안녕하세요.

실전반 31기 3조 대다나다입니다.

선배 투자자의 실전 투자 핵심전략

이번 4주차 강의 험블님과 김인턴님께서 강의해주셨습니다.

투자로 이어지는 매물임장과 협상 A to Z  

[험블님]

# 전화임장

저는 조금 부끄럽지만 최근에 듀얼넘버를 신청하게 되었고

신청후 세입자컨셉과 투자자컨셉으로 전화임장을 하게 되었는데

마침 현재 저의 임장지가 거래가 매우 활발한 지역이 아니다 보니

투자자를 배척하는 곳이 아니었습니다. 

아니 오히려 환대받고 있습니다.ㅎㅎㅎ

그러다보니 세입자와 투자자로 전화임장의 차이가 느껴지지 않았었는데

험블님의 강의로 정리가 되었습니다.

투자자로 전화임장시 지역에 대한 질문보다는 물건의 구체적인 상황에 대한 질문을 해야 한다.

# 매물임장

매물임장시 무엇을 우선적으로 봐야 하는지

점유자 케이스에 따라 어떻게 대처해야 하는지를 알려주셨는데

아직 투자를 앞두고 있는 저로서는 각각의 상황을 시뮬레이션을 무수히 많이 돌려봐야겠다고 생각이 들었습니다. 사실 엊그제 매물임장을 한 뒤에 아! 맞다 이거 물어봤어야 하는데…. 이런 식의 확인해야할 부분을

놓치는 경우가 있었거든요!

매물임장시 상태, 위치, 거주민생활수준을 파악한다.

점유자 케이스에 따라 해야할 질문이 바뀐다.

주인일 경우 주인의 매도 의지를 확인할수 있다.

임차인의 경우 거주 의사를 파악해야 한다.

공실일 경우 매도자의 비용에 대한 정보를 파악해야 한다

각각의 상황을 잘 파악하여 적극적으로 협상 포인트를 찾는다!

# 매물털기

임장지와 앞마당에서 투자 후보 단지 (최소한) TOP3를 선정한다.

전화임장으로 우선순위 물건 파악후 기록한다. (단지별로 5개 정도씩)

오전/오후 1타임씩 예약 후 인근의 모든 부동산 방문하며 확인한다.(루트 대략적으로 짜기)

• 원하는 물건이 있는 경우 : 바로 보던지 못보면 예약을 잡고 나온다.
• 원하는 물건이 없는 경우 : 전화번호(&명함) 드리고 다음 부동산 이동한다.

• 방문하지 못 한 경우 : 재방문 혹은 전화(혹은 문자)로 확인한다. 

  - 방문하지 못한 부동산 명함 챙겨운다.

  - 워크인 후 정리 한다.

얻은 정보로 협상하며 우선순위 물건 선정.

실전 투자로 이어지는 앞마당 관리와 임보 결론 작성법 

[김인턴님]

효과적인 앞마당 관리를 위한 3단계 

1. 시세트래킹 : 가격 변화 확인 → 투자 후보 지역
2. 원페이지 : 앞마당 상황 → 우선 순위
3. 전수 조사 : 투자 후보 단지 리스트

# 시세트래킹

가격대별 시세트래킹 : 비교평가 용이 → 저평가 지역 확인

• 안테나 단지 선정

지역 랜드마크, 생활권내 주요단지(비슷한 선호도를 가진 단지는 중복되지 않게)

++입주단지 : 입주장이 진행되는 지역이라면 지역내 전세 가격과 흐름에 영향력이 크기에!!

• 매매/전세 가격 및 전세 개수 입력한다. 변화 확인 되었다면 반드시 전화임장까지 해야 마무리된다.

  (변화 : 전세가격 오르는 지역 / 전세 매물 줄어드는 지역 / 매매가격 하락 하는지역)

  전화임장시 생활권별 최소 1개 단지 이상해야 하고

  사장님 응대 분위기, 매수문의, 전세문의or대기자, 최근 거래내역(+등록안된 실거래) 확인한다.

• 가격대별 시세트래킹 : 가격 변동시 이동
• 가격대별 비교까지 해야 마무리된다. 싼 단지들이 많은 곳 전수조사 한다.

# 원페이지

(양식 공유 감사합니다!!ㅠ)

시세트래킹 → 원페이지를 통해 투자 후보 지역 우선 순위 정하는 법

• 시세트래킹

  - 지역별시세트래킹을 통해 전세가 상승하는 지역 확인

  - 시세트래킹후 저평가 단지가 많은 지역 확인

  - 지역간 애매한/비슷한 상황이라면?

• 원페이지

  - 전세 가격/매물 물량 변화

  - 입주 물량 (현재, 향후 3개월)  → 리스크확인

  - 내 상황에 맞는 투자금  → 내상황확인

• 시세트래킹→원페이지 작성을 통해 투자 후보 지역 3개 이내로 정한다.

# 전수조사

• 전수조사 후 하락률 10-15%로 필터
• 매매가로 내림차순
• 단지 별로 비교평가
• 투자 후보단지 3개 선정 (5개 이내)

 임장보고서 결론 

단순한 느낌에서 벗어나

방향성을 잡고

판단하며

행동으로 이어질 수 있다.

임장보고서의결론은 

투자의사결정을 스스로 내릴 수 있도록 준비하며 

나만의 인사이트를 쌓아가는 과정이다.

임장보고서 결론 4단계

• 내 상황 확인 : 투자 기준 및 재무 상황 정리
• 임장지 확인 : 단지 선호도 정리 / 투자 후보 TOP3
• 앞마당 전체 확인 : 원페이지&투자 후보 리스트, 투자그룹핑
• 투자의사결정 : 최종TOP3, 결론&한달복기

강의 교안을 다시 보면서 복습하고 있는데 오늘 최임 4일전이군요!!ㅎㅎㅎㅎ

이번에 시세트래킹을 하면서 가격대별로 묶어보았는데 비교평가가 자연스레 되는것이 보여서 신기했습니다.

임장보고서 결론 4단계도 잘 기억하겠습니다.

결론을 써야 판단하고 행동으로 이어질 수 있다는것

내가 스스로 투자 의사결정을 내릴 수 있다는 것을 잘 기억하며 저만의 임장보고서 결론을 내보겠습니다.

(꼭 반드시 결론파트에 적용해보라는 김인턴튜터님~ 하나씩 잘 BM해보겠습니다! 강의때 너무 강조하셔서 왜 그랬는지 4일 남은 시점 너무 크게 와닿지만 최선을 다해보겠습니다!!!!)

험블님과 김인턴님

너무 도움이 되는 강의여서 강의 교안을 몇 번씩 다시 보고 있습니다.

(사실 시간이 지나니 조금 내용이 휘발되기도 해서요!^^)

좋은 강의 해주셔서 진심으로 감사드립니다!!!