결과를 만드는 사람이 되자.

안녕하세요. 될 때까지 할 것이기에 성공할 수밖에 없는 투자자 웨클입니다. 

이번 강의를 듣고, 나는 얼마나 ‘행동’하는 사람이었는지 반성하게 되었습니다. 실전투자로 이어지는 행동, 성장을 위한 행동, 한 발짝 앞으로 나아가려는 노력을 얼마나 기울였는지 생각해보았습니다. 이론에 그치지 않고, 아는 것, 머리 속 이해에 그치진 않았는지 되돌아 보게 됩니다. ‘실행력’ 이 세 글자가 얼마나 위대한 능력인지 새삼 깨닫게 됩니다. 행동하지 않으면, 아무 일도 일어나지 않는다는 지극히 평범한 진리를 다시금 되새깁니다. 그리고, 이 평범한 진리가 얼마나 무서운 것인지도 요즘 느낍니다. 지난 2년이 넘는 시간 동안 나는 결과를 만드는 노력을 얼마나 기울였고, 결과를 내는 데, 성장에 얼마나 진심이었는지 생각해봅니다. 이제 정말 결과를 내야 할 때가 왔습니다. ‘행동’하는 투자자가 되겠습니다.

느낀 것

Part 1. 가치성장 투자의 시작

1. 서울에서 단지의 가치를 보는 순서? 1) 땅의 위치 2) 입지가치 3) 전고점
2. 냉정하게 얘기하면, 서울은 유주택자들의 시장이다. 가지고 있는 서울 자산을 가지고 갈아타기 하면서 자산을 쌓아가는 것.
3. 투자 이후에 어떤 상황이 벌어질 수 있는지 알고 투자해야 함.(너무 중요함)
4. 지금 할 수 있는 투자를 하는 게 지금 이 시장에서 너무 중요함.
5. 16년 월부가 태동했을 때는 취득세 중과가 없었기 때문에 챗수를 폭발적으로 늘리는 게 가능했다. 그래서 전고점 이하 싼 것들을 매수하는 게 핵심이었음. 하지만, 지금은 챗수를 과감하게 늘리는 게 불가능하기 때문에,(취득세 중과) 장기적인 관점에서 전고점 이하라도 가치가 좋은 물건을 사는 게 중요함.
6. 돈의 회전이 중요함. 투자에 대한 가성비가 있는 것. 보기 좋은 수탉보다 알 잘 낳는 암탉을 사야 한다. 전세가 상승분을 취할 수 있는 단지.
7. 투자는 지금 당장 더 벌게 눈에 보이더라도, 부채를 줄여나가면서, 리스크에 대비하는 게 너무 너무 중요함. 망하지 않는 게 가장 중요함.

