실투경요약💙 #11 [원맨저스_읏쨔] 대출규제 시장에서 서울 3급지 6천 네고_3-1탄

<요약주제: 3-1탄- >

-상황: 이전 1,2번 째 매물협상이 어려워 지다가, 최근 깎인 금액으로 실거래를 찍은 더 높은 금액대였던 단지를 체크하게 됨 →더 높은 금액대의 매물로 범위를 확장하고자 함

-체크 매물 컨택: 한 부동산의 단독 매물 

-주인상황: 집주인의 사업 상 급전이 필요, 주전 물건으로 잔금리스크 없음

-물건상태: 남향, 로얄층, 화장실수리, 컨디션 괜찮음

=> 첫 번째 가격 조율 실패 

=> 다음날 호수를 물어보려 전화하니, 중개비를 잘 부탁한다며 가격협상을 시도해본다 하심

=> 협상전략: 매도자가 필요한 사업자금만큼 투자금으로 하고 + 매매가, 주전가 모두 낮추는 방향으로 조율

=> 목표 가격 까지 조율 지속적 시도 

=> 2주 사이에 식어버린 시장 분위기에 따라 조금 더 조정 시도

=> 이 물건 말고도 컨택하는 물건이 **가격에 조정 중이라는 사실을 밝힘 =>와…… 협상의 달인들 같다

=> 협상 중인 세번째 부동산 사장님이 두번째 사장님에게 전화해서 확인도 하셧다고..ㅡㅡ

=> 진행가: .8 / .5억 <- 첫번째 시도 .95 → 두번째 시도 .85 매매가를 더 줄임, 다만 처음 예상한 투자금보다 조금 더 필요한 상황 => 그런데 투자금은 더 들어가도 결국 매매가를 더 많이 깎앗으니 잘 한 것 같다, 주전에서 새로운 전세입자로 받을 때 전세금은 높여서 받으면 되고, 시장가격대비 매수가를 낮춰서 사는 게 정말 중요한 듯

→ 내년 초 자산재배치를 하며 발생하는 금액으로 마통 상환이 어렵지 않다고 판단 → 이자도 감당 가능한 수준

=> 돈을 자유롭게 운용하는 느낌이 든다 돈은 단지 도구인것처럼~ 자유자재로~ 큰 돈을 움직이는 것을 두려워하지 말자~ 전략을 잘 짜는 만큼 해결 상황은 만들어 내는 것!

[투자결성!]

-네고 6천 

-가계약금도 통상의 4배를 보냄, 잔금도 가계약 송금 기준 10일만에 이루어짐

[네고 6천 할 수 있었던 이유]

1. 매도자의 상황파악

     -사업자금으로 급전필요

     -빠른 잔금 조건으로 매매가 조율

     -등기부등본 통해 매도자가 얻은 시세차익 확인 => 이것을 알았을 때 직접 매도자에게 얼마의 수익을 냈으니 얼마정도는 양해를 해줘라 등등을 직접적으로 얘기했을까?

   2. 매달 가용투자금 정리

     -월별로 추가되는 수입 반영해 정리

     -시기별로 최대가용현금 정리 => 시기별로? 시기별로가 뭐지? 시장상황, 분기별로 내가 가용할 수 있는 최대 가용금액을 정리했다는 건가?

     -덕분에 빠른 잔금치기 가능

•  

  3. 대안 존재

  -협상카드로 활용

  -이게 아니어도 다른거 할거야~~^^ => 조급해지는 마음과 나에게 조금 더 유리하게 만들 수 있는 상황을 시도하지 않는 실수를 범하지 않을 것 같음

   

  4. 꾸준한 트레킹

  -처다도 안보던 단지를 실거래 트래킹을 통해 다시 보면서 기회를 포착

  -타급지/동일급지 트레킹 통해 시세비교

   

  5. 인적레버리지

  -부사님께 소액 더 드리며 부탁 => 얼마정도?

  -월부선배님들의 많은 나눔글, 투자경험, q&a

  -배우자의 능력^^ => 이거는 너무 더 좋은 듯~ 나도 울 신랑이랑 같이 하고 싶다~ 신랑 언능 그 영역 마스터 하고 넘어와!!ㅋㅋㅋ

   

  [아쉬웠던 점]

   

  -부족했던 비슷한 급지의 앞마당

  -투자금이 더 들어가게 되었을 때, 그 투자금으로 할 수 있는 다른 단지들을 전수조사 하지 못한 점 => 이것은 전수조사를 하고 투자금 액수로 필터링 걸어서 리스트업 하면 된다는 것 같음

  -빠른 상환 가능했지만, 투자금 소진으로 마통을 쓰며 발생한 이자 발생 등으로 다음 투자가 좀 늦어질 수 있다는점 => 이자발생으로 인한 다음 투자까지 이어서 생각하셨구나!!

