매물코칭 후기 - '이것'을 알고 투자해야 한다 (with 빈쓰 튜터님) [행복엔딩]

안녕하세요

끝까지 살아남는 투자자

행복엔딩입니다

요즘 매물코칭 받기가 그렇게 어렵다는데

다행히 3번의 시도 끝에 코칭을 받을 수 있었습니다!!

2호기 투자는

1호기보다 더 좋은 자산을 취득하고

조급함을 버린 상태로 하고 싶었는데요

거인의 어깨를 빌려

과감한 가격 협상을 할 수 있었고

주저하지 않고 결정을 내릴 수 있었습니다

다음 투자에도 꼭 적용할 점들을 위주로

정리해보겠습니다

세대수

세대수가 적은 단지에 대해

어떻게 생각하시나요?

평소 세대수에 대한 고민을

크게 하지 않았던 것 같습니다

‘뭐, 대단지면 좋지~’

정도의 생각만 했었는데요

세입자 입장에서

위치가 좋고 연식이 괜찮으면

세대수는 큰 고려 요소가 아니라고

생각했습니다

그리고

강의에서 배운 내용으로는

균질성이 좋고 아파트가 몰려 있는 곳은

세대수가 적어도 충분히 투자할 수 있다는 것입니다

이 정도면 큰 의미를 두지 않아도 되는 것 아닐까요?

빈쓰 튜터님께서 말씀해주신 것은

제가 생각하지 못했던 부분이었는데요

‘세대수가 적은 단지의 특징’ 입니다

1. 시세를 리딩하지 못한다
2. 저점, 고점이 시장을 반영한 가격이 아니다

2번은 어느 정도 인지하고 있었는데요

대단지이고, 선호하는 단지일수록

하락장에도 계속 거래가 꾸준히 일어나고

시장 가격을 반영하여 저점이 찍힙니다

반대로,

세대수가 적으면

거래가 더욱 안되다 보니

저점, 고점을 알기 어렵습니다

이 점을 어느 정도 감안하고

주변 단지들을 참고하여

가치와 가격을 생각해야 한다는

단점이 있는 것이죠

1번의 관점

‘시세를 리딩하지 못한다’

이 부분은 제가 생각하지 못했습니다

입지가 비슷하다면

대단지에서 시세 흐름이 먼저 옵니다

세대수가 적으면,

주변 단지의 시세가 찍힌 다음

이를 참고하여 거래가 됩니다

그래서 시세 흐름이 늦게 올 수 밖에 없습니다

이게 왜 중요할까요?

실거주는

갈아타기가 아니라면

매도할 일이 많이 없습니다

하지만, 투자자는 다릅니다

가치성장투자를 제외하고

대부분의 투자에서 매도를 고려해야 합니다

더 좋은 자산을 매수하기 위해

내 자산을 매도하려는데

매도가 안 된다면…?

상승장에 괜찮은 가격으로 매도하려는데

매도가 안 된다면…?

기회 비용이 발생합니다…

우리는 좋은 자산을 쌓는 게 목표입니다

포트폴리오를 더 좋은 방향으로 개선해야 하기 때문에

매도를 할 수 밖에 없고

환금성을 중요하게 고려해야 해야 합니다

그럼,

세대수가 적으면 투자를 못한다?

