[2리 5너라 단지야 42 쌓이는 자산아_나도언젠가] 서투기 3강 프메퍼님 강의 후기 -퍼즐 한 조각씩 맞춰가는 서울 수도권 가치성장투자

이번 강의를 들으며 마치 오랫동안 찾아 헤매던 퍼즐 조각이 하나씩 제자리를 찾아가는 느낌을 받았습니다. 

그동안 머릿속에 흩어져 있던 정보들이 하나 둘 연결되며, 

막연하게만 느껴졌던 개념들이 명확해지는 기분이었어요. 

특히 그동안 제가 모르고 있었던 지식의 빈칸들이 채워지면서,

 '아, 이게 이렇게 연결되는 거였구나!' 하는 깨달음의 순간이 여러 번 찾아왔습니다.

마치 큰 그림을 완성해가는 퍼즐처럼, 이해의 조각들이 점차 모이면서 전체 흐름이 보이는 듯했어요. 

아직 부족해서, 대형 퍼즐의 10분의 1도 맞추기 어려운 저이지만… 

 이 과정이 너무 흥미롭고 즐거워서, 더 배우고 싶다는 동기가 생기더라고요. 

이번 프메퍼님 강의는 그 자체로도 유익했지만,

 무엇보다 배우는 재미를 다시 느끼게 해줬다는 점에서 의미 있는 시간이었습니다.

 앞으로도 이런 배움을 계속 이어가고 싶다는 생각을 해봅니다. 

이 과정이 쌓여 나의 실력이 되기를 바라며.

1. 퍼즐 고르기(크기는?종류는?) - “상급지에 투자할 여력이 없는 나의 시작, 괜찮을까?”

공부를 하면 할수록, 상급지에 올라타는 것이 얼마나 중요한지 절실히 느끼게 됩니다.

그러다 보니 자연스럽게 내가 가진 적은 투자금이 아쉽게 느껴질 때가 많았어요.

수도권 외곽부터 차근차근 시작해서 

수도권 중심으로 들어가 보자는 큰 그림을 그리며 공부해나가고 있지만,

 때로는 흔들리는 순간도 생깁니다. 

‘어디서 돈 좀 빌려볼까?’ 하는 유혹에 흔들리는 순간도 있었죠. (악마의 속삭임이랄까요...ㅎㅎ)

강의에서 “10년 이상을 본다면 상급지가 좋지만, 중장기(5년) 보유 후 갈아타는 전략도 가능하다”는 이야기와 함께,

 “투자에서 가장 중요한 건 잃지 않는 것, 8채를 살 수 있을 때 4채만 사고 리스크에 대비하는 것이 중요하다”는 

말을 들으며, 정신이 번쩍 들었습니다.

마치 프메퍼님이 제 머릿속을 다녀가신 듯한 기분에 뜨끔하기도 하고, 

서울 수도권 투자를 바라보며 저에게 있어서의 가장 큰 고민을 가볍게 할 수 있었기에 뜨거워지기도 했습니다. 

2. 모서리 퍼즐 맞추기(방향, 기준설정) - ‘서울 수도권 투자 = 가치성장투자’에서의 방향은?

똑같은 투자금이라면, 급지를 무조건 높여야 하는 걸까?

지금은 기다렸다가 매매-전세 갭이 좁아질 때를 노려야 하는 걸까?

아무리 공부해도, 어느 순간 또다시 나만의 함정에 빠져드는 느낌이 들 때가 있었습니다. 

그런데 강의에서 서울 수도권 투자의 방향을 하나씩 짚어주듯 말뚝을 박아주셨습니다. 꽝꽝!!

투자란 입지의 독점성이 있는 단지, 수요가 몰리는 선호도 높은 단지에 해야 하며,

즉, 팔지 않아도 괜찮은 자산, 

시간이 흐를수록 스스로 빛나는 자산을 모아가는 행위가 바로 투자라는 점을 명확히 깨달았습니다.

그리고 무엇보다도 마음에 남았던 말. 실행 없이는 다음 단계도 없다.

“10년 후에 서서 지금을 상상해보라”는 말이 귓가에 깊이 맴돌았습니다.

더 나은 단지를 향해 나아가는 여정에서 발생하는 비용은 ‘아깝다’가 아닌 

‘기꺼이 감내할 성장의 비용’으로 받아들여야겠다는 생각이 들었어요. 

결국 내가 해야 할 일은 실력을 기르는 일. 운에 기대기보다는, 

반복을 통해 투자 감각을 키우고 스스로의 힘을 길러야겠다고 다짐하게 됩니다.

관망만 하지 말고, 실행하자!

퍼즐로 비유하자면, 모서리를 먼저 맞추면 안쪽 퍼즐 조각들은 훨씬 수월하게 채워집니다.

이번 강의를 통해 서울 수도권 투자라는 큰 퍼즐의 모서리, 즉 방향성과 기준점을 만들어낼 수 있었습니다.  

3. 같은 모양의 퍼즐 모아두기(순서대로진행) - 가치성장투자의 프로세스는?