  -전임 때 부사님 성향 파악 부족 - 부사님이 거래에 미치는 영향이 크다는 것을 간과   

   

생생한 후기 덕분에~ 여러 상황을 어떻게 예상하고 대비할 수 있었는지 간접 체험을 찐하게 할 수 있었다!!!

감사합니다 르윗님~~^^💙

원글: https://weolbu.com/s/D9Z1jiBfpe

<요약주제: 3탄- 매도자가 호락호락 협조하지 않으려 할 때>

[두 번째 시도]

-A단지 두번째 물건: 첫번째 물건보다 층, 화장실 수리 X, 잔금리스크 등 아쉬움이 있음

-첫번째 물건이 *.95로 협의되었었기 때문에 2천 정도는 더 조율되었음 한다는 의사를 밝히고 옴

-선물로 빵을 사 간 것이 좋은 분위기를 만들어줌 :  https://weolbu.com/s/D7zS5UIwms  ← 이 글의 POINT: '얘는 참 도와주고 싶네'

[다음날 아침]

-원래 하려던 물건 보다 1천만원 네고 된 가격으로 회신 옴

→ 제안 내용: 기존 월세입자분 퇴고일 조율→주전으로 먼저 계약서 쓰고, 기본도배 하고 전세 맞추기!,

                    가계약금 입금

그러나,

-주인의 아버지가 대신 진두지휘 하시는 상황에: 가계약금을 불편해하며, 계약금-중도금-잔금 순으로 진행 원함

-계약일을 전하면, 누가 더 좋은 금액을 불러도 안 팔겟다 시전 하심 - 그러나 신뢰가 안가고, 전세입자를 구해 잔금 치르는 것도 거부, 주전도 거부

=> 어렵게 계약했는데, 더 좋은 가격을 부른 사람에게 판다고 계약금+배액배상 해주고 끝내려는 매도인 만나면 슬플 듯

- 부사님께 할아버지 설득 요청, 다른 4급지 물건 예약 → 어느게 더 나을지 고민하기로

- 앞마당 투자 후보 방문 후, 같은 *억대면 A가 낫다고 확신을 얻게 됨

-일욜 아침, 부사님이 설득이 안된다고, 전세계약하고 해당 세입자의 전세대출 승인 나는 2주 동안 5.4% 대출을 받아주겠다고 제안하심 - 이 기간동안 수리 하라고 → 월부에서 배운 방법이 아님을 자각, A단지가 생활권 내 선호 높은 단지도 아니고, 전세가 늦게 구해지면? ← 이자를 계속 내야하는 리스크 상황

[세번째 시도]

-마음이 힘들었음

-짝꿍의 제보: *.5에 나온 물건이 *.85로 6천이 조정되어 실거래 찍인 것 확인

-10월 중순에 파악한 상황: 해당 물건이 싸지 않다고 판단 → 잔금을 11월 중순에 해달라는 조건에 포기 → 그러나 1,2번째 물건을 조율하며 예금, 적금 ,채권, 마통개설까지 다 동원했기 때문에, 빠른 잔금이 가능해진 상황!

-범위를 조금 더 넓혀보고 싶어짐 → 목표매수가 보다 훨씬 높게 올라와 있었지만 조율을 해보기로 함

#11 탄에 이어짐~~

<요약주제: 2탄- 등기부등본과 부사님의 중요성>

-상황: 10월 중순 매임 후 정리

-투자지역이 아쉬운 상황: 4급지는 안전, 3급지는 안되는 것은 아닌 상황

=> 부사님들께 희망 매수가를 말씀드리고 옴

-집에 와서 단지별 1등 물건을 뽑으면서 장단점 정리

=>4급지 단지들: 학군/교통에서 뾰족한 강점 1가지 씩 가지고 있음, 구의 위상은 아쉬웠지만 좋은 노선을 끼고 있는 구축 대장이 있음

=>3급지 A단지: 주변환경이 아쉬움, 교통 강점, 생활권 내 찾는 단지는 아님

>>> 여러 장단점 고려 → 투자금이 타이트 하지만, 3급지 A단지 결정:  업무지구접근성, 교통, 평지, 환경개선 등의 장점 보유

[첫 번째 시도]

• 4급지 C단지 구축 대장단지 연락이 옴 - 목표한 가격/타입이 아님 → N억 이상이면 3급지 A단지가 더 나음

• A단지는 호가 대비 2천 아래로 조정 요청 후 회신 기다리는 중

  → 1천 깎인 가격으로 회신 옴 - 집주인의 지인이 낮은 가격으로 전세를 살고 있어(4년), 시세대로 전세를 올려받고 매매, 전세 한번에 해결 가능 단지 / 상황: 전세수요가 금감한 시기, 호가 만족스러움

