[서투기24기 얼른 1어나서 서울아파트 4러 가야조 웨클] 독강임투를 꾸준히 해나가는 투자자

“독-강-임-투”를 꾸준히 해나가는 투자자

안녕하세요. 될 때까지 할 것이기에 성공할 수밖에 없는 투자자 웨클입니다.

부동산 시장에 매매 절대가가 과거에 비해 많이 오르고, 아직은 전세가율이 많이 높지 않아서,

지방은 그렇다치고, 수도권에서는 소액투자가 가능할까 의구심이 먼저 들었던 게 사실입니다.

이번 강의에서 수도권에서도 소액투자가 가능하고, 소액투자에서도 가치 비교가 필수적이라는 점을

배울 수 있던 점이 기억에 남습니다. 제가 비전보드에 썼던 저 없이, 집과 돈이 일하게 하는 다주택 시스템으로

가기 위해서는 포트폴리오 상 소액투자가 필연적이라고 생각합니다.

지금은 세금 부담이 크기 때문에 무리하게 챗수를 늘리는 투자는 어렵지만, 

앞으로 시장 상황이 바뀌어서 임대사업자 부활, 취득세 및 종부세 완화 등 정책이 바뀔 수도 있는 만큼,

소액투자의 프로세스에 대해서 이해하고 있고, 단지들도 미리 알아두어야겠다는 생각을 했습니다.

 [새롭게 알게 된 것]

Part 1. 살 때부터 싸게 사는 실전 매물 임장 & 협상

1. 매물임장에서 봐야 할 것? 1) 하자가 있는지(누수 등) 2) 수리할 것에 무엇인지
2. 단 하나의 핵심 질문 : “이사는 언제쯤 하실 생각인가요?” 여기에 대답이, “아직 정하지 않았어요. 팔리는 대로 갑니다.” 이런 경우 세입자 맞출 수 있는 날짜가 여유로워 유리한 조건. 반대로, 이사 시기가 딱 정해져 있으면, 위험함. 매도인이 새 아파트 입주하는 경우, 입주기간이 2~3달 정도되니까 오케이
3. 일 잘하는 부동산 판단 법? 하나를 말해도 10개를 쭉쭉 이어나가는 분.(그 이상을 해주시는 분). 투자자가 원하는 걸 ‘척하면 척’ 알아서 챙겨주시는 분. 일례로 전화를 붙잡고 사는 분? 통화하느라 아주 바쁜 분이 일잘할.
4. 아파트를 매수할 때는 일 잘하는 사장님이 낫고, 전세를 뺄 때는 친절한 사장님이 낫다.
5. 전세가 낀 매물(세안고)의 특징? 전세가 싸게 끼어 있을 가능성이 있다. 투자금에 여유가 있는 경우라면, 전세 낀 매물의 매매가가 확실히 싸다면, 투자금을 조금 더 들여서라도, 매수하기. 매수 후 전세금 상승분을 취해서 나중에 투자금을 회수하는 전략.
6. “사장님, 이 물건 00억(목표 매수가)까지 깎이면 연락주세요. 제가 꼭 살게요.” 이렇게 말하고 나오기.

Part 2. 소액투자로 자산을 쌓아가는 방법

1. 내가 보고 있는 단지에서 투자금을 줄일 수 있는지 확인하는 법은, 이 단지의 과거 전세가율을 확인해 본다. 어느 정도까지 전세가율이 올라올 수 있는지.
2. 투자를 해야 할 시기에 내 투자금으로 할 수 있는 최고의 투자인지 확인 필요
3. 전세수요가 느는지 확인하는 법? 매매 거래량을 볼 것. 매매거래가 많지 않다면, 전월세 수요가 많아진다는 얘기임.
4. 매매전세 물량을 파악하면서, 전세가 소진되면서 전세 최저가가 올라가고 있는지도 확인. 최저가가 소진되고, 그 다음 최저가로 바뀌는지 새로 나온 전세 물건은 최저가 밑의 가격은 아닌지 확인 필요. 또한, 이왕이면, 매매물량도 적은 게 전세 상황에서는 유리함. 왜냐하면, 매매물량이 쌓여서 매도가 안될 때 전세로 나올 수도 있기 때문에(잠재적 전세 물량)

Part 3. 돈 버는 소액 투자 의사결정 방법

1. 투자 후보 선정 시 고려사항: 전세 레벨의 차이, 전세 상승폭, 전세 최고가의 수준. → 현재 매매가가 비슷한 상황이라면 전세가가 더 높이 올라갔던 단지를 선택함.

12. 투자에서 가장 중요한 마인드? “원씽-그릿-몰입” 

 [적용할 것]

1. 투자 후보의 평균 전세가율 대비 현재 전세가율(호갱노노 매매/전세 그래프)의 수준 파악하기. 이것을 임장보고서 결론에 넣어보기.