[서기_2리 5너라 단지야 42 쌓이는 자산아_로사로] 2주차 수강 후기

>>>기억할 것

• 지역별 위상을 안다는 것 

  = 내가 살 수 있는 물건의 수준을 낮추지 않을 수 있는 능력

  =차선의 투자가 아닌 최선의 투자 가능!

  → 내 후보군에서 뛰어난 선수를 기용할 수 있는 능력. 

      후보의 자질을 몰라보면 좋은 선수를 두고 3군에서 선수를 기용하는 꼴이 되니까.

   

• 지역 분석 및 비교평가 프로세스

     사전지역조사 →시세정리(가격=가치) = 생활권별 가격 결정 요소 파악

      → 임장 → 4분면으로 가격감을 쌓아라. 꼭지점 찍고 컴퍼스로 동심원을 그려라! → 투자우선순위 결정

• 지역별 위상

대분류) 임장 전 - 생활권별 가격 결정 요소 파악

1.평당매매가: 지역의 가치를 반영하는 가격

2.랜드마크 가격: 최선호도. 평균에 대한 보정값

-비슷한 평당가의 급지 판단 어려우면? 랜드마크를 보라.

소분류) 임장

1.생활권: 가격감 잡기 → 4분면 그리기 - 입좋신, 입덜신, 입좋구, 입덜구

2.연식

3.평형

• 지역 위상 파악

  1. 가치 = 환경 + 위치

  (1) 환경: 거주지 균질성, 생활상권 등

  (2) 위치: 도심접근성

   

  2.가격: 전세수요 꾸준 + 전세가율 上 

   

  3.기회: 공급 多少에 따른 기회 → 상승속도와의 관계 → 투자기회 여부 파악

   

=> 지역의 물리적 특성 파악 → 생활권별 가격 분석 → 단지별 가격 분석 → 투자

• 지역 분석 프로세스 : 입지, 가격, 투자

I.입지

II.가격

1.생활권별 가격 분석

2.생활권별 주요단지 가격분석

3.생활권별 구별되는 특징 및 가격 결정요소에 따른 단지별 변화

→ 생활권별로 ‘중요시 되는 결정요인‘ 무엇인가 확인

→ 투자로 연결되는 것 = 생활권별 순위 및 각 생활권 내 단지별 영향력이 더 중요

(1)평당 매매가로 생활권별 / 동별 우선순위 파악

(2)생활권별 가격 결정요소 파악 후 단지별 가격으로 그에 대한 영향력 파악

→콤파스로 찍고 멀어질수록 변화 체크

(3)생활권별 정리 후 대표 특징 및 투자적용 시 주의점, 기억할 점, 특이점꼭 뽑기

생활권 분석 - 선호요인 파악

III.투자 = 투자우선순위분석: 가치, 가격, 리스크

1.가치:생활권 내 컴퍼스의 꼭지점(최선호 단지)

-임장 가면 일단 떠올려라.

2.가격

-가격 층위: 꼭지점에서 동심원 그리기 → 먼 곳

-타 지역/타 생활권 간의 비교: 비슷한 가격의 다른 지역/단지 쌓아가는 연습

-꼭지점에서 멀어지는 순서: 우선순위와 후순위 정하기

3.리스크

-투자금

-공급: 좁게도 볼 것.

• 비교평가를 위한 기준: 가치, 가격, 리스크

   

  1.가치

  (1)입지가치: 위치, 접근성 + 환경 학군(부차요소)

  (2)상품가치: 브랜드 연식 등 - 입지 외 요소 (투자자의 성향과 지역에 따라 판단기준 상이)

  (3)선호도

   

  2.가격

  -타지역과 비교하면서 가격 층위 쌓는 연습

  -현장가격!

  -제반비용까지!

   

  3.리스크

   

• 가치지옥 = ‘내가 투자한다면’을 전제할 것

  -메타인지. 내 상황에 맞는 물건인지 파악할 것. 

>>>적용할 것

• 가격감 잡기: 입좋신 입덜신 입좋구 입덜구

• 생활권별 정리: 특징, 입지 + 호재, 대표단지 59 & 84, 투자 적용

  → 호재 / 84같이 정리할 것