안녕하세요~! 인생탐험 깔짝이입니다~!
이틀 연속 월부챌린지를 한다니 아주 뿌듯한 스타트입니다!
오늘은 월부BEST 경험담 제일 오래된 글! 2015. 9. 8. 시흥시의 과거와 현재에 대한 공부 by 으샤으샤님의 글을 필사해보려고 합니다~~!
힘차게 스타뜨!
안녕하세요? 으쌰으쌰입니다~^^
이제 아침 출근길이 완연한 가을 날씨 같네요~ 시원하고 청명한 것이 아주 상쾌합니다~ㅎ
더위도 한풀 꺾었으니~ 더욱더 공부와 임장에 매진해야 겠다는 다짐을 해봅니다
오늘은 평소 관심있었던, 시흥시 과거에 대해서 살펴봤습니다^^
부동산 시장의 흐름에는 여러가지 변수들이 있을테지만,
많은 분들이 공감하고 실제 예상수단으로 사용하고 계시는 매매지수/전세지수/전세가율/미분양물량의
추이를 이해한다면 거시적인 큰 줄기를 잡을 수 있을까 하는 생각에 공부해봤습니다~!!!
기본적으로 매매지수, 전세지수, 전세가율, 미분양 물량을 한눈에 보기 위해서 한그래프 안에
표현을 해봤습니다. 축이 2개가 생겨서 조금 복잡해 보이긴 하지만, 한참을 들여다 보니
눈아프네요~ㅎㅎㅎ
순서대로 생각을 해보기로 했습니다.
먼저 매매지수부분입니다.
2007년 무섭게 올라갑니다~ 어찌 될까 싶을정도로 급상승하는데요.
뭔일이 있었던 걸까요? 2007년에 나온 기사를 한번 보시죠
2006년 22% 상승에 이어 2007년에도 시흥시 집값이 전년 12월 대비 19.8%가 올라 전국 최고를 기록했다.
이 중 아파트 값은 20.2%가 올라 정부의 강도 높은 집값 안정대책에도 불구하고 우리 시흥시 집값이 전국 최고를 기록 한 것은 “최대 개발사업인 MTV(멀티테크노밸리) 사업이 본격 추진됐고, 오이도 철강유통단지 조성, 군자매립지 개발, 은행지구 뉴타운 사업 등 호재와 광역 철도 유치 가능성이 시흥시 집값 상승을 유도했다”고 부동산 전문가 고 모씨(정왕동)은 밝혔다.
특히 정왕동에 소재한 신우아파트 99m2은 07년 연초대비 138.30%가 오른 2억 8천만원에 지난달 말 거래돼 전국1위를 기록했으며 청솔아파트 60m2은 115.38%가 오르는 등 상위 20개 아파트 중 8곳이 시흥시 정왕동 소재 아파트에서 차지한 것으로 나타났다.
내용을 살펴보면 전국 최고 상승률을 기롯했으며, 주 이유로는 멀티테크노밸리 사업이 본격화 됐다는
호재로 기인된 합니다. 멀티테크노벨리 사업은 2007년 8월에 착공해서 2019년 완공예정인데요
2007년 당시 얼마나 많은 거품이 있었는지를 짐작할 수 있을 것 같습니다.
위의 신문기사 나온 신우아파트를 매매가 추이를 보면 2007년 고점을 찍은 뒤 약 8년이 지난 지금은
어떤 모습인지 아래 그래프를 보시죠~^^::
거품의 심각성을 알려주는 듯 전세가 비율은 2009년 40%대까지 떨어지게 됩니다.
스크롤바를 올려서 그래프를 보시기에 불편하실테니, 그래프를 다시 가지고 오겠습니다^^
보이시죠? 매매가에 심각한 거품이 끼면서 전세가율은 하염없이 추락하는 모습을 말이죠
매매가 = 사용가치 + 미래가지
전세가 = 사용가치
라는 명제를 고려해보면 미래가치의 뻥티기가 눈에 보이시죠?ㅎ
두번째 전세지수입니다.
