서울투자 기초반 4주차 강의 후기 [서투기 24기 5늘 노력하면 자산이 3배 오르조 Woody]

안녕하세요!

투자 시장에서 즐겁게 오래 살아남고 싶은 Woody입니다.

4주차 서투기 강의는 몇달전에 강사와의 만남에서 만나서 사인까지 받고 사진도 찍어주셨던

주우이 튜터님께서 소액투자에 대한 본인의 인사이트들을 설명해주셨습니다.

강의를 들으면서 지금 당장은 좋은 가치의 물건도 싸서 가치성장투자 하기 좋은 시기이지만

나중에 취득세 완화, 종부세 인하, 임대사업자 부활등의 어떤 제도적 상황들이 올지 모르기에

다주택자로 가는 발판인 소액투자에 대해서도 알아야 한다고 말씀해주셨습니다. 

소액투자의 정석

강의를 들어가시기 전에 수도권과 지방 투자에서의 차이점에 대해서

팔아야할 자산인 지방 투자, 보유도 가능하고 팔기도 가능한 수도권 투자의

차이에 대해서 그래프로 설명을 해주셨고

최근 시장의 흐름에 대해서 기사 내용과 함께 설명을 해주셨습니다.

그동안 최근 시장을 거치면서 투자 물건도 많이 놓치고 했는데

그때의 상황들이 떠오를 정도로 설명을 잘해주셨습니다 ㅎㅎ

(1) 실전 매물 임장 & 협상

일단 기본적으로 투자금을 줄이는 두가지 방법에 대해서 알려주셨습니다.

한가지 방법은 매매가격을 내려서 사는 경우이고

다른 방법은 전세금을 올리는 경우입니다.

이런 경우에 전세금을 올리면 역전세 리스크가 올라가므로

매매가격을 내려서 사는 경우가 더 좋다고 설명해주셨습니다.

그리고 아파트를 싸게 사기위해서 매임을 하고

하자가 있어 싼 물건보다는

특정한 상황 속에서 급매가 나오는걸 노려야한다고 말씀해주셨습니다.

그리고 이후에 매임 상황에서의

디테일한 설명과 아이스브레이킹하시는 꿀팁 들도 설명해주시고

실제 매물을 볼 때, 하자와 수리상태를 위주로 봐야하며

본 집들의 특징을 하나씩 잡아 기억하는 팁 등을 알려주셨습니다.

그리고 매물을 싸게 사기 위한 방법으로는

네이버 최저가 매물을 예약하려 노력하고

인근 부동산 방문하며 봤던 물건보다 싼 물건이 있는지를

확인하는 식으로 해서 물건을 여러개 손안에 두라고하셨습니다.

그리고 사람이 조금씩 계속 거절하는게 어렵다는걸 이용해서

조금은 높은 금액을 깎아달라고 했다가 거절당하면 점점 줄여나가는 방식으로

협상을 장기적으로 해보는걸 추천해주셨습니다.

그리고 돈이 여유가 좀 있다면 전세낀 물건들을 보면서

전세가 낮게 낀 물건들이 매매가 싸게 나오는걸 잡아보는 방법 또한 알려주셨습니다.

BM

매매 협상할 때 계속 거절하는게 어려운 심리 이용해보기

(2) 소액투자

가장 많이 들으시는 소액투자시에 질문 3개를 먼저 소개해주셨습니다.

수도권에 소액으로 투자할 수 있는 곳이 있긴 한지?

이유가 있으니까 싼건 아닌지?

구축투자도 괜찮은지?

이에 대해서 수도권 외곽쪽이 기본적인 전세가율이 높은데

전세가 상승하면서 소액으로 기회를 주고

이유가 있기때문에 싼건 맞지만 중요한건 가치대비 저렴한지를 확인하는거라는걸 알려주셨고

구측에도 전세수요는 있으며 구축단지가 입지독점성이 있다면 재건축, 리모델링 호재 등이 생겨

다음 상승장에서 이 이슈를 상승분 삼아 오를 수 있기에 괜찮다고 하셨습니다.

