가격이 싸지다보니

지역내 선호 단지들을 중심으로 실거주 문의가 이어집니다.

이런 상황에서 이미 오른 입지가 좋은 지역의 아파트와

아직 덜 오른 입지가 조금은 아쉬운 지역의 아파트 사이에서

어떤 선택을 해야할지 고민을 많이 하게 되는 것 같습니다.

어떻게 하면 조금 더 똑똑하게 선택을 할 수 있을지

현재 시장 상황을 살펴보고 그 방법에 대해서 정리해보려고 합니다.

#토허제 해제 → 재지정, 그 이후

먼저 최근 구별 상황을 랜드마크를 중심으로 확인해보겠습니다.

가장 먼저, 강남 3구를 비롯한 1군 지역의 상황입니다.

토허제 해제 이전에 대부분의 단지가 전고점까지 회복

혹은 그 이상으로 거래가되었고 토허제 해제 이후에

한번 더 가격이 오르는 모습을 전체적으로 보여주면서

이미 비싼 가격 수준이 더 비싸졌다고 볼 수 있습니다.

다음 2군을 살펴보면 1군지역과 비슷하게

역시나 대부분의 단지가 전고점까지 회복

혹은 그 이상으로 거래가되었고 토허제 해제 이후

역시나 한번 더 가격이 오르는 모습을 전체적으로 보여줍니다.

토허제의 영향이 2군까지는 확실하게 있었음을 확인할 수 있습니다.

3군부터는 조금씩 달라지기 시작합니다.

토허제 해제 이전까지 전고점과 비슷한 수준까지

회복된 가격으로 거래가 되었으나, 토허제 해제 이후에는

전고점을 넘어선 가격으로 대부분의 단지가 거래 되었음을 알 수 있다.

랜드마크의 상황을 고려하여 지역내 단지들까지

범위를 넓혀서 정리해보면 토허제 해제 이전까지는

그래도 3군까지는 전고점 대비 하락율이 -15% 전후 수준의

단지들을 찾아볼 수 있었지만 토허제 해제가 있고 난 이후

전고점보다 조금 낮은 수준까지 가격이 회복한 상황입니다.

3군까지는 조금 다른 느낌이었다면 4군과 5군부터

확실히 다른 흐름이라는 것을 느낄 수 있습니다.

4군의 경우 북아현의 e편한세상(실상 마포 아현 생활권)만

전고점 이상으로 엠밸리7단지는 전고점까지 거래가 되었고

동대문구, 성북구, 관악구의 단지는 여전히 전고점까지

회복하지 못한 가격을 유지중인 상황이며

토허제 해제의 영향이 왔다고 보기는 어렵습니다.

5군도 4군과 비슷한 모습을 보이고 있고

구로구내 신도림에 위치한 단지의 경우는

입지 자체가 다르기에 별개로 보는 것이 필요하다고 했을때,

여전히 전고점까지 회복하지 못한 가격을 유지중인 상황으로

4군과 마찬가지로 토허제 해제의 영향을 찾아보기 어렵습니다.

이런 상황이다보니 아래와 같은 고민이 되기 시작합니다.

투자금이 비슷한 상황에서 가격이 오르긴 했지만 입지가 좋은 곳

vs 가격이 오르지 않았지만 입지가 조금 아쉬운 곳, 어디를 선택해야지?

저평가 된 아파트를 사는 것이 중요하다고 하는데

그러면 가격이 오르지 않은게 싸니까 후자를 선택해야하는건가?

#똑똑한 선택을 하기 위해서 다시 생각해보세요

우선은 투자에 대한 정의와 저평가라는 것에 대한 정의를

다시 한번 더 살펴보고 향후 시장의 모습을 더해서

생각해보는 것이 필요합니다.

먼저 투자라는 것의 정의는

가치 있는 자산을 쌓아가는(=모아가는) 것을 뜻합니다.

바로 이 가치 있는 자산을 쌓아가기 위해

내 상황에 맞는 노력을 우리는 해 나가는 것인데요,

쉽게 생각해볼 수 있는 예시들 들자면

내가 현재 가진 돈이 적은 상황에서

당장 가치 있는 자산을 쌓아가기 어렵기에

그 가치 있는 자산을 쌓아나가기 위한 준비로

지방 아파트에 투자를 하며 매도를 통해

돈을 불려가는 선택을 하는 것이 있습니다.

그리고 다음으로 생각해 봐야하는 것은

저평가에 대한 의미입니다.

저평가는 가치 대비 가격이 싸다라는 것을 의미하는데

이때 우리가 많이 헷갈리는 것 중 하나가

'저평가 = 하락률이 높다'라는 오해를 하게 됩니다.

