1호기 하기 전, 가장 중요한 저평가 확인 방법[명랑20]

안녕하세요.

느리지만 꾸준히 한걸음

앞으로 성장하는 명랑20입니다.

요즘 부동산 시장은

지역별로 편차가 있지만

매매가는 보합

바닥이었던 전세가가 상승하며

매전차이가 좁혀지고 있는 지역이

많아지고 있습니다.

그래서 오늘은

투자를 결정하기 전

마지막으로

내가 뽑은 1등이

제대로된 1등이 맞는지 확인해 보는

방법에 대해서

이야기 나눠보고자 합니다.





1등 뽑기

1등 뽑기는

임장지 내 1등과

내가 가진 앞마당 내 종합 평가로

뽑은 1등

총 두 가지로

구분 될 수 있습니다.

임장지내 1등

1. 지역의 위상 파악

2. 생활권별 중요한 입지요소

3. 입지요소에 맞는 단지선호도

를 통한 지역내에서

가치대비 저평가로 뽑은 1등

앞마당내 1등

1. 도시별 위상 비교

2. 가치대비 가격이 저렴한 단지

3. 나의 투자금 범위에 들어오는

투자 가능한 단지를

종합적으로 뽑은 1등이라고

할 수 있습니다.





임장지 1등 뽑는 방법

우리가 임장하는 지역은

수도권, 광역시, 중소도시

이렇게 인구수별로 구분지어 볼 수 있습니다.

임장 지역의 위상 파악

수도권의 경우

강남까지의 도착시간 기준으로

입지나래비를 세울 수 있으며

지방으로 분류되는

광역시과 중소도시는

인구수로 나래비를 세울 수 있는데요.

수도권의 경우

서울과 경기도를

수도권이라고 합니다.

서울은 1군~5군까지로

구분지어 볼 수 있는데요.

우리가 임장하는 지역은

수도권, 광역시, 중소도시

이렇게 인구수별로 구분지어 볼 수 있습니다.

임장 지역의 위상 파악

수도권의 경우

강남까지의 도착시간 기준으로

입지나래비를 세울 수 있으며

지방으로 분류되는

광역시과 중소도시는

인구수로 나래비를 세울 수 있는데요.

수도권의 경우

서울과 경기도를

수도권이라고 합니다.

서울은 1군~5군까지로

구분지어 볼 수 있는데요.

그 다음으로

광역시와 중소도시는

인구수로 구분지어 볼 수 있습니다.



생활권별 중요한 입지요소

이번에는 지역을 통해서

예시를 들어보겠습니다.

서울에서 서울의 1군

서초구로 이동해 볼게요.





서초구의 경우

강남구과 인접해 있으며

강남구과의 생활권이 연담화 되어있는

서울내 1군지입니다.

서초구내 생활권은

반포, 서초, 방배, 양재 생활권으로

구분지을 수 있는데요.

지역을 분석하기 전

서초구내 생활권별 중요한 입지요소가

무엇인지 파악하는 것이

저평가를 확인하는데 가장

중요한 부분이라고 할 수 있습니다.

이 지역내 중요한 것은

학군인데 다른 입지요소로 구분짓게 되면

단지별 가격 차이를

이해하는데 어렵기 때문입니다.

서초구의 동별 가격을

확인해 보겠습니다.

서울은

경우 지방과 다르게

땅의 가치가 반영되어 있는 지역입니다.

그래서

동별 가격대가 입지가격순으로

어느정도 나래비 되어 있다고

생각하시면 되는데요.

동별 가격을 확인해 보면

반포 > 잠원 > 서초 > 방배 > 내곡 > 우면

순으로 나래비가 되어 있는 것을

확인 할 수 있습니다.

서초구의 가격을 확인해 보면

강남구과 가까운

서초동의 가격은 20억

그렇지 않은

잠원동의 가격은 26.3억

가격적으로

강남과 가까운 서초동이 아닌

잠원동과 반포동의

가격대가 높은 것을 확인 할 수 있는데요.

왜 그럴까요?

서초구의 경우 한강과

인접한 지역입니다.

즉, 한강뷰가 프리미엄이

붙는 지역이라고 할 수 있어요.

우리가 알고 있는

입지 가치에 한강이라는

추가적인 입지요소가 추가됐다고

할 수 있습니다.

이렇게 지역을 임장하다보면

특수성이 있는 지역도

마주치게 됩니다.

서울에서 중요한

강남까지의 출퇴근 거리가 아닌

그 지역내의 특수성이 있는 지역도 있어

생활권별 중요한 입지요소를 파악하는 것이

중요하다는 것을 잊지 마세요!

입지요소에 맞는 단지 나래비

이런 서초구 생활권의

특징을 파악하고 나면

생활권별 단지 선호를

파악해야 하는데요.

