서울투자 기초반 2주차 수강 후기

 강의를 듣기 전에는 내가 살고 있는 지역을 중심으로 경기도만을 투자 범위로 한정하여 생각했었다. 서울은 잘 모르기도 하고 막연히 투자금이 너무 많이 들 것 같다고 생각했던 것 같다. 그러나 강의를 듣고 나서는 ‘서울도 해볼 수 있겠다’는 생각과 ‘서울&경기를 모두 잘 알아야 더 좋은 투자를 할 수 있다’는 생각이 들었다. 특히 지역별 위상을 제대로 알아야 살 수 있는 물건의 수준을 낮추지 않을 수 있다는 말이 기억에 남았다.

1. 서울/경기 비교

 서울경기를 비교할 때 크게 평당 매매가를 비교하여 비슷한 곳을 찾을 수 있는데, 서울의 4-5급지는 생각보다 경기도 내의 지역들과 비슷한 곳이 많았다. 같은 급지일 때 경기에서만 비교하는 것 보다 서울까지 범위를 넓혀서 경기 둘 다 비교해보는 것이 훨씬 더 가치 평가에 도움이 될 것이다. 평당 매매가가 비슷한 곳은 랜드마크 아파트의 가격으로 보완할 수 있는데 같은 급지, 비슷한 평당가에서도 랜드마크의 가격은 몇 억씩 차이가 나는 곳을 보고 아 역시 지역으로 퉁쳐서 보면 안 되는구나를 다시 한 번 느낄 수 있었다. 또한 더 작은 범위로 좁혀서 생활권별, 연식별, 평형별로 가격의 감을 잡아가는 과정을 살펴보며 임장 보고서에 이러한 내용이 들어가야 제대로 비교가 되겠다고 생각했다.

 2. A지역 분석

특히 서울 경기의 비교를 위해 반드시 알아야 하는 지역 중 하나인 A지역에 대해 새롭게 파악할 수 있었다. 언뜻 이름만 들어봤지 어디에 있는 지도 몰랐던 뉴타운이 이곳에 있었고, 서울 내에 생각보다 잘 되어있는 택지가 많지 않다는 점에서 이 지역이 메리트를 가진다는 점도 알게 되었다. 또한 서울 도심 접근성이 매우 좋은 편이었고, 전세가율도 서울 내 상위권이라는 것도 투자의 관점에서 좋은 지역임을 알게 되었다. 또 강사님께서 지역 분석하시는 것을 보고 정말 놀랐다. 저 정도로 지역을 분석해야 진짜 앞마당이라고 할 수 있는 것이구나.. 라는 생각과 함께 지금껏 내가 했던 지역 분석은 정말 미숙하다는 점을 깨달았다.

<지역 분석 방법>

지역 분석 1) 인구

해당 지역을 분석할 때 인구, 세대당 인구수, 연령별 인구 등 다양한 관점에서 인구를 분석

주변 지역과의 인구 이동 분포를 살펴봄(전입, 전출 인구)

지역 분석 2) 소득 및 직장

지역 분석 3) 교통

생활권별 지하철 노선 파악 후 강남, 도심, 여의도 접근성 파악

+경전철, 개통 예정 노선도 함께 파악

지역 분석 4) 학군

학업성취율 + 특목고 진학률

초등학교 전체 학생 수 1000명 이상인지

초등학교 저학년, 고학년 비율 → 고학년 증감 비율 확인

학원가 확인

지역 분석 5) 환경

사람들이 좋아하는 인프라 확인(상권, 마트, 백화점, 대학병원 등) + 자연환경

지역 분석 6) 공급

해당 지역 수요 입주 + 인구이동 top3 수요 입주 함께 파악

<생활권 분류 및 분석>

지역 내 생활권을 분류하고, 각 생활권에서의 가격 결정 요소를 파악한 후 그에 맞게 분석
: 생활권의 특징, 입지 요소(직장, 교통, 학군, 환경, 공급, 호재), 대표단지(전고점 확인), ★투자적용

강조점 : 중심 단지에 점을 찍고 컴퍼스 돌리기(멀어질 수록 가격이 낮아지는가 확인) + 가치 지옥에 빠지지 마라

3. 서울 & 경기 비교 평가 하는 방법

1) 가치

  입지가치 : 위치, 접근성(땅의 가치) + 환경, 학군

  상품가치 : 연식, 세대수, 브랜드 → 땅의 가치가 떨어지는 곳은 상품성이 좋아야 

  선호도 : 사람들이 더 좋아하는 곳(해당 지역 사람들이 선호하는 입지 가치가 모여있는 곳)

  *임장 = 내가 어디 투자할 지 찍어 놓고 오는 것!!(우선순위 파악)

2) 가격

 전고점을 넘지 않은 단지 중 가장 좋은 것을 사라(하락률 지옥 금지)

 네이버 부동산의 가격이 전부가 아니다. 전화하고 방문해서 직접 알아볼 것!

 해당 투자금을 들여서 살 수 있는 다른 물건 파악하기

 부대비용 미리 감안하기

3) 리스크

 전세 놓기 유리한 상황인가 확인(단지에 전세 개수 확인)

결론1) 서울, 경기 지역 투자 가능 범위 내에서 최대한 앞마당을 많이 늘리자

결론2) 비교 평가라는 것은 단순히 가격만 보는 것이 아니라 여러 가지를 종합적으로 고려하여 평가하는 것이다

결론3) 가치 지옥에 빠지지 말자