물론 하락장이 계속되는 상황이었다면

그렇게 판단할 수 있겠지만 현재 시장 상황은

하락장 이후 회복하는 시장이 이어지면서 달라졌습니다.

그 다음 마지막으로 앞으로의 시장 상황을 살펴보는 것이 필요한데

매매가의 상승, 보합, 하락 등의 방향을 떠나서

높은 확률로 한가지 어느 정도 예상을 해볼 수 있는 것이

바로 전세 가격의 미래입니다.

입주가 있는 일부 지역들을 제외하고 서울, 수도권의 전세가격은

23년 바닥을 찍었던 시기와 비교하여 많이 회복한 상황이고

일부 지역들은 직전 상승장에서 임대차법으로 인해

다소 높게 거래된 전세 가격의 수준으로 거래가 되고 있습니다.

여기서 일부 몇몇 분들은 그때 전세가격이 비싸서

그렇게 하락하게 된 건데 그러면 전세가격 다시 비싼지게 아니냐

라고 생각하실 수도 있을 것 같습니다.

하지만 그때는 다소 비싸다고 느껴졌던 전세가격이

2~3년이라는 시간이 지나면서 늘어난 소득,

금리 인하기 등을 고려했을 때 이제는 그리

비싸다고 말하기 어려운 수준이 되었습니다.

더불어 향후 서울, 수도권은 역대급으로 공급이 부족한 상황으로

이는 곧 전세 가격 상승에 대한 압력이 더 커지는 것을 의미합니다.

물론, 예상치 못한 상황이 생겨서 전세 가격의 하락에

영향을 줄 수도 있겠지만 설사 그런 상황이 생긴다고 해도

하락하기 보다는 현재 수준을 유지하며 천천히 올라갈 가능성이 높습니다.

이렇게 전세 가격이 하락하기는 어렵고 상승할 가능성이 높다는 것은

현재 수준의 매매 가격이 하락하는 것을 막아주는 역할을 하게 됩니다.

이를 조금 어렵게 정리해서 말해보면

매매 가격의 하방 지지 역할을 하는 전세 가격이 상승하다보니

현재 매매 가격의 수준이 크게 하락하기 어렵다 라고 할 수 있습니다.

그렇다면 현재의 가격 수준이 단순히 비싸다고만 생각하는 것이 아니라

어느 정도 이제는 받아들이는 것이 필요한 상황이 되는 것이죠.

#하락률은 이제 더 이상 중요하지 않습니다

위에서 이야기한 개념을 한번에 정리해보겠습니다.

투자는 좋은 자산을 쌓아가는 것이다.

(=좋은 자산은 장기적인 관점에서 생각하는 것이 필요하다.)

전세 가격의 상승으로 현재 매매 가격이 크게 하락하는 것은 어렵다.

(=현재 가격 수준을 받아들이는 것이 필요하다)

저평가는 하락률이 높다는 것이다.

(=전고점 보다 낮은 수준의 가격이라면 괜찮은 가격이다)

그렇다면 결국 서울/수도권내에서 그래도 괜찮은 가치(=강남 1시간이내)를

지닌 아파트라면 전고점보다 낮은 가격 정도도

충분히 괜찮은(=저평가 된) 가격이라고 생각할 수 있고

결국 현재 시장에서 똑똑하게 아파트를 선택하기 위해서는

하락률로 판단하는 것을 주의해야 한다고 정리해 볼 수 있습니다.

실제 과거 시장을 살펴보면, 비슷했던 시기 비슷한 투자금으로

개포동의 20평대와 성동구의 30평대를 투자할 수 있었습니다.

다만, 개포동 단지는 고점대비 -7%로 전고점 보다 낮은 수준

성동구 단지는 전고점대비 -28%로 하락률이 높았고

직전 상승장에서는 금호대우의 전고점이 더 높았지만

최근 상승장에서는 역전이 되었음을 확인할 수 있구요.

역시나 아래 상황도 비슷합니다.

어찌보면 지금과 유사한 상황이라고 볼 수 있을 것 같은데요.

시간이 지나 2016년에 투자를 한다고 했을때

동일한 성동구의 단지는 전고점 대비 -7%

반면, 관악드림타운은 전고점 대비 -27%인 상황에서

필요한 투자금은 비슷했습니다.

하지만 시간이 지난뒤 얻게 된 결과는

4억이라는 차이로 돌아오게 되었습니다.

그렇기에 현재 시장에서 그리고 앞으로 만나게 될 시장에서는

저평가를 판단할 때 단순히 전고점 대비 하락률로 판단하는 것이 아니라

가장 먼저 가치를 생각해 보고 전고점 대비 낮은 수준이라면

괜찮은 가격임을 인지한 다음 비교 평가를 통해 선택하셨으면 좋겠습니다.

조금 더 현명하고 똑똑한 선택을 하시는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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