결론에서 자동 비교평가하는 방법(양식 제공)[나알이]

열심히 앞마당 만들었는데

트래킹할 때 가치비교가 어려워요

싸고 비싸고 비교가 어렵습니다ㅠㅠ

투자금으로 어떤 단지 부터

보아야하나요?

안녕하세요

나를 알리고 이롭게 하고 싶은

나알이입니다.

당장 투자할 수 없는 임장지에서도

우리가 비교 평가에 많은 시간을 할애하여

고민하는 이유는

지역의 위상 &

단지의 위상을 이해하여

향후 기회가 닿을 때

투자로 행동하기 위해서!

가치 그룹핑 장표를 남기길 추천드립니다.

가치그룹핑 장표..

제가 붙인 이름으로..

가치를 기준으로 단지들을

배열 및 그룹핑한 것입니다.

(새벽보기튜터님의 강의

표주박, 명란젓을 착안해 만들었습니다.)

저는 매달 가치 그룹핑 장표를

만든 뒤 매물 1등 뽑기를 진행하고 있습니다.

목적은 지역 내 단지 위상에 대해

명확히 이해하여

선명한 앞마당을 남김으로써

결과물은 가격이 싼지, 비싼지 비교하는

투자금 대비 어디가 우선인지 비교하는

트래킹을 하실 수 있습니다.

앞단에서 정석대로 분위기임장 부터

매물임장까지 그리고 사전임보~단지분석까지

작성해주셔야 합니다:)

1등 뽑기란 없다 가치를 파악하고 우선순위 세우기!

가치를 그룹핑하는 이유에 대해

먼저 말씀드리자면

투자 1등 매물은 책상 앞이 아니라

현장에서 결정됩니다.

우리는 나의 투자금 대비

지역 내 투자 우선순위를 알고

현장으로 향해야 합니다.

네이버부동산 호가상

투자금에 들어오는 단지들을 뽑아

매물을 보는 게 아니라

시장 상황에 따라

가치가 좋은 앞단의 단지를

깎거나 전세가를 높여

나의 투자금 범위 내에 들어오도록

만들어 볼 수 있고

선호도가 다소 빠지는 단지이더라도

오히려 투자금을 아주 줄여

수익률을 높여 볼 수도 있기에

투자금에 들어오는 단지 위 아래로

모두 검토할 수 있어야 합니다.

투자금으로 할 수 있는

가장 최선의 투자를 위해서

확률을 늘려가는 것입니다.

이렇듯 경우의 가짓수를 늘리기 위해선

임장지의 투자 우선순위를 알고 있어야 합니다.

가장 중요한

첫 도미노는

가치를 아는 것입니다.

지역 내 단지의 가치를 알고

지역 내에서 위상을 안다면

가치 대비 싼 것

같은 투자금으로 더 좋은 게 무엇인지

가격과 투자금만 붙여 비교할 수 있습니다.

가치 그룹핑 지역을 하나의 격자로 짜기

사람들이 왜 이 지역에 사는지는

분위기 임장, 사전임장보고서를 통해

지역 내에서도 왜 저 단지 보다

이 단지를 좋아하는지

지역의 선호도를 결정짓는

핵심가치에 대해서는

단지임장, 매물임장, 단지분석을 통해

파악할 수 있습니다.

*핵심 가치란?

사람들이 좋아하는

가격을 결정짓는 선호요소

아파트는 땅과 건물로

이루어지므로 땅(환경,교통,학군)

건물(연식)의 가치를 얼마나 품고 있는가?

수도권이면 교통의 가중치가 높고

(학군지라면 학군)

지방으로 갈수록

상품의 가중치가 높을 수 있습니다.

지역에 따라 특색이 달라질 수도 있습니다.

(부산: 광안대교뷰가 나오는 단지들

고소득층 커뮤니티를 형성

대구: 범어 네거리를 중심으로

고소득층 커뮤니티를 형성)

땅과 상품의 가치(+지역 특색)순으로

생활권별로 나누어 그룹핑합니다.

(예시: 용인시 수지구)

1. 표의 구성

행: 생활권 순위

열: 지역에서 파악한

핵심가치를 많이 가질수록 상위군

- 가치가 높을 수록

상위에 배치

(같은 군이더라도

단지 가치에 따라

군 내에서도 위치 조정)

"매임까지 마친 뒤"

매물 TOP3 뽑기 전

가치를 기준으로

1군/2군/3군/4군/5군으로

묶어 봅니다. 어느 단지까지 투자할 것인지

STRIKE ZONE을 정하는 과정이자

투자의 우선순위를 세우는 것입니다.

땅의 가치가 높다면(서울)

단지 모두가 STRIKE ZONE에

들어올 것이고

어떤 단지를 먼저 검토할 수 있느냐

시기와 순서의 차이만 있을 겁니다.

땅의 가치가 낮아질수록(수도권 외곽, 지방)

저는 어디까지 범위로 둘 것인지

가치의 기준으로 그룹핑을 하여 가르마를 탑니다.