단지 선호도!

너무 어려우시죠?

저는 직관적으로

최고가를 지역내 지도위에 올려놓고

단지의 가격을 파악해 보면서

지역내 단지의 선호도를

확인해 보고 있습니다.

연도별 최고가 추이를 비교해 보면서

최고가 단지 변동이

연식 위주인지 학군지 위주인지

땅의 가치가 있는 지역이라

변동이 없는 지역인지를 확인해 보면서

단지 선호도를 파악해 보고 있습니다.







반포생활권의 경우

한강변을 축으로 최고가 아파트가

큰 변동이 없이 고정되어 있으며

서초생활권의 경우

연식과 브랜드로 최고가 아파트가

변동되는 것을 확인 할 수 있습니다.

이런식으로 각 생활권별

단지순위를 세워보며

내가 임장한 단지와 가격순위가

왜 틀린지 단지분석을 하면서

검증해 보는 작업을 하고 있어요.

생활권별 단지선호도

저희는 매달 임장을 가고 시세를 따고

시세그룹핑을 하고 있는데요.

시세그룹핑을 하며

임장을 통해 단지의 가치가 있다고

생각했던 단지가

가격적으로 저렴하다고 생각하는

단지를 표시해 두고 있습니다.

그리고

이 단지가 가치대비 저평가 되어 있나를

매물임장을 통해서 확인해 보면서

최종적으로 임장지내 1등을

뽑는 방법을 하고 있습니다.

이렇게 나온 1등이

앞마당내 1등이라고 할 수 있어요.

생활권별 단지선호도

저희는 매달 임장을 가고 시세를 따고

시세그룹핑을 하고 있는데요.

시세그룹핑을 하며

임장을 통해 단지의 가치가 있다고

생각했던 단지가

가격적으로 저렴하다고 생각하는

단지를 표시해 두고 있습니다.

그리고

이 단지가 가치대비 저평가 되어 있나를

매물임장을 통해서 확인해 보면서

최종적으로 임장지내 1등을

뽑는 방법을 하고 있습니다.

이렇게 나온 1등이

앞마당내 1등이라고 할 수 있어요.



Plus Tip

아직까지 단지의 가치를 정확히

파악하기 힘든분들이시라면

실력을 키우기 위해서는

시세그룹핑 하는 연습을 권해드립니다.

좋은 생활권별

가격대별

나래비를 세워 놓고

여기가 왜 저기보다 저렴한지 여부를

파악해 보는 것이

시세그룹핑이 이라고 할 수 있는데요.

이 방법을 계속하다 보면

어, 여기가 저기보다 싸네?

너나위님

를 할 수 있다고 생각합니다.

앞마당 비교평가

이제는 제일 어려운 부분이예요.

앞마당 비교평가!

앞마당 비교평가는

각각의 도시 위상(인구수)

그 도시내 생활권 중요입지요소

단지선호도

를 종합적으로 판단해

가치대비 저렴하고, 나의 상황과 맞는

마지막으로 1등을 뽑는 작업을

시행해야 합니다.

여기서 가장 어려운 부분이

항상 멘토, 튜터님께서 말씀해 주시는

단지 vs 단지입니다.

단지 vs 단지 비교평가는

제일 어려운 부분이고

그래프를 통해서 직관적으로 하기 보다는

단지 기준을 동일하게 맞춰 놓고

비교평가를 하는 연습을 꾸준히 하시면

되는데요.

말이 쉽지...

정말 잘 안되시죠?

Part 1. 평당가

저는

비교평가를 하기 전 가장 먼저

지역내 평당가를 확인해 보고 있는데요.

해당 지역내

구축과 신축 연식에 상관없이

가격적으로 평균치를 내린 평당가

절대적으로 믿을 수 있는 수치는 아니지만

내가 저렴하다고 생각하는 단지가

평당가보다 저렴하다면

가격적으로 싸다는 판단을 1차적으로

해보고 있습니다.

Part 2. 도시별 비교평가

지역간 비교에서 가장 중요한 것은

통제 변수를 고정해 놓고

비교를 하는 것이

비교평가를 조금이나마 쉽게

할 수 있는 부분인데요.

광역시를 비교를 한다면

부산과 대구를 비교하고

대전과 광주, 울산을 놓고

비교평가를 하시는게 조금은

어려움을 방지할 수 있는

부분이라고 할 수 있어요.

그리고

중소도시 비교평가라면

중소도시 인구수 별로 비교평가를

해보시면 됩니다.

나의 앞마당이

광역시 1개, 중소도시 1개, 수도권 1개라면

나의 비교군이 될만한 앞마당을

만드는 것이 중요합니다.

