서울투자 기초반 3주차 강의 후기 [서투기 24기 5늘 노력하면 자산이 3배 오르조 Woody]

안녕하세요!

투자 시장에서 즐겁게 오래 살아남고 싶은 Woody입니다.

3주차 서투기 강의는 강사와의 만남에서 실제로 한번 만나뵙었던 프메퍼 튜터님께

진행해주셨습니다. 그때 당시에 새롭게 튜터로 합류하게 되었다고 주우이님께서

소개해주시던 모습이 생생합니다.

튜터가 되기 이전에도 꾸준히 나눔글을 정말 많이 쓰셨고 실제 도움을 너무 많이 받았던터라

이미 너무나 유명하셨던 프메퍼님께서 실제 단지의 가치를 파악하는

단지 분석에 대한 새로운 시각도 제시해주시고

우리가 꼭 알아야하는 B,C 지역에 대한 어느정도의 분석까지 해주셔서

정말로 도움이 많이되었습니다.

단지분석 방법 & B,C지역분석

강의를 들어가시며 처음부터 무조건 상급지가 투자하면 좋다는

편견을 깨주셨습니다.

이 부분이 상당히 충격적인데 우리가 강남에 있는 아파트를 투자했더라도 시점에 따라

5년 후에 매매가가 빠지기도 하는 반면

급지가 더 낮은곳에 아직 가격이 충분히 오르지 않은 단지에 투자하면서

매매가, 전세가 상승분을 얻고 

그 상승분에 현금을 더해서 상급지를 오히려 사거나 갈아타기 할 수 있는 방법도

있다는 사실에 크게 놀랐습니다.

물론 장기적으로 10년이상 본다하면 당연히 상급지가 좋겠지만

전고점을 넘지 않은 저평가된 단지를 중장기 관점에서 보유하면

추가 투자금이 나오고 그 돈으로 상급지로 갈아 타거나 추가 투자를 할 수 있는

방향을 실제 그래프를 통해 보여주셔서 굉장히 납득이 잘되었습니다.

(1) 가치성장 투자

일단 과거에 내가 돈을 가지고 있었다고 가정해보면서

계속해서 투자를 못했을 경우에 벌어질 수 있는 상황을

설명해주셨습니다.

이때의 최선의 선택은 이래도 투자하는게 맞을까?!라는 생각이 들었을 때,

결국은 투자를 실행하는게 맞다는 결론을 보여주었습니다.

좋은것들이 올랐다고 과거만 바라보면서 현재 할 수 있는 투자를 실행하지 않는다면

나중에 오게될 상승장에서의 수익을 누리지 못하게 되는 상황이 벌어지게됩니다.

과거를 통해 우리가 배운 수도권 투자 성공이란

자식의 자식의 자식까지 물려줄 수 있는 가치 있는 좋은 자산을 모아가야하며

투자를 실행해야 유주택자들 싸움인 수도권 시장에서 살아남을수 있으며

가치가 떨어지는 단지로의 이동이 아닌 더 좋은 포트폴리오를 형성할 수 있는 자산으로

나아가야 함을 배웠습니다.

그리고 가치성장 투자의 프로세스도 설명해주셨습니다.

첫번째로는 수도권 내에서 강남 1시간 이내에 300세대 이상의 세대수등으로

가치성장 투자의 범위를 정합니다.

두번째로는 해당 단지의 가치 즉, 입지를 확인합니다.

세번째로는 현재 가격의 수준을 보고 앞으로 나에게 무슨 일이 벌어질지 예상해야합니다.

내가 전고점 넘는 아파트를 사게되면 좀 떨어질수도 있겠구나

하지만 장기적인 10년 관점으로 왔을때는 좋은 투자일 수 있겠다와 같은 생각을 하라는 것 같습니다.

마지막으로 주담대 + 신용대출 + 현금으로 잔금가능 여부를 확인해야합니다.

나중에 달라붙는 시장에서 투자하면 돈이 되겠다라는게 보이실때가 있으실텐데

그때 투자를 또 너무 많이 하게되면 자산의 크기가 늘어나는만큼

전세금 같은 부채가 늘어날 수 밖에 없어 부채를 줄여나가는 방향으로 가야함을 알려주셨습니다.

마치 이건 하루에 담배 한개비만 피는게 어렵듯이 투자를 멈추는게 정말 어렵다고 하시는데

아직 이런 시장을 겪어보지 못한 저로서는 정말 이런 때가 올까?라는 생각도 들면서

막상 이런 상황이 되면 냉정하게 투자를 멈출수 있는 혜안을 길러야겠다고 생각이 들었습니다.

BM

유주택자의 싸움인 수도권 시장에서 일단 투자를 하는게 중요하다.

(2) 단지분석

단지 분석 방법을 통해 내가 투자할 단지를 찾는 방법을 프메퍼 튜터님께서 알려주셨습니다.

단지분석시에 반드시 체크해야 할 3가지는

가치, 가격, 투자금 리스크 입니다.