500피스, 혹은 1000피스 퍼즐을 맞출 때, 무턱대고 손에 잡히는 대로 조각을 맞추려 한다면, 

전체 그림을 완성하는 데에 훨씬 더 많은 시간과 시행착오가 뒤따르게 됩니다. 

퍼즐에서 색이나 무늬가 비슷한 조각들을 먼저 모아두고 순서대로 진행해야 하듯이

가치성장투자를 위한 프로세스를 정확히 배웠습니다. 

뒤죽박죽말고, 순서대로. 해보자. 

<가치성장투자를 위한 프로세스>

1단계 – 가치성장 투자 접근 범위를 정한다. (4급지 신축, 구축, 300세대 이상 강남 1시간 내 접근)

2단계 – 가치를 확인한다 (강남, 한강거리? 업무지구 접근성? 거주 환경? 신축?)

3단계 – 현재 가격의 수준을 보고 앞으로 나에게 무슨 일이 벌어질지 안다

4단계 – 잔금대비(리스크 대비)- 주담대, 신용대출, 현금 (전세 셋팅에 따른 투자금 변화 체크)

=> 비슷한 가치 중 가격이 싼 것, 혹은 같은 가격에서 더 좋은 가치 선택

더하여 적은 투자금으로 내가 감당가능한 물건 선택할 것

4. 퍼즐의 세세한 모양 구분하기 – 지역 내 단지 선호도 비교를 해볼 수 있는 방법은? (보조지표의 활용)

임장을 다니고, 단지 분석을 하면서 선호도를 구분하는 것이 초보에게는 가장 어려운 일이었습니다. 

단지 임장 갔을 때 쾌적해 보이면 주관적인 선호도가 올라가고, 

심지어 단지 내 사람들이 행복해보여도 선호도가 높은 단지 아닐까 생각하게 되고.. ^^;;; 

늘 고민이 되었는데 프메퍼님의 강의에서 

단지 내 선호도를 비교해 볼 수 있도록 객관적인 기준을 다시금 배우면 정리할 수 있어서 좋았습니다. 

각 지표의 중요성과 의미를 알고는 있었지만, 

이것을 단지 선호도와 연결해서 생각해보지는 못했던 것 같은데(특히 상승 시작점과 기간) 

이것을 지역을 넘어서서 단지별로 연결해서 생각해볼 수 있다는 깨달음을 주셔서 감사합니다. 

흥미롭고 재미있어서 강의 듣는 중간중간 참지 못해서 스탑하고

 지금 임장중인 지역의 단지를 계속 확인해봤어요.

임보에서 단지분석할 때 차근히 다 적용해보도록 하겠습니다.  

<지역 내 단지 선호도 비교를 해볼 수 있는 방법 3가지 (보조지표)>

- 상승 시작점

- 전고점 (가격의 천장 차이)

- 전저점 대비 상승장 전고점 수익

* 상승시작점을 체크하는 것이 생각보다 쉽지 않아서 고민이 있었는데

이 부분을 프메퍼님이 놀이터에서 직접 알려주셔서 또 큰 도움 받았습니다. 진심으로 감사드립니다. 

(“이 부분은 쉽게 말해 전세가 딱 달라붙는 시점으로 보면 됩니다 ㅎㅎ 

이것도 결국 단지마다 급지마다 조금의 차이가 있을 수밖에 없거든요?

 결국 전세가 치고 올라오면서 매전 차이가 줄어드는 시기 = 즉 전세가 매매를 밀어 올리기 시작하는 시점을 

상승 시작점으로 보면 됩니다!!” -서투기 놀이터에서-) 

5. 퍼즐을 맞출 때 글자, 사람, 동물처럼 형태가 명확한 것을 맞추는 등의 나만의 노하우 사용

– 전세가로 투자단지 고르기

매매-전세 차이로 투자금만 체크하던 나였는데, 이번 강의는 진정 신세계였습니다.

이전에는 생각해보지 못한 부분이라 강의 내내 정말 재미있게 배웠습니다. 

그래프 상에서 전고점, 전저점을 포함하여 매매가 변화만 신경썼는데, 

전세가를 통해 투자 단지의 가능성을 미리 예상해볼 수 있다는 점을 배울 수 있어서 좋았습니다. 

강의를 들으며 곰곰히 생각해보니 투자자로 돈의 회전율이 중요하니

전세가의 변화도 더 세심하게 살펴보고 분석해볼 수 있겠구나하는 생각을 해볼 수 있었습니다.

배운 부분들을 투자 우선 단지를 선정할 때 나만의 노하우로 장착하고 열심히 활용해보겠습니다. 

<전세가로 보는 투자 우선 단지>

- 전세가가 꾸준히 우상향 하는 단지 (현금흐름과 운용 Good, 보유 안정성 높음)

- 현 전세가가 과거 매매가를 추월할 수 있는 단지 (수익률을 넘어서는)

- 전세가가 10년가 2배가 될 수 있는 단지 (평생 보유 가능 단지)

6. 빈 칸에 딱 맞는 퍼즐 조각 찾아내기 - 나에게 맞는 단지 선정법은? 