• N억/N억 진행 요청
• 다음날, 1천이 아닌 500을 깎아 계약 진행하기로 함 → 등본확인: 5억 근저당 설정

→ 나눔글 참고 리스크 헷지 : https://cafe.naver.com/wecando7/3406533

• 50% 이상 근저당+주인의 지인 전세금+계약금 => 자신의 돈을 한 푼도 안 들이고 가지게 되는 상황

  => 주인의 근저당을 내가 갚아야 할 수도 있는 위험한 상황

• 1. 대출잔액증명서 요구
• 2. 기존 세입자와의 신규 전세계약금 및
• 3. 매수자 계약금 및 잔금 모두 상환할 것을 요구

=> 매도자의 거절.. 헐.. 부사님도 진행을 밀어붙이며 비협조적 태도

=> 매도자는 당일 내 계약금을 보내지 않으면 계약 무산 및 기존 호가보다 1천 높여서 올리겠다고 협박

>>> 다른 물건 보기로 결정

>>> 부사님 성향 파악 중요

        원하는 가격보다 중요한 것은 망하지 않는 것

        조급하지 않기위해서는 후보군이 많아야 함

        부자님은 협조자일 뿐, 내 투자를 책임져주지 않는다. 등본은 내가 확인

[두 번째 시도]

-10월 규제가 시작되었음에도 여전히 단기상승장 렐리 유지

-3급지 동일단지 A단지의 두 번째 순위 물건 컨택

→ 월세가 끼어있지만, 1월에 월세입자가 나가서 시기 맞춰 전세를 구하면 되는 상황, 나가는 시기 맞춰주기로 한 상황

>>> 같은 물건도 다르게 브리핑 할 수 잇다, 여러 부동산에 컨택시도-버전을 바꿔서 

• 호가: 첫 번째 물건과 동일, 바로 전세입자를 구해야하는 상황 - 난이도는 좀 더 있음 → 협상카드로 활용키로
• 같은 동 같은 라인, 1천 네고 가능 상황

마지막 3탄 계속.. 

실투자 경험을 자세히 보니까, 나중에 주의해야 할 것과 준비해야할 것이 무엇인지 조금 더 구체적으로 파악할 수 있다

-부사님 성향파악 - 내 편, 중재의 역할을 잘 하실 분인가?

-등본을 떼서 깨끗한 물건인지, 상환요청을 주인이 받아들이는지 확인 중요

-후보군을 많이 만들어 협상에서 판단력이 흐려지지 않도록 대비

원글: https://weolbu.com/s/D6WG9NoCvm

<1탄>

강사와의 임장에서 만나 걸음을 함께 했던 르윗님의 실투경을 요약하게 되어 기쁩니다^^

쭈뼛쭈뼛 낯설어할 때 격려도 해주고, 응원도 해주던 모습이 아직도 기억에 선합니다~ 

읽기만 했던 것을 언젠간 써야지 했는데, 잊혀지지 않는 후기를 오늘에서야 쓰게 되네요~ 항상 응원합니다^^

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10월, 갑작스런 정부의 대출규제로 식은 매수심리

-뉴스에서 대출 규제에 대한 보도+매수심리가 꺾이고 있다

-일주일에 1번은 앞마당 시세트레킹을 한다

-5분위 시세표를 업덴하면서 투자금별, 금액대별 5위를 추려나감

기존 앞마당 트레킹 중 하나씩 보이는 기회들

-4급지 이상, 전세금 부담을 느끼기 쉬운 급지부터 가격하락이 눈에 띄게 시작

-같은 4급지지만 선호가 덜한 4급지가 먼저 매매가 하락 시작

=> 이런 분위기가 4급지에만 오지 않을 것으로 예상

4급지 앞마당을 돌며 느껴지는 진정한 가치

-확신이 없었던 3급지 A단지 => 전고점이 상대적으로 낮게 찍혀서 하락률이 낮았음

=> 이 물건을 인정한다면 그동안 하락률이 낮아서 제껴벼린 단지들을 다시 고민해야하잖아

    SO, 전고점 대비 하락률 기준을 고수

=> 4급지 시세지도, 그룹핑 → 낮은 금액 발견: A단지랑 입지가 완전 다른데 5천밖에 차이가 안나네?

    그러나 객관적인 평가를 위해 → 5분위 시세표 다시 업뎃

10월 대출규제 때문?

-2급지들은 원하는 만큼 가격이 내려오지 않음

-3급지 A단지보다 더 적은 투자금으로 할 수 있는 4급지 단지들이 눈에 띔

-3급지 A단지가 다른 단지들 보다 투자금이 4천 가량 더 들어가긴 했지만 투자범위였기에, 

10월 중순 앞마당 단지 A와 트레킹 후보들을 매임을 감

2탄 계속.. 할 일 빨리 하고 이어 업뎃 하겠슴돠~

원글: https://weolbu.com/s/D5B7jF7EO0