[열반기초 85기 68조 로사로] 염리동 상록아파트 수익률 분석

염리동 상록아파트 수익률 분석

◎ 아파트명

상록 아파트

◎ 위치

서울시 마포구 숭문길 106

(서울 마포구 염리동 515-1)

◎ 입지평가

1. 직장

마포구 종사자수 279,788명 / 사업체수 56,782개

2. 교통

강남 58분 / 여의도 25분 / 시청 22분 / 광화문 26분 / 마곡 42분

3.학군

1) 초등학교

한서 – 마래푸에서 배정받는 초교

2) 중학교

서울여중(여학생) / 숭문중(남학생) 

각각 학업성취도, 진학률 1위 / 4위

4. 환경(주변 편의시설)

○ 대형마트 및 백화점

1) 신촌 / 공덕권 대형마트 및 쇼핑몰: : 도보 25분 차량 10분

현대백화점 신촌점, 이마트 마포점, 이마트 신촌점, 하나로마트 신촌점, 킴스클럽 신촌점

2) 홍대 / 합정권 대형마트 및 쇼핑몰: 차량 20분 

*도보 40-60분(인근 경의선 숲길이 있어 산책을 겸해 홍대 합정권 나들이 용이)

AK플라자, 메세나폴리스 합정, 홈플러스 합정점

○ 대학병원 

1) 신촌 세브란스: 차량 10분

2) 강북 삼성병원: 차량 15분

○ 문화시설: 도서관, 영화관, 공연장, 문화센터, 피트니스센터

1) 마포문화센터: 공연장, 문화센터, 피트니스센터

2) 마포소금나루도서관

3) 신촌 / 이대 / 홍대 / 합정권: CGV신촌, CGV 홍대, 롯데시네마 홍대 등 다수의 영화관

5. 공급

• 적정수요 1803

-2025년: 439 세대

-2026년: 68 세대 

-2027년: 239 세대

→ 지속 공급 부족 예상

◎ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

• 현재 시세: 25평 현재 매매 90000 전세 45000
• 5년 내 고점 매입시: 2021년 11월 매매 98600 전세 44676
• 5년 내 저점 매입시: 2022년 9월 매매 70500 전세 42300

◎ 현장사진 

입구

전경

도보 5-10분 이내 숭문중학교

도보 5-10분 이내 마포아트센터

 ◎ 투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 

- 고점대비 –8.7%하락

- 주변 신축대비 절대 가격 저렴

2) 환금성

- 교통: 강남 60분, 기타 서울 주요 지역 30분으로 우수

- 편의시설: 대형마트, 백화점, 문화시설, 병원 우수 

- 학군: 학업성취율, 진학률 우수

- 환경: 경의선 숲길, 한강 공원 접근 가능

3) 수익률 : 최근 매매가 9억 / 전세가 4억5천 

- 필요 투자금: 4억5천 

- 전고점 회복 시 수익: 10%

4) 원금보존 

- 전세가율 50% 

- 리모델링 이슈: 28년 차 구축 

5) 리스크 대비: 마포 지역 지속 공급 부족 예상. 

◎ 투자 결론 : 

• 현재 전고점대비 -10% 정도(작년 저점 7억3천 대비 1억7천 상승해)로 

상당 부분 가격이 상승한 상황이라 투자 여부 판단,신중 요망.

• 28년차 구축이지만 신축 대단지 사이에 위치, 같은 편의/생활권 영위 가능 및 학군 우수, 

강남까지는 시간이 꽤 걸리는 편(60분)이지만 기타 서울 요지까지 30분 이내로 교통 우수.

마트, 백화점, 문화시설(영화관, 공연장, 문화센터 등), 공원(경의선 숲길, 한강) 등 환경 조건 우수.

• 지난 5년 간 전세가율 변동폭이 5천만원 이내라 

전세가 상승으로 기대할 수 있는 수익 면에서 아쉬움이 있음.

• 주변 신축 대비 매수 시 가격 메리트로 접근 가능하지만 구축이라 전세가 상승률이 낮음 

• 마포구 향후 지속 공급 부족 예상으로 입지 독점성 있음. 

   

◎ 작성하면서 느낀 점

막상 저환수원리를 적용해보려 하니 제대로 적용하지 못한다는 걸 알게 됨 → 더 많은 적용을 해보면서 익숙해질 것.

집과 가까운 곳이라 알고 있다고 생각했는데 직접 가보니 생경한 부분이 많았음 → 단지 내부를 잘 살펴보는 게 중요.