분석을 끝내고 꼭 확인해봐야할게 할 수 있는 것 중에 가장 좋은 물건인가?를

계속 비교해봐야하고

비슷한 가치면 가격이 더 낮은 걸

같은 가격이면 가치가 더 높은 걸 찾아내는 것이 중요합니다.

아파트의 가치는 땅+상품성인데 불변하는 땅이 가변인 상품성보다

당연히 더 중요하다는 생각도 해야한다고 알려주셨습니다.

추가적으로 단지를 비교분석 할 때, 

언제부터 오르기 시작했는지 (상승 시작점)

전고점은 얼마인지

전저점 대비 상승장 전고점 수익은 얼마인지

이 3가지를 꼭 분석해서 차이를 알아보라고 말씀주셨습니다.

프메퍼 튜터님은 이 시점, 전고점, 시세차익 등을 통해 이 단지는

어느 지역에 단지만큼의 가치가 있다가 바로 나오시는데

정말 그래프 분석을 많이 하시다보니 대략적인 가치를 대부분 알고 계신 느낌이었고

저도 저런 방식을 따라야겠다는 생각이 들었습니다.

BM

상승 시작점, 전고점, 전저점 대비 상승장 전고점 수익 단지분석에 반영하

(3) B,C 지역 분석

강남 접근성과 택지로 인한 거주 만족도를 통해서

B,C 지역을 봐야하며 

이외에도 현재 2020년 수준으로 저렴해진 가격과 

전세가가 꾸준히 우상향하는 단지가 많아

투자금이 적게 들고 투자하기에 너무 좋은 시장이라서 봐야한다고 말씀주셨습니다.

이어서 우리가 실제 임보에서 쓰는 형식으로 지역 개요를 보여주셔서

내가 임보를 쓸때 이런 관점을 가지고 이런 생각을 하면서 봐야하는구나를

알려주셔서 개인적으로 너무 좋았습니다.

입지 또한 우리가 분석하는 입지 분석 방식을 토대로 설명해주시면서

핵심 입지요소가 무엇일지에 초점을 맞춰주셨고

앞으로 입지 분석을 할때도 뭐가 핵심일까에 좀 더 초점을 맞춰서 분석해봐야겠다는 생각이 들었습니다.

그리고 이미 앞마당으로 만들었던 B,C 지역에 대해서

내가 판단한게 맞는지를 튜터님과의 싱크로율을 맞춰가며 보느라

그동안 모르던 지역을 들을때보다 훨씬 몰입감이 강했고

앞으로 빨리 앞마당을 만들어서 이런 지역 분석 강의들을 더 재밌게 들을 수 있게 만들어야겠습니다.

이렇게 지역분석을 생활권별로 세세하게 해주시고나서

가치성장 투자의 액션플랜을 짜주셨습니다.

일단 첫번째로 나의 보유가능금액을 써봐서 내 상황을 파악해야합니다.

보는 단지들은 다 비슷비슷한데 내 상황이 잘 정리되어 있어야 빠른 판단을 할 수 있습니다.

두번째로는 시세와 전세 트레킹을 하라입니다.

그동안 트레킹을 해왔지만 여기서 특이한 점이 평균 전세가율과 최고전세가율을 쓰는 점입니다.

 이를 통해 최고 전세가율이 오면 투자해야하는 시기구나를 알 수 있습니다.

세번째로는 상위 단지부터 전세물량이 줄어들고 전세가격 하락이 멈추는 지점을 파악하라입니다.

전세가 많은 단지의 소진 물량을 네이버 매물알림, 아실 실거래 알림등을 통해 체크해놓는 것입니다.

추가로 현장에서 이를 파악하고 네고포인트 또한 확인할 수 있습니다.

플랜 B,C가 있어야 한 단지에 휘둘리지 않고 판단할 수 있고

그렇게 하다보면 언젠가 연락이 오게 되고 투자까지 이어질 수 있음을 말해주셨습니다.

마지막 네번째로는 이 투자금으로 최고의 단지인가 검증하기입니다.

이제 전고점의 의미가 크게 있지 않는 시장으로 다가오고 있고

가치파악이 더 중요해지는 점을 강조해주시면서

연식과 평형을 통일한 뒤 가치를 먼저 입지별로 비교해보고

가격까지 보고나서 어디가 저평가인지 스스로의 판단 이유를 정리해봐야합니다.

 BM

입지 분석시 지역의 핵심 입지 요소 파악

시세 트레킹에 평균전세가율, 최고전세가율 추가하기

네이버 매물알림, 아실 실거래 알림

마지막으로는 결과가 나올때까지 꼭 하라고 응원해주시고

자신처럼 부족한 사람들도 멈추지 않고 천천히 나아가면

할 수 있다는 자신감을 불어넣어 주시려는 프메퍼 튜터님의

진심어린 말씀이 기억에 많이 남았습니다.

진심으로 본인이 가르치시는 학생들의 성공을 응원하시는 거 같아서

나도 힘들때, 프메퍼 튜터님이 그랬던것처럼 좋은 동료들과 독서를 통해서

이 과정을 이겨나가고 버텨야겠다는 생각을 했습니다.