퍼즐을 맞추다 보면 아무 조각이나 억지로 끼우려고 해서는 안 되고

반드시 모양과 색깔이 내가 가진 빈 칸에 딱 맞는 조각을 찾아야 전체 그림이 완성됩니다. 

아무리 좋아 보이는 단지라도 나의 자금 상황, 포트폴리오 구성, 가치평가를 통해 판단한

지금 내게 가장 잘 맞는 단지를 찾아내는 것이 중요할텐데, 

그 부분을 순서도에 맞추어 게임하듯이 생각해볼 수 있었습니다. 

아직 앞마당이 적어서 순서도가 중간에 멈추어버리지만, ^^;; 

앞마당을 많이 만들어서 꼭 적용해보겠습니다. 

<나에게 맞는 단지 선정법 - 가격 수준 판단>

감당가능여부 - 현실적으로 감당 가능 여부

포트폴리오 - 갖고 있는 단지보다 좋은 방향?

투자금 - 갖고 있는 적정한 투자금의 Best단지?

내가 아는 단지 중 가장 저평가 된 단지인가?

7. 다른 퍼즐 맞추는 사람 관찰하고 따라해보기 – 지역 A, B에 실제로 적용해보기

저는 전혀 모르는 두 지역이었는데, 강의가 끝나고

신기하게도 신랑에게 설명할 수 있을 만큼 정리가 되었습니다.

일이 있어서 A지역에 다녀온 신랑에게 거기는 예전에 가장 선호되는 생활권 동이었지만

지하철이 XXX가 들어서면서 중심생활권이 00로 이동해서 그럴거야~ 

그러면서 계속 신랑에게 지역 브리핑을 하면서 아는 척을 ㅎㅎㅎㅎㅎㅎ

다음 기회에 꼭 제 발로 다 걸어서 임장으로 확인해본 후에 앞마당으로 만들고

투자 기회를 노리겠습니다. 

(이 지역에 투자하게 된다면  ‘프메퍼 보아라~’로 시작되는 글 써보겠습니다)

8. 마지막 퍼즐이 없어지는 그 순간까지 끝까지 맞추어나가기 - 방향과 액션플랜

저도 역시즌에 물건 사는 것을 아주 좋아해서 심리적 친근감을 느끼며.. 

아무리 알아도, 하지 않으면, 좋은 기회에 실행하지 않으면

여름에 아주 좋은 패딩을 80~90%싼 가격에 살 수 있는 기회를 놓치는 것이라 생각하고

프메퍼님이 말씀해주신 실질적인 액션플랜을 꼭 기억해보고자 마음먹어봅니다. 

전 역시즌 놓치면 그렇게 억울하더라구요. 

전세와 시세를 트래킹하며 투자 적기를 체크하고, 

나에게 주어진 투자금으로 갈 수 있는 가장 좋은 단지를 검증해나가는 과정을 반복해나가겠습니다.

<서울 수도권 가치성장투자의 방향과 액션플랜>

- 매수하고자 하는 단지의 목표 가격 범위와 투자금 미리 확인

- 단지 전세트레킹과 시세 트레킹

- 전세 물량 확인, 전세가격 하락 멈추는 시점 체크 (투자적기, 상위단지부터 확인)

- 이 투자금의 가장 좋은 단지인가 검증하기

* 트레킹할 때 가격 범위를 넓게 가져가고, 현장에서의 직접 확인 매우 중요

퍼즐을 맞추듯 하나하나의 조각을 배워나가니 강의가 끝날즈음에는 어느덧 큰 그림을 마주할 수 있었습니다. 

저의 부족한 실력으로 아직 그림은 명확하지 않고 희미한 듯 하지만... ^^;;

처음엔 막막하고, 방향조차 알 수 없었던 ‘서울 수도권 가치성장 투자’라는 커다란 퍼즐에서 

프메퍼님의 강의를 통해 각 조각들이 제자리를 찾아가기 시작했고, 

이제는 그 위에 서서 다음 단계를 준비할 수 있게 되었습니다.

‘입지’, ‘전세가’, ‘선호도’, ‘투자금’, ‘리스크’, 그리고 ‘실행’까지

그동안 막연하게만 생각해오던 개념들이 이번 강의 안에서 생생한 현실의 기준으로 재정립된 것 같습니다. 

실제 경험을 바탕으로, 때로는 따뜻하게, 때로는 날카롭게 핵심을 찔러주시며 

‘이제는 정말 실력을 키워야 한다’는 중요한 메시지를 전해주신 프메퍼님께 진심으로 감사드립니다. 

이제 더 이상 퍼즐 조각을 흩어놓은 채 혼란스러워하지말고, 

방향을 알고, 조각을 분류할 줄 알며, 마지막 한 조각까지 놓치지 않겠다는 다짐과 함께 앞으로 나아가려 합니다.

앞으로도 이 배움을 실천으로 연결해가며, 성장의 기쁨을 이어가겠습니다.

진심 어린 강의와 통찰을 나눠주셔서, 진심으로 감사합니다.