[양식 - 하단 파일 첨부]

여기까지 읽었을 때

자연스레 들 수 있는 궁금증들을

하나씩 적어보았습니다.

1. 군별로 묶을 때 기준이 어려워요.

어느 단지가

1군인지, 2군인지 애매하다면

1군과(생활권 랜드마크)

"어깨를 나란히 할 만큼" 선호도(가치)를 지니느냐?

마찬가지로 2군과 3군 중

단지를 어디에 배치할지 애매하다면

앞서 2군에 적어둔 단지들과

"어깨를 나란히" 할만큼 가치를 품고 있을까?

의문점이 드는 단지라면

약점을 좀 더 많이

포함하고 있을 것이므로 3군으로 내립니다.

소액투자자라면

기회를 주는 단지들은 3군 또는 4군에

있을 확률이 높습니다.

(사람에 따라 포트폴리오에 따라

기회를 주는 군은 달라집니다.)

동일한 군 안에서도

단지간 선호 차이가 있으므로

위치를 달리 조정하되

그럼에도 같은 군이기 때문에

실제 투자에서는 함께 우선적으로

검토하여 매물을 털러 가면 됩니다:)

✨단지의 순위를 매기는 게 아니라

엉켜 있는 생각들을 펴서

정리하는 과정입니다.

어렵다면 아래와 같이

근거도 함께 적으며

단지에 대한 생각을 긁으면 됩니다.

(예시: 구미시)

2. 나의 생각을 검증할 순 없나요?

가장 좋은 건 시장에서 살아남으며

생각한 가치 순대로 가격이 흘러가는지,

비슷한 가치라 생각한 단지들의 흐름이

앞으로 그러한지 확인하는 것입니다.

당장에 가장 쉽게 얻을 정답지는

전고점과 지난 시장의 흐름인데요.

꼭!! 임장과 임보를 바탕으로

가치에 대한 생각 정리를 먼저 하고

아실을 통해 검증해야

실력을 늘려갈 수 있습니다.

생활권별 또는 생활권 내에서

비슷한 가치를 가진 단지가 나오는데

쌍둥이 단지에 대한

나의 생각이 맞는지 또한

가설을 세우고 검증하는 장표들을

덧댈 수 있습니다.

(수익률 분석, 과거 흐름 확인 등)

✨주의점

지난 상승장의 전고점이라는 걸

간과하면 안 됩니다.

(5년 전, 2020년)

당시 연식이 좋아

입지가 좋은 구축과 가격이

비슷하게 흘렀을 수 있는데

향후 연식이 빠지더라도

입지 좋은 구축과 비슷하게 가격이

흘러갈만한지, 입지 좋은 구축 또한

연식이 더 들어서 상품성이 사라지고

땅의 가치만 남을 텐데

그 땅의 가치가

지역의 핵심가치에 부합할만큼 큰지도

더불어 고민해보아야 합니다.

3. 생활권별 상위 단지들은

투자하기도 어렵고

어차피 좋은 걸 다 아는데

굳이 정리해보아야 하나요?

나의 투자금으로 접근할 수 없는

좋은 앞단의 단지들

가치를 고민하고 정리하는 이유는,

내가 투자하고자 하는 단지까지

흐름이 오려면 앞단에 어떤 단지들이

올라주어야 하는지 이해하는 과정입니다.

또한 다주택자를 목표로 한다면

언젠가 돈은 많고

세금에 묶여 더이상 규모를 늘릴 수 없을 때

똘똘한 대안이 되어줄 수 있습니다:)

가치 그룹핑이 쌓이면? 실력의 레이어를 쌓는 것

매달 앞마당을 만들 때마다

가치에 대해 고민하고 그룹핑을 하다 보면

점차 생각을 확장할 수 있습니다.

예를 들어 대구 북구를 새롭게 임장지로 만든다면

위와 같이 기존 앞마당인 대구의 다른 구와

가치 비교를 해볼 수 있고

투자금을 1억 가지고 있는데

대구에서 투자 기회를

주는 단지를 찾고 싶을 때

투자금 대비 어디를 우선으로 볼지도

비교해볼 수 있습니다.

현재 가격이 같은지(싼지/비싼지)

구 공급 상황에 따라 전세가를

좀 더 높여 받을 수 있지 않은지

기회에 대해 이해할 수 있습니다.

사실 해당 장표들을 다시 꺼내보진 않습니다.

정리하면서 선명한 앞마당이 되었고

확신을 겹겹이 더했기 때문입니다.

학생의 자세로 매 달 보내는 게 아니라

투자자로서 매 달 숨쉴 수 있습니다.

언제든 돈이 생겼을 때 주저 없이

투자를 해낼 수 있도록

가격을 붙여 보기 전에 꼭!

임장지에서 가치를 비교하며

마침표를 찍어가시길 응원드립니다 ❤️