시세 따는 순간부터 저평가 단지 찾는 방법 [유르]

소복하게 하루를 쌓아가는

워킹맘 투자자 유르입니다🥰

어느새 최종임보 시즌입니다~

다들 열의에 넘쳤던 입지분석,

잠시 어지럽던 시세분석을 거쳐

끝 없는 터널 같던 단지분석도

어느새 끝이 보이고 계신가요? :)

요즘은 시세지도를 그릴 때부터,

아니 시세를 딸 때부터

'어? 여긴 좀 싼데?' 하는 단지가

가끔 보입니다

지역이나 급지에 따라서는

유난히 자주 보이는 곳도 있더라구요

아직 단지분석도 안 했고

비교평가도 하기 전인데..

어떻게 '싼 단지'가 보이는 걸까요?

바로 '같은 단지 안에서

평형대별 시세를 비교'

하면서 가능합니다

이 관점을 갖고 시세따기에 영혼을 채우시면

시세 채우면서 동시에

'여기.. 싼 것 같다. 매물 보고 싶다'

하는 곳이 나타나실 겁니다-!

이 또한 두 가지로

나눠서 찾아볼 수 있어요

차근차근 설명 드려볼게요

1. 단지 내 59와 84의 매매가 비교하기

아래 단지는 서울 4군에 위치한

신축 단지의 시세입니다

23평은 매매가가 10억 8천만원인데

33평은 매매가가 14억 3천만원입니다

59타입 시세가 84의 75% 수준이네요

아무리 84타입 선호도가 높다 해도

가격 차이가 3~4억이나 난다면,

'59가 싸거나,, 84가 비싼데?'

라고 생각해볼 수가 있습니다

게다가 전고점도 호가도 84타입은

15억을 넘겼다는 걸 생각해보면,

확실히 두 평형대의 가격차이가 큰 거죠

(59는 10억 후반대에 여전히 나오고 있습니다)

한 30억 하는 아파트에서라면

평형대별로 4억씩 차이나도 이상하지 않지만,

10억대 레벨의 아파트에서 이정도 차이는

왠지 차이가 너무 큰데? 라는 느낌인 거에요

Q. 두 평형대의 가격 차이가 이정도인게

원래 대체로 그런 거 아닌가요?

A. 이 가격차이가 일반적인지 아닌지

궁금하다면, 인근 신축단지 시세로

확인 작업을 간단히 거쳐봅니다

근처에 있는 다른 신축을 보니

59는 10억 1천만원,

84는 11억 4천만원입니다

59타입 시세가 84타입의 88% 수준으로

앞서 확인한 단지보다는

두 평형대 가격차이가 덜 나고 있습니다

따라서 앞서 본 A 단지는

59와 84가 과도하게 차이가 나기 때문에

59가 싸다고 볼 수 있었습니다 🙌

(혹은 84가 비싸다고 볼 수도 있는데,

이는 비슷한 위상을 가진 다른 단지들의

84와 가격 비교를 통해 확인이 필요합니다)

혹시 시세를 딸 때, 기계적으로

빈 칸만 채우고 있지는 않으신가요?

그보다는 단지와 평형대별 시세를

유심히 들여다보면서, 생각하면서

'이 단지에 이 가격 잘 어울리나?'

'이 평형대에 이 가격 괜찮은건가?'

끊임없이 스스로 궁금해하며 시세를 따면

더 좋은 기회를 찾으시리라 생각합니다👍

2. 단지 내 59와 84의 투자금 비교하기

앞서 매매가를 검토했다면

다음에 볼 단계는 투자금 입니다

마치 우리가 임보 결론 쓸 때

1) 매매가가 싸고

2) 투자금 범위에 들어오고

3) 감당 가능한 물건

즉 '싸투감'을 충족시키는 단지 위주로

투자 단지를 뽑고 있는 것과 같아요-

시세를 따다보면 59와 84의 시세는 꽤 다른데

(=앞선 사례와 달리 둘 다 가격대가

그럭저럭 납득 가능한 상황인데),

잘 보면 두 평형대의 투자금이

비슷하게 들어가는 경우가 있습니다

다시 서울 4군, 아까와 다른 구 입니다

여긴 59타입은 8억 2500만원,

84타입은 9억 3천만원으로

1억 정도의 차이를 보이고 있습니다

그런데 투자금을 볼까요?

59타입은 전세가가 보합하고

84타입은 소폭이지만 상승하면서

현재는 두 평형대 모두 투자금이

3억 3천 만원 정도가 들어갑니다

심지어 84타입에 돈이 덜 드네요 (신기하죠!)

일단 두 평형대가 모두 싼 편이고

투자금이 비슷하게 들어간다면,

둘 중에선 당연히 큰 평형대 하시는 게 맞습니다

Q. 이 동네는 신혼부부가 많아서

59타입 수요가 더 큰데요?

라고 생각되는 지역도 있으시겠지만,

주택은.. 이렇게 말씀드리면 맞을까요?

거거익선 이지 않나요 😅

집은 클수록, 방은 많을수록 좋죠

아무리 신혼부부라고 해도

넓은 집을 마다할 사람은 없습니다

상황적인 이유 때문에 20평대를

선택하실 뿐인 경우가 더 많을 거예요

3. 기회는 계속해서 열려 있다

이런 경우가 왜 흔하냐구요?

저는 최근 수도권 시세를 보며

이런 단지를 종종 발견했습니다

서울 또다른 4군 구축

59타입 6억

84타입 6억 6500만원

매매가가 두 평형대가 6500만원 밖에

차이가 안 날 일인가요?

게다가 투자금도 84가 덜 들어갑니다

매매가 / 투자금 두 측면에서 모두

84가 상대적으로 싸다고 보여지고 있습니다

이번에는 경기 4급지

59타입 5억 4500만원

84타입 5억 9000만원으로

두 평형대 가격차이가 5000만원이면서,

투자금은 천만원 밖에 차이가 안 납니다

이 단지도 시세를 따면서

'84타입 매물을 잘 봐야겠다' 싶을 듯 합니다

Q. '그 단지는 원래 59가 더 인기가 많고

84가 늘 싸지 않았을까요?

하는 의문 드실 수도 있습니다

저도 공감갑니다

그래서 같은 단지 안에서 평형대별

시세의 흐름을 한 번 비교해 보았습니다

방금 본 경기 D 단지는 원래 84가 대체로

더 비싼 가격으로 차이를 내고 있었는데,

59와 84의 가격이 만나는 때도 있었습니다

59가 차올라서 (비싸져서) 이기도 했고,

84가 싸져서 이기도 했습니다

그러니까 지금은 상대적으로

단지 내에선 84가 싸다고 볼 수 있었습니다

간단하지만 이런 생각을 갖고

시세를 따고 시세지도를 그리다 보면,

전보다 더 많은 것들이 분명히 보이지 않을까요?

투자 기회라는 것은 왔다가도 사라질 수 있고

없다가도 다시 올 수도 있는 것 같습니다

몇 달 전에는 서울 3급지에서도

이런 부분을 종종 느낀 적이 있었는데요,

지금은 3급지는 84가격이 다시

제 위치를 꽤나 찾아가는 듯한 모습이더라구요

그렇지만 아직 이런 지역과 단지는

여전히 많이 있기 때문에,

매달 해야 할 것을 충실히 해나가면서

투자 물건을 찾아나가야 하는 것 같습니다

모든 것에는 정답이 없지만,

그래도 나름대로 단지 하나만 가지고도

싼 물건을 찾기 위해 노력해봤습니다

그럼 다들 임보 결론 화이팅하시고

이번달 마무리도 힘내보아요

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 🥰