왕초보 1호기 여정기 2탄 - 매물을 찾는데 잘 안보인다면

안녕하세요~

20대 2년차 투자자 채너리입니다 :)

날씨가 벌써 많이 더워졌네요!

감기가 다시 유행이라고 하던데,

다들 감기 조심하세요 ♡

이전에 왕초보 1호기 여정기 1탄으로

자본 체크 하는 법, OTP 등을

가져왔었는데요,

https://cafe.naver.com/wecando7/11502759

제가 1호기를 준비한 과정을 돌이켜보니,

실전 투자 영역으로 들어가니

막상 뭘 어떻게 해야될지

아예 모르겠더라고요!

그래서 이번에도 초반의 저와 같이

헤매시는 분들이 없도록

최대한 제 과정을 복기해보고,

지역분석과 실전 투자 사이의

빈 틈을 메워보려고 노력했습니다.

OTP도 몰랐던 저도,

결국엔 1호기 투자까지 이어질 수 있었으니

여러분들도 하나씩 차근차근 하다보면

분명히 할 수 있을 거에요 :)

이번에는 아무~~리 찾아도 

내가 투자할만한 매물이 

나오지 않는 분들을 위해서,

또 투자를 이제 막 준비하는 분들을 위해

저의 작은 경험담을 나눠볼까합니다!

그럼 오늘도 귀엽게 봐주세요 ♡

0. 저한테 맞는 

매물이 없어요 ㅠㅠ

우리는 늘 "좋은 것 부터 본다"는 생각에

매매가- 전세가 (흔히 갭이라고 부르는)를

저희가 가진 투자금보다 넓혀서 봅니다.

(보통 수도권은 +5천만원,

지방은 + 3천만원 정도로 잡는 것 같아요.

현 시점 기준으로요!)

그럴 때마다 제가 느꼈던 페인 포인트는

크게 2가지 였던 것 같아요.

첫째, 시세를 딸 때는 최저가를 적는데,

막상 매물 단위로 접근해보면

세가 낮게 낀 물건이 많아서

실제 투자금을 계산해보면

내가 가진 투자금들 보다

훨씬 많이 들어가는 경우가 많았습니다.

내가 이 단지까지도

접근 할 수 있다고? 하는 설레임에

이미 눈이 높아진 상태에서

막상 조건 맞는 물건이 없으니,

"안되는데 왜 자꾸 보라고 하는거지?

내가 못찾는건가?"라는 생각이 

되게 컸던 것 같아요.

둘째, 막상 매물을 보고 와서

수리비랑 취득세까지 포함하니

내 투자금에 안맞는 경우가 많았어요!

이런 과정들을 거치면서

나는 분명 배운대로 하고 있는데

몸 따로, 손 따로 노는 것 같아서

조각 조각 난 퍼즐들이

이어지지 않는 기분이 들었어요.

이런 느낌이 드는 분들은

아래 순서대로 해보면 좋을 것 같아요

1) 마인드 잡기
2) 전수조사 

3) 타겟단지 모든 매물 전임/매임
4) 매물 단위 실제 투자금 계산

5) 그 중에서 조건/가격 맞는거 투자.

1. 마인드 세팅

아마 여러분들이 배운대로

좋은 단지들부터 접근해서

매물들을 보다보면,

내 생각보다 손에 쥐어지는 매물이

많이 없어서 답답한 느낌이 들 수 있습니다.

분명 동료의 투자 이야기를 듣거나

강의에서 배운 내용들을 보면

본인 상황에 맞는 매물을 기가막히게 찾아서

잘 만 투자한 것 같았는데,

나는 분명 똑같이 행동하는데

잘 안보이는 경우가 많죠.

그럴 때는 점점 확신이 줄어들고

내 행동에 의심을 하게 됩니다.

내가 정말 잘하고 있는 건가?

