4강 수강후기_할 수 있다고 생각하면 할 수 있다! (feat. 주우이) [서투기_우리 2제부터 5개월간 부동산 공부해서 30억그릇 만들조_지구산책자]

“느려도  괜찮으니 멈추거나 포기하지 마세요.”

"할 수 있다고 생각하면 할 수 있습니다. 

인생은 생각한 대로 이루어집니다!"

“포기해야겠다는 생각이 들 때야말로 성공에 가까워진 때이다” -밥 파슨스 

서투기 4강 주우이님의 강의는 실전에서 적용할 수 있는 매물 임장과 협상 벙법, 소액 투자에 적합한 2개의 수도권 지역을 분석하고 해당 지역의 아파트들 간 비교평가 방법, 소액투자 방법과 프로세스 등 소액투자의 A-Z를 상세하게 다루웠다.

실전 매물입장 노하우는 지난 3월 서투기 강의 내용과 동일했지만, 다시 한 번 내용을 복습하면서 꼭 실전에 적용하리라다짐해본다. 나는 지금까지 서울 가치성장투자를 위해 투자 공부/준비를 하고 있기 때문에, 소액투자에 대해서는 큰 관심을 갖고 있지 않았다. 1호기 투자 이후 종잣돈이 적고 시장 상황에 따라 소액투자를 전략적으로 시도해야 하는 시점이 분명히 올 것이다. 이를 대비하여 소액투자에 대한 내용을 배울 수 있어서 유익했다. 

#1. 일반 사항

• 투자할 때 중요한 것 : 가치 있는 아파트를 싸게 사면서(수익 극태화), 투자금을 줄이는 것(수익률 극대화)
• 아파트를 싸게 사기 위해  내가 할 수 있는 것 : 1) 가치와 가격을 판단할 수 있어야 함. 가치 대비 가격이 싼가? (절대적 저평가, 비교평가를 통한 상대적 저평가), 2) 가격 협상 : 현재 가격 대비 더 싸게 매수 가능한가?

• 2025년 투자를 하기 위해 갖추어야 할 것 : 가치를 판별할 수 있는 능력(앞마당 3개), 적정한 가격을 판단할 수 있는 능력(비교평가), 목표 달성을 위한 태도 => 나에게 부족한 것을 채워나가는 시간이 쌓여 투자로 이어짐 

  ‘투자는 노력으로 이루어진다!’

   

#2. 매물 임장 & 협상 노하우와 적용점

• 매물 입장 : 투자 우선순위를 결정하기 위함, 가치 대비 싼 아파트를 찾기 위한 방법 → 결국 후회 없는 매수를 위해 매물 임장하는 것!
• 내가 봐야하는 매물 우선순위 : 1) 저평가되어 있고 투자기준에 들어오는 아파트, 2) 저평가되어 있고 전세가율이 높은 아파트, 3) 저평가되어 있는 아파트(+ 랜드마크 아파트)
• 일 잘하는 부동산 사장님의 중요성
• 부동산에서 대화하는 방법, 집 보는 방법, 집(주인 거주자)에서 하는 질문
• 매물보고 기록하기
• 투자 여부 결정 프로세스 : 매물 임장 후 우선순위 아파트 선별 → 해당 임장일 우선순위 아파트 선별 → 지역 전체 임장 후 우선순위 아파트 선별 → 내가 아는 지역 중 우선순위 아파트 선별

• 매물을 싸게 사는 2가지 방법 : 저렴한 매물 찾기, 협상을 통해 가격 만들기 

  - 저렴함 매물 찾기 : 매물 털기 

  - 협상하기: 사고자 하는 매물에 대한 적정한 가격을 판단할 수 있어야 함. 매도자와 나의 상황에서 상호 윈윈할 수 있는 조건을 찾아 협상하기 

  - (중요!) 하나에 매물에 집착하지 말고 최소 2개 이상 매물에 대한 협상을 동시에 진행 

  - 협상할 때 실수하지 않기 : 급한 결정, 지나치게 많은 요구, 과도하게 압박을 주는 실수 

#3. 소액투자의 특징 및 의사결정 프로세스

• 정의 : 가치 있는 물건을 시세보다 저렴한 가격과 적은 투자금으로 매수하는 투자
• 기본 조건 : 투자할 때를 기다려야 함 + 지속적으로 나에게 맞는 소액투자 물건을 찾아야 함

• 현재 시장에서 소액투자를 위해 해야 할 행동 

  - 소택 투자 가능 지역 늘리기(앞마당)

  - 투자 가능 단지 리스트업 : 기준 절대가에 들어오는 단지 중 저평가 단지 리스트업

  - 전세 및 매매 동향 파악하기 : 해당 단지의 매매 매물수, 전세 매물 수를 지속적으로 호강니

  - 주기적으로 매매가, 전세가 업데이트/시세트래킹  

• 소액투자 의사결정 프로세스

  - 매매 절대가 선정 : 절대가(종잣돈 고려 전세가율 90%) 이하 단지 모두 리스트업

  - 저평가 단지 찾기 : 상대적으로 싸면서 좋은 단지 찾아 리스트업

  - 원금보존 확인 : 전세가율, 전고점 대비 하락률

  - 수익률 검증 : 현재 매매가와 전고점 비교하여 예상 수익률 확인하기

  - 다른 곳과 비교 :  같은 투자금으로 할 수 있는 최선의 단지 인지, 더 좋은 단지가 있는 지 검증