그건 아닙니다

저환수원리를 충족한다면

못할 투자는 없습니다

입지가 괜찮다면

충분히 투자할 수 있습니다

하지만,

‘이런 점’을 ‘알고’ 투자하는 게 중요합니다

입지가치가 충분히 있는 곳에 투자했지만

가격 흐름이 늦게 오면

내 자산이 가치 없다고 느낄 수 있습니다

그러면 보유가 힘들어지고

제 가치를 찾기 전에 매도하게 되기 때문입니다

약점이 있는 단지&매물

빈쓰 튜터님께서

한 단지에 투자할 때

할 수 있는 여러 플랜을 제시해주셨는데요

아무래도 단지가 크다 보니

동별로 목표 가격, 투자 전략이 달랐습니다

녹음 파일을 계속 들어보았는데

튜터님께서는 플랜B를 선호하는 것 같다는 느낌을 받았습니다

저는 1도 생각해보지 못한 방법인데요…

위 단지의 일부 동은 도로로 분리되어 있습니다

가격이 4천 만원 정도 차이가 나는데

전세가는 비슷한 수준입니다

그럼, 매매가를 깎고

비슷한 전세가로 전세를 맞춘다면

5천 만원 이상의 투자금을 줄여

같은 단지에 투자할 수 있습니다

‘이게... 어디서 많이 들어 본 방법인데…?’

바로, 서투기 강의에서

권유디 튜터님께서 말씀하신

약점 단지에 투자하는 방법이었습니다

‘튜터님들이 선호하는 투자 방식이 이런 거구나!’

투자금을 회수할 수 있는 전략을

말씀하신 것 같다는 생각이 들었습니다

입지가치가 있는 곳이고

전세가가 받혀주는 곳인데

그런 단지에 투자금을 5천만 원 이상 줄일 수 있다면?

전세가가 조금만 올라도

투자금을 회수할 가능성이 높아집니다

갈아타기 욕심이 생길 수도 있지만

보유 리스크를 줄일 수 있는 투자 방법입니다

하지만, 이런 의문을 가질 수 있을 것 같습니다

‘줄어든 투자금으로 투자할 수 있는

다른 단지도 고려해봐야 하는 것 아닌가?’

5천 만원 이상이 줄어든 투자금으로

다시 단지를 추려보면

썩 마음에 드는 단지들이 안 보입니다…

이 정도 투자금으로

이 정도 가치를 가진 단지에 투자한다?

나쁘지 않은 투자에서

너무 괜찮은 투자가 될 수 있습니다

강의에서는

‘이런 약점이 있어도 충분히 투자가능하구나!’

라는 생각을 하며 투자 범위를 늘렸는데요

실제 투자로 고려해보니

약점 있는 투자의 숨어 있는 의미를

찾을 수 있었습니다

기존의 투자금으로는 생각해볼 수 없었던 자산을

포트폴리오에 넣을 수 있고

매매가, 전세가 차이가 적다면

투자금 회수까지 노려볼 수 있는 투자 방법입니다

제가 생각했던 플랜A 방법 외에도

다른 투자 방법이 있다는 것을 알고

투자하는 게 중요했습니다

최선의 고민을 해보고

결정을 할 필요가 있는 것이죠

보유라는 게 생각보다 쉬운 일이 아닙니다

보유를 잘 하려면

매수할 때부터 충분히 고려해야 합니다

단지의 단점이 있다면 매수, 보유, 매도에

어떤 어려움이 있을지 생각해보는 것,

수익률을 극대화 할 수 있는 플랜이 있는 지 생각해보는 것,

투자하기 전 ‘이것’을 알고 투자해야 합니다

이외에도

1호기 매도 전략, 3호기 투자 전략 등을 말씀해주셨고

제가 준비한 질문들을 말씀드리며

궁금했던 것들을 해소할 수 있는 기회였습니다

제가 생각해보지 못했던 부분들을

심도있고 방대하게 말씀해주셔서

튜터님의 생각과 싱크를 맞추기 위해

더 노력해야겠다는 생각이 들었습니다

부족한 부분이 있지만

그래도 선호도 있는 단지들을

잘 찾았다고 말씀해주셨고

이제부터는 협상의 영역이 되었습니다

투자를 하기 전,

보유를 잘 하기 위해

많은 생각들을 하게 해주신

빈쓰 튜터님께 너무 감사하다는 말씀을 드리고 싶네요!

확신이 없고

가치 있는 단지를 잘 찾았는지 궁금하다면

꼭 매물 코칭을 받아보시길 추천드립니다!