광역시와 중소도시, 수도권 비교가

안되는 것은 아니지만

앞마당이 3개인 사람이

쉽게 할 수 있는 부분이 아니기 때문이예요.

비교군에 맞춰서 앞마당 넓히기가

중요합니다.

Part 3. 전수조사

쉽게 예시를

들어 보도록 하겠습니다.

다들 앞마당을 만들고

시세트레킹을 하고 계실텐데요.

앞마당이 5개 미만이시라면

나의 앞마당내 생활권별 단지들의

시세를 전수조사 후

시세그룹핑을 지어

생활권별로 나래비를 세어 보는

연습을 해보시는게 좋다고 생각합니다.

이 방법을 하기 전

가장 먼저

네이버 지도를 키고

30평대, 세대수 300이상을 고정해 놓고

가격를 확인 합니다.



그리고 하나씩 클릭해 보면서

가격대별로 싸다고 생각하는 단지를

지도위에 금액을 적어놓으며

가치대비 저평가된 곳은 어디인지

확인해 보는 작업을 하고 있습니다.

그리고

30평대 전수조사를 마쳤다면

낀평형, 20평대 별로

확인해 보는 작업이 필요합니다.

이 방법은

앞마당이 30개가

되고 있는 지금도 계속

하고 있는 부분이예요.

앞마당 개수와 상관없이

확인해 보시면 좋을거 같아요.



이렇게 앞마당별 1등을 뽑은 후

내가 뽑은 1등 단지들을

입지 가치순으로 나래비를 세웁니다.

입지 가치순으로 나래비를

세워 놓고 입지대비 가격이 저렴한 단지를

선별해 보는 방법을 해보고 있어요.

그리고.

가치와 가격이 좋은 순으로

1등을 뽑고 있습니다.



나의 상황 대입, 그래서 나의 투자금은?

이렇게 앞마당내

입지가치 대비 저평가된 단지를

선별하고 부동산에 전화를 해

단지의 상태 및 매물 현황을 확인해

보는 작업이 마지막으로 하고 있는데요.

전화임장을 통해 실제 매물이 있고

현재 지역내 전세가가

나의 투자금 범위내 가능한 물건이라면

나의 책상 위에서 할 수 있는 작업은

다 끝났다고 할 수 있어요.

진짜 투자를 하기 위해서는

이제부터 시작해야 합니다.

내가 뽑은 1등 단지내

매물을 확인하고

해당 단지내 있는 인근의 부동산을

방문하며 이 물건보다 더 좋은 물건이 있는지

확인하는 작업을 시행 해야합니다.

그리고

나의 투자금

지역내 리스크 파악

수익률 계산 후 매도가 설정이

꼭 필요한 부분이예요.

내가 지금 보유한 현금과

1년간 모을 수 있는 저축을 계산해

나의 투자금 상황을 계산하셔야 합니다.

내가 지금 보유한 현금이 2천만원이고

1년간 모을 수 있는 금액이 3천만원이라면

첫 투자금은 5천만원이겠지만

이후에는 3천만원 내에서 투자를

진행해야 한다고 생각하시면 되세요.

그리고

지역내 공급물량을 파악해

역전세 금액을 파악해 보고

수익율을 계산해 목표 매도가를 설정해 봅니다.

이렇게 하게 된다면

종합적으로 내가 투자할 1등 뽑기는

끝났다고 할 수 있습니다.

오늘은

투자를 진행하기 전

비교평가 방법에 대해서 알아보았는데요.

오늘 다뤘던 내용에 대해서

간략하게 요약해 보면 아래와 같습니다.



저평가 확인은 연습이다.

질문을 기회가 있어

임보여신 캐모마일튜터님께

저평가 확인 방법에 대해서

여쭤보았는데요.

저평가는 수학공식처럼

다른 방법이 있는게 아닌

계속해서 연습해서 습득하는

방법밖에 없다고 말씀해 주셨습니다.

투자할 1등 뽑기가가 어려운 것은

당연한 부분이예요.

가장 중요한 부분이고

나의 투자금을 넣어 수익으로 돌아올

작업이기때문에

어렵게 해야하고, 충분한 연습이

되어 있어야 된다고 생각합니다.

지금 1등뽑기가 힘들다면 충분히

잘하고 계신거예요.

조금만 더 노력하신다면

충분히 나의 앞마당내 1등을 뽑는 것이

어렵지 않은 그날이 곧 오리라고

믿어 의심치 않습니다.

계속 비교평가를 하며

투자할 매물 찾아 앞마당 1등 뽑는

연습을 꾸준히 하시면 좋을거 같아요.

저도 계속해서 열심히 연습하며

노력하겠습니다.



긴 글 읽어 주셔서 감사합니다~!