전세지수는 우상향 그래프를 나타내 주고 있습니다.
전세지수가 우상향의 흐름은 제 생각에는 시흥시 유일하게 있는 산업단지, 정왕동 일대의 반월특수지역 배후 주거단지에 실수요자들이 아닐까 생각됩니다.
대규모 산업단지인 만큼 지속적으로 실수요자들은 있었겠죠~
세번째 전세가율 입니다.
전세가율 60%의 롤이라고 전세가율의 상승을 매매가 상승의 신호로 보는 여러 전망들을 보신 경험이 있으실텐데요,
시흥시는 대략 전세가율이 60%가 넘어가는 2014년경에 매매지수는 오히려 하락하는 형국입니다.
왜 그럴까요? 저는 그 이유가 시흥시의 인구 감소형국과 관계가 있지 않을까 하는 생각입니다.
그래프를 보시면 2010년 정점으로 하락세를 보이고 있습니다.
그렇다면 어떤 이유로 시흥시 인구는 하락하고 잇을까요?
‘2012 시흥시 시민삶의 질 실태조사’의 내용을 보면 아래와 같은 이유로 거주불만족의 이유가 나타나고 있습니다. 교통사정이 좋지 않아서라는 이유가 39.3%로 가장 많네요~
네번째, 미분양 물량입니다.
흐름을 보면 특이(?)한 것이 미분양이 일시에 증가했다가 꾸준히 빠져가고
다시 증가했다 꾸준히 빠져갑니다. 이것은 무엇을 의미할까요?
실수요가 그래도 꾸준히 있다는, 즉 시흥시를 주거지역으로 염두해두고 있는걸
보여준다고 생각합니다~ 또 하나, 이런 그래프 흐름으로 알 수 있는건 가수요가 없다는 거겠죠~
년도별 정확한 공급량을 파악하지는 못했지만, 단적으로
2007년도의 투기장(?)에서의 미분양 물량은 거의 발생하지 않을 것에 비해, 근래 들어서는
미분양이 발생한뒤 꾸준히 줄어드는 모습이 가수요가 없다는걸 말해주지 않는가 생각이 듭니다.
4가지 요인을 정리를 하자면,
2007년 가수요(거품)로 급등한 매매가는 약 8여년동안 하락/보합세를 겪게 됩니다. 급격한 하락이
일어나지 않은 이유는 산업단지의 배후 실수요가 그래도 어느정도 받쳐 주지 않았나 생각이 들고요~
전세가율/전세지수는 우상향을 보여주고 있고, 미분양 물량은 꾸준히 해소 되고 있지만,
인구는 빠져나가고 있는 형국이네요~
빠져나가는 인구를 유입장으로 바꾼다면, 상황은 어떻게 달라질까요?
당초 주거생활의 불편사항 1위였던 교통상황이 개선되면 인구유입을 유발시킬 수 있을까요?
질문이 꼬리에 꼬리를 무네요~ㅎㅎ
월부회원님들 어떻게 생각하세요?ㅎㅎ ㅠㅠ
아래 그림을 보면서 생각해 보시고, 알려주세요!!!ㅎㅎ
불금인 오늘 행복한 하루 되시고요~~^^
오늘도 조금이라도 발전된 하루가 되도록 다들 으쌰으쌰 입니다~^^
읽어주셔서 감사합니다~^^
원글 : http://cafe.naver.com/wecando7/18991
평소 깊게 생각하지 않았던 시흥시에 대해서 분석해놓은신걸 보며 많이 배웠습니다!
특히, 전세와 매매의 가치
매매가 = 사용가치 + 미래가치 / 전세가 = 사용가치 등과
MTV의 영향으로 미래 가치 기대로 인해서 매매가의 급 상승 그 후 하락&보합만 8년동안 하는 아찔함까지,,
역시 호재를 미리 보고 들어가는건 아직 내 영역은 아닌 듯 하다!
참고로 2007년에 2억 8천만원이었던 신우 아파트는
현재도 호가가 2억 8천만원이다.
정말 아찔한 그래프네요..^^
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