그리고 실제 본인의 투자와 투자수익을 보여주시며 소액투자를 통해

규모의 경제를 노려보는게 굉장히 안전한 방법이라고 알려주셨습니다.

다시 한번 GAP만 보고 사는게 아닌 가치 있는 물건을

시세보다 저렴한 가격과 투자금으로 매수하는걸 강조해주셨고

이게 내가 할 수 있는 가장 좋은 물건인지까지 꼭 확인해야 후회가 없다고 너무 중요하다고 하셨습니다.

BM

수도권 소액투자 편견 깨기

매매는 기다려주는데 전세는 오르는 아파트 찾아보기

(3) D,E 지역 분석

수도권에서 소액투자가 가능한 D,E 지역에 대해서도

분석을 해주셨습니다.

둘 다 가본적 없는 지역이지만 각 지역에서의

입지분석, 호재

선호하는 생활권이 어딘지, 투자 우선순위가 어디인지 알려주신 덕에

이 두 지역을 다 가보지 않았지만 선호도에 대해 세심한 파악이 가능했습니다.

그리고 추가적으로 흥미로웠던 내용이 용적률, 재건축, 리모델링 등에 대한

내용들인데 구축인데 주복으로 지어진 곳이

상업지역으로 지어져서 용적률을 더 받을 수 있기에 입지대비 가격이 비싼점도 신기했고

리모델링은 동호수가 지정되어 있고 재건축은 동호수를 추첨하기에

리모델링 단지는 끝동에 비어있는 곳이 확장성이 좋아 비어진 끝동을 사는게 좋다는 점

용적률은 210%이하로 낮을수록, 소형평형이 적을 수록 일반 분양 물량이 많아질 수 있기에 선호되는 점

임대가 많았을 때, 공공으로 재개발시에 우선적으로 해주는 점 

몰랐던 사실들을 배울 수 있어 좋았습니다.

 BM

용적률, 리모델링, 재건축에 대해서도 배운 내용 기억하기

(4) 소액 투자 의사결정법

여기서 중요하다 느낀점은 정말 해당 앞마당의 선호도에 관한

우선순위를 확실하게 가치판단해서 정해놔야하는 점입니다.

기본적으로 투자 우선순위를 알아야 어디가 저평가되어있는지를 정확히 알 수 있다는

생각이 강하게 들었습니다.

가치를 정확하게 알고있으니 그 위에 가격이 올려졌을때 어디가 싸다는 판단이

정말 쉽게되는 경험을 하게 해주셨습니다.

그리고 여러 Q&A에 대한 답변을 해주셨는데

10평대 투자에 대한 생각, 다주택자 장단점, 소액투자 후 매도(일시적 1가구 2주택 전략) 등

궁금해할만한 내용들에 대해 본인의 생각을 말씀해주셨고

마지막으로 소액투자 전략으로 실제 본인이 하고 있는 방법을 직접

투자금 예시를 들어 과정을 설명해주셨습니다.

첫번째로 매매 절대가를 선정하고

두번째로 선호도 순위를 체크해보고

세번째로 투자금을 대입합니다.

투자물건이 남으면 남은 단지들을 비교를 통해 어디가 최선인지를 찾고

네번째로 예상수익률을 비교합니다.

마지막으로는 다른 지역과의 비교를 통해 내가 할 수 있는 최선의 단지인지를

체크해봅니다.

본인의 임장보고서도 보여주시며 완벽보다는 완성에

성장한 내 자신에 초점을 맞추라고 하셨고

지금 당장 포기하지 말고 3개월간 무엇을 할지 써보라고 하셨습니다.

일단 저는 투자를 했기에 앞으로의 6,7,8월은 갈아타기 or 소액투자를 위한 앞마당을

넓히는 걸 기본적인 목표로 하려합니다.

6월 : 관악구, 수지구 등 앞마당으로서 애매했던 지역 임장 및 임보 보충, 동대문구와 같이 천지개벽한 곳 다시 가보기

7월 : 월부학교, 지방투자 실전반 도전/ 광클 실패시 실전 준비반으로 수도권 앞마당(광명 or 성북구)늘리기

8월 : 월부 학교 안될경우에는 서투기로 3급지 앞마당 만들기