Part 2. 2배 오르는 아파트 찾는 단지분석

1. 단지분석에서 반드시 체크해야 할 3가지는 가치, 가격(저평가), 투자금/리스크(전세세팅)인데, 이 중 가치가 제일 우선시 되어야 한다. 가격이 아니라, 가치.
2. 단지에서 하나의 평형이 저평가됐다고 판단될 때, 여기서 한 단계 더 들어가야 할 점은, 그럼 다른 평형은 가격이 어떤가 보는 것. 24평이 저평가인데, 32평이 더 저평가일 수도 있음.
3. 서울/수도권에서 단지의 가치는 땅 + 상품성! 땅이 상품성이 더 중요함. 상품성은 변하는 것.. 시간이 지날수록 가치가 떨어짐. 땅은 불변의 가치. 오히려 가치가 올라감.
4. 부동산 투자의 큰 장점 : 가격이 언젠가는 가치에 수렴한다는 것. 시간의 차이는 있지만, 정직한 진리.
5. 앞으로 가격이 떨어질지도, 가치에 대한 확신이 있다면, 10년 뒤에는 반드시 올라 있을 거라는 편안한 마음으로 버티는 것이 투자다. 들어간 투자금 신경 쓰지 않고, 발 뻗고 잘 수 있으면 됨.
6. 투자 기준? 전세가(실수요 가치)가 꾸준히 상승하는가! 실수요 가치가 있는 곳은 초중고등학교가 인근에 있는지, 생활편의시설, 상가는 인근에 갖춰져 있는지. 전세가 상승은 다주택 투자운용에 유리함.
7. 내가 열망하는 단지 3개(전세가가 10년 동안 2배 이상 오를)만 가지고 있으면, 현금흐름이 1년에 내 연봉만큼 생기는 것.
8. 전세가율이 높았을 당시의 전세가가 10년 동안 2배가 되는 것은 생각보다 어렵다. 아주 가치가 있는 단지에서 나타남.
9. 포트폴리오에서 현재 갖고 있는 단지보다 좋은 방향으로 갈 수 있는 단지인가?의 의미는, 무조건 가치만 좋은 단지를 사야 하는 것은 아님. 아니, 살 수도 없음. 그렇다면 모두 강남에만 투자해야 할 것. 충분히 가치가 있고, 앞으로 갈아타기할 수 있는 포석이 될 만한 단지면 오케이. 투자금을 무리해서 사는 것도 포트폴리오에 어울리지 않는 단지.
10. 전세가가 두 배가 됐는지 보는 시점은 지금 시점 또는 지난 전고점 시점 중에서 지금 시점으로 봄.

Part 3. 동대문/수지 실전 적용 

1. 거주지 상권? 대학 상권, 유흥가 상권 이런 상권이 아니라, 마트, 반찬가게, 빵집, 병의원 등을 말함.
2. 지금이 시장의 어떤 계절인지 알아야 함. 가치를 제대로 파악하고 있으면, 지금이 여름인 줄 알고, 가을에 얼마쯤 가치를 찾아갈지 알 수 있다.
3. 투자를 완벽하게 하는 건 불가능하다. ‘지금’ 할 수 있는 투자에 집중하다 보면 어느덧 알게 되는 것.
4. 투자 후보를 고를 때, 가치를 먼저 보고,(위치 그 자체, 입지, 상품성) + 그 다음 가격을 보고(가격이 전고 이상인지, 전고 근처인지, 전고 아래 인지), 그 다음이 보조 지표로 “전고점, 상승 시작점, 상승 수익 크기”를 확인한다.

적용할 것

1. 시세트래킹 양식에 단지별로 최고 전세가율, 평균 전세가율을 적어서, 현재 전세가율의 수준을 알아본다.(호갱노노에서 매매/전세 그래프에서 확인 가능) 그래서, 지금이 평균 전세가율 이상이라면, 최고 전세가율보다 낮을지라도... 충분히 투자하기 좋은 시장임을 알 수 있다. 그리고, 만약 최고 전세가율에 근접했다면, 투자할 수밖에 없는 시기임을 알 수 있다. 아울러, 매월 전세개수 적기
2. 매매가를 어떻게 깎을까 고민하고, 중요한 건 시도해야 함. 시도해서 안되어도, 사장님한테 “저 00억으로 나오면 투자할 거예요. 연락주세요. 매매가 00억에 전세가 00억 이상 끼어 있는 물건(세안고) 나오면 연락주세요.” 구체적으로 금액을 말씀 드리면, 사장님한테 전화가 옴(살 사람처럼 보이기 때문에)
3. 독서와 동료!  투자는 사는 것만으로 끝나는지 않는다. 사는 것보다 더 중요한 게 보유의 시간임을 알아야 한다. 가격이 제 가치를 찾아갈 때까지 보유하는 시간을 견뎌내는 힘이 ‘독서’와 ‘동료’에 있다. 독강임투에서 왜 독서가 가장 먼저 오는지 알 수 있는 대목임.
4. 내 자식에게 해주고 싶은 한 마디, “네가 평범한 사람일지도, 이미 부자가 된 것처럼 살아라.” 부자의 마인드로 사는 것. 그게 너를 부자로 만들어 줄 거야.