[서기 24기 1등으로 아파트 9해조 월부~! 스트럭쳐]4주차 강의 후기

1억이 있을 때

1. 수도권 → 1. 보유 2. 팔기
2. 지방 → 팔기(팔아야 할 자산)

지방에 갈 수 있는 시간이 부족한 사람이라면 수도권을 보는 것이 좋다.

대선 결과에 따라 집값이 변할 것 같은데 좀더 기다리는 것이 좋을까? 아니면 지금 매수하는 것이 좋을까?

대선에 따라 가격 변화는 생길 수 있으나 아파트의 가치가 급격히 변하지 않는다.

2022년 바닥을 찍고 2023년 살짝 오름(강남, 서초, 용산, 송파)

2024년 4구 전고점까지 상승, 2, 3급지 상승

2025년 4구 전고점 돌파하고 신고가, 2, 3급지 전고

다음은? 2, 3급지 전고점 돌파가고 4, 급지 전고가 될 수도 있다.

서울 아파트 공급이 부족

공급 부족의 원인으로 인건비, 자재비 등 인건비로 인한 발주처의 부담 증가

과도한 분담금을 내는 것보다 그만한 돈을 보태어 좋은 곳으로 이사한다.

전반적인 공급 부족으로 전세 가격 상승이로 이어진다.

그리고 시장은 계속 반복되고 있다.

주택임대사업자는 정책 부분으로 풀릴지, 안 풀릴지 단정지을 수 없다.

매수하고 나서 전세 갱신 할 때쯤 까지 안 보는 것이 좋다.

시간이 흐르면 오르게 되어있다.

아파트를 싸게 사기위해 내가 할 수 있는 것은?

가치와 가격 – 가치 대비 가격이 저렴한가?

전고점 대비 떨어져 있다면, 얼마나 많이 빠져 있는가?

전고점을 뚫고 올라갔다면, 비슷한 가격을 가진 아파트들의 가치를 비교 or 비슷한 가치를 가진 아파트들의 가격을 비교

가격 협상 – 현재 가격 대비 더 싸게 매수 가능한가?

우리는 왜 매물 임장을 하나요?

가치 대비 싼 아파트를 찾기 위한 방법

매물을 직접 확인하고 우선 순위를 결정하는 단계이다.

진짜 하자가 있거나 하자가 없는데 싸게 나온 물건을 사기 위함이다.

언제? 분위기&단지 임장이 끝난 후

무엇을? 투자 기준에 맞는 매물 or 지켜봐야 할 매물

어떻게? 좋은 곳부터

왜? 투자 우선 순위를 결정하기 위해

유의점? 나는 투자자다, 나는 매수한다 마인드

결국 후회 없는 매수를 위해 매물 임장을 하는 것!!

어떤 매물을 봐야 하나요?

내가 확인해야 하는 아파트는 무엇인가?

1. 저평가되어 있고 투자 기준에 들어오는 아파트
2. 저평가되어 있고 전세가율이 높은 아파트
3. 저평가되어 있는 아파트
4. +a 랜드마크 아파트

매물을 싸게 사는 2가지 방법 – 협상하기

협상하는 과정에서 흔히 저지르는 실수

너무 급하게 결정을 내리는 실수

지나치게 많은 요구를 하는 실수

가격 협상에서 과도하게 압박을 주는 실수

협상을 하는 것도 중요하지만 매수를 하는 것에 중점을 둬야 함

가격이 싼 아파트를 찾고 협상을 통해 더 좋은 가격을 만들어야 한다.

그리고 더 중요한 것은 실제로 매수로 이어지는 것이다.

왜 소액투자를 해야 하나요?

종자돈 부족

• 매매와 전세차이가 적은 아파트에 투자하기 때문에 투자금이 적게 들어 감. 그렇기 때문에 매매가가 조금만 오르더라도 투자금 대비 높은 수익률을 기대할 수 있음.

RISK 감소

• 입지 괜찮은 수도권 아파트는 매매가가 전세가 이하로 떨어지지 않기 때문에 현재 전세가가 저렴하거나 전세가가 떨어질 이유가 없다면 리스크를 줄일 수 있음. (전세가율이 높기 때문에 원금을 지킬 가능성 높음)

소액투자의 정의(갭투자와의 차이점)

갭투자

• 수요가 부족해 전세가의 상승을 기대하기 어려운 곳이지만 매매전세 차이가 얼마 나지 않았을 때 매매전세 차이만 보고 투자를 진행하는 것

소액투자(전세 레버리지 투자)

• 사람들의 수요가 있는 곳에 가치대비 저렴한 아파트를 소액으로 사두는 것

소액투자 하기 좋은 시점은?

1. 매매가의 상승보다 전세가의 상승이 더 큰 경우
2. 시장이 좋지 않기 때문에 매매는 주춤하지만 전세의 수요가 넘치는 경우

지금은 무리한 주택수 늘리기보다 좋은 아파트로 2주택 내에서 불려나간다.

주택임대사업자가 풀리면, 기존 아파트를 매도해서 소액투자로 살 수 있는 아파트들로 펼친다.

펼친 아파트들이 상승해 매수한 금액보다 전세금이 넘어 섰을 때, 계속 현금이 나오는 부동산이 되는 것이다.

소액 투자 후 매도는 언제 하나요?

• 현재는 2주택 전략을 활용하는 것이 좋음(일시적 1가구 2주택 포함)
• 더 좋은 물건으로 갈아탈 수 있을 때 매도하는 것이 현실적

• 매도의 기준
• 1. 목표가(수익률)
• 2. 2년 뒤 갱신은 버텨도 그 다음 갱신 때 공급을 버틸 수 없다면 중간에 매도
• 3. 더 좋은 물건으로 갈아타기(갈아타려고 매도했다가 전부 놓치는 경우도 생기므로 신중해야 함)\

<앞으로 3개월 할 것들>

다음 앞마당으로 강서구를 만든다.

지금까지 만든 서울 수도권 앞마당을 구, 생활권, 특징, 아파트 별로 정리하여 트래킹할 대표 단지들을 지도위에 정리한다.

투자 가능한 아파트들을 정리해 본다.

<행복을 느끼는 3요소>

여자친구와 데이트

자금계획을 세우고 관리 및 월별 자산 변동 정리

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