이 방법은 안되는 건가봐…

저에게도 그런 순간이 많았는데요

그럴 때마다 신기하게

동료들이 똑같이 하는 말이 있었습니다.

“너리님, 잘하고 있네요”

그땐 정말 이상했어요

내가 뭘 잘하고 있다는 거지?

난 매물도 못찾고 있고,

계속 거절만 당하고 있는데?

결과가 안나오고

아무것도 모르겠는데

왜 자꾸 잘하고 있단거야?

그러나 추후 투자를 잘 마치고,

저의 이 과정들을 멀리서 돌이켜보니

내 투자금에 딱 맞는 단지보다

더 좋은 단지들을 보고 있기 때문에

조건을 만들어야 하는 것이 당연하더라고요.

그리고 조건을 만드는 것은,

원래 쉽지 않은 과정이었습니다.

근데 제가 막상 투자를 해보니깐,

그리고 주변의 수 많은 동료들의 사례도 보니,

우리의 상황과 조건에 맞는

단 하나의 매물은 반드시 있었습니다.

(물론 그게 내가 원하는 단지는 아닐 수도!)

이 부분을 미리 알고,

투자금 내에서 할 수 있는 좋은 단지에 대해

나의 최선의 노력을 다했다면

그 다음으로 넘어가는 것도

되게 중요하다는 걸 깨달았습니다.

2. 전수조사

(이미 전수조사까지 완료하신 분들은

가볍게 3번으로 넘어가셔도 좋아요!)

더 좋은 단지를 하기 위해서는

내가 더 많은 노력을 기울여야하고,

최선을 다했는데도 안되면

다음으로 넘어간다! 라는

마인드셋을 잡았다면

그 다음으로는 내 투자금 범위에 맞는

모든 지역을 전수조사 해야 합니다.

(ex: 5천 이하 → 내가 가진 지방 앞마당 전체)

전수조사와 관련된 나눔글은

굉장히 많이 있는데요,

저는 모찌롱님의 양식에 맞춰서

매달 업데이트를 하고 있습니다 :)

https://cafe.naver.com/wecando7/10981220

전수 조사를 하실 때는,

시세를 딴다는 마음으로

매물 단위에 너무 매몰되기 보다는

우선은 기계적으로 채워주는 게 좋아요!

매물 단위로 계속 접근하려 하면

너무 많은 시간이 투입되니,

나중엔 쳐다도 안 볼 가능성이 높거든요.

전수 조사 양식이 어느 정도 채워졌다면

이후에는 내 투자금 범위에서 +a를 해서

타겟 단지를 선정해 줍니다.

예를 들어, 내 투자금이 5천만원이어서

지방을 보고 있다면

8천만원이 들어가는 단지까지

넓혀서 보는 거죠.

타겟 단지가 선정 됐다면

매물 단위로 들어가서,

단지 안에 있는 최저가 매물부터 비싼 매물까지

전화 임장을 빠르게 돌려보고,

현장에 가서 정보를 파악하는게 좋습니다.

3. 타겟단지 모든 매물

전임 or 매임

타겟 단지가 추려졌다면,

내 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 단지들의

모든 매물에 대해, 모든 부동산에 전화를 돌려서

정보를 파악해야 합니다.

이를 나만의 장부로 만들어서 정리해두고, 

세 낀 물건이라면 아실의 실거래 내역을 참조하고

등기도 직접 떼보면서 얼마에 샀고, 

언제 샀고, 융자는 얼마에 있고,

집주인의 나이는 어떤지 등등에 대한 정보를

보충하는게 좋습니다.

이렇게 사전에 전임과 손품을 통해서

일부 매물들을 추리고 매임 예약을 해서

이후에는 현장에서 더 딥한 정보를

사장님들과 대화하면서 파악합니다.

현재 점유자는 어떤 성향인지?

(집을 잘 보여주는 편인지?)

세입자가 불편해하는 건 없는지?

(수리 필요한 부분 파악, 집의 단점 파악)

이전 실거래 내역들과 비교했을때

현재 호가가 적정한 수준인지?

이전에 협상 들어갔던 이력이 있었는지?

나 말고도 다른 팀들이 보고갔는지?

그 중에서 진짜 매수의사를 표현한 사람은

몇 팀이나 됐는지?

등등… 다양한 정보를 취합해서

이 집의 상황을 파악하고자 노력합니다.

손품으로 이미 정보를 파악했지만

막상 현장을 가보면 사장님들 생각과

실제 점유자의 생각이 다른 부분이 있어서

정말 이 매물이 내 조건에 맞는지,

가격이 정말 이 가격이 맞는지,

더 깎일 여지는 없는지 하나씩 

따져 보는게 중요합니다.

4. 매물 단위 

실제 투자금 계산

이제 거의 다 왔네요!

사실 3번까지가 굉장히 힘든 과정이에요.

앞서 말씀 드렸듯

우리는 내가 가진 돈으로

할 수 있는 가장 좋은 단지를

내가 원하는 조건과 가격에 사려고 하다보니

어려운 과정이 맞습니다 :)

이제 그 다음으로 해야 할 것은

매물 단위 별로

실제 투자금을 계산해보는 건데요,

매매-전세 차이 금액 외에도

고려해야 될 사항들은 다음과 같아요

1) 복비 (매매, 전세 모두)
2) 수리비

3) 취득세

4) 법무사 비용

요 4가지 입니다.

1) 복비의 경우,

네이버에 “중개수수료 계산기”를 검색하고

하나씩 입력하면 그 금액이 나옵니다.

이게 번거로우시다면

상한요율을 알고 있으면 편한데요,

지역별로, 매매가액 별로 달라서

정확하게 계산하고 싶다면 네이버로

직접 입력해보시는 걸 추천드려요 :)

2) 수리비

저는 개인적으로

인테리어에 대한 경험이 없다 보니

견적을 떼어보지 않았는데도

이에 대한 비용을 선정하는 것이

저는 진짜 어렵더라고요.

그래서 저는 나중에 그냥 크게

3가지로 분류했던 것 같습니다.

가성비 수리 (도배, 장판, 등) - 500만원 

샷시 제외 올수리 - 평당 50만원

샷시 포함 올수리 - 평당 90만원

제가 막상 해보니깐,

매물 하나 하나 별로 

정확한 수리비를 구해서 

정확한 투자금을 구하는 것 보다는

인테리어에 대한 비용 감만 익혀두고

협상 카드로 사용하는 것이

훨씬 더 유용하더라구요 :)

수리는 매수 이후 대응의 영역이라고

생각하는게 좋은 것 같습니다!

(발품팔아 업체/자재/범위 선정 등…)

3) 취득세, 4) 법무사 비용

저는 이번에 1호기를 해서

취득세를 매매가액에 1.1%를 납부하는데요,

최종적으로 투자를 검토할 땐 반드시

이 취득세까지 포함한 투자금을

계산해 주어야 합니다.

그리고 다양한 강의를 들어보니 

법무사 비용은 대략적으로 

25만원~30만원 사이에서

잡는 게 좋은 것 같아요 :)

휴, 드디어 기나긴 설명이 끝났네요!

원래는 짧게 끝내려고 했는데,

막상 이걸 하나 하나 설명하려고 하다보니

꽤나 길어지게 되는 것 같습니다.

요약컨데 저는

1) 더 좋은 단지를 사기위해

어느 정도의 노력은 필요하다는 마인드셋

2) 전수조사를 통한 투자 단지 리스트업 

3) 전임/매임을 통해서 단지 내 모든 매물 파악

4) 매물 단위 별 적정 투자금 계산

요 순서로 투자를 준비했던 것 같아요!

다음 번에는 잔금 가능한 범위를

대략적으로/실질적으로 파악하는 방법을

나눔글로 작성해보겠습니다 :)

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!