안녕하세요!
오늘은 저 같은
경매 초보자🤣
경린이 분들을 위한
Q&A를 준비해 보았습니다!
<경매 올인원> 강의에서는
매주 1회, LIVE로 Q&A를 진행하고 있고,
지난주 27일(화)까지 총 3회 진행이 되었는데요.
'경매'하면 막연한 두려움이 있었는데
어? 이거 나도 해볼 수 있겠는데?
하는 마음이 생기더라구요?!
그럼 경린이 여러분에게 도움이 될만한
질문 TOP 5와 함께
하늘세상&소액임차 멘토님의
어디에서도 들을 수 없는,
살아 있는 경매 관련 답변을 일부 공개합니다 :D
***
Q1. 3천만 원으로도
정말 투자가 가능한가요?
A1. 네 가능합니다.
하늘세상's Solution
3천만 원으로 충분히 투자는 가능합니다.
하지만 소액이기 때문에
여러분들의 선택지가 좁아진다는 건
어쩔 수 없는 현실입니다.
그래서 좀 멀리 가셔야 될 수도 있습니다.
물론 이제 그만큼 투자금이 적은 만큼
여러분들의 몸은 힘들어지는 게 맞죠.
근데 그렇게라도 해서
여러분들의 투자금을 조금이라도
더 빨리 늘려야 되기 때문에
어느 정도는 감수하셔야 될 부분도 있을 겁니다.
즉, 지방으로 가셔야 된다는 얘기죠.
지방으로 가셔야 된다는 얘기는
그만큼 여러분들이 시간적으로도 많이 힘드실 거다,
또, 임장하기도 좀 어려우실 거라는 얘기인데
그래도 여러분들이 투자금을 불리기 위해서는
힘들더라도 지방 시장부터
시작하시는 것도 방법일 수 있습니다.
그래서 상징적으로 드린 말씀이지
꼭 무조건 **, ** 지역을
가셔야 한다는 이야기는 아닙니다.
또 그렇다고 해서 그쪽에 있는 물건들이
수익이 안 나는 것도 아니고요.
저도 **에 지금 물건 네 개 정도 가지고 있고,
그 물건으로부터 한 달에 100만 원 이상씩
월세가 들어오고 있기 때문에
그런 지역에 있는 물건들이 ‘투자 가치가 없다’
이렇게 생각하실 필요는 없겠습니다.
Q2. 현재 종잣돈에서 얼마 정도의
물건을 입찰할 수 있을까요?
A2. 투자금 대비
3배까지가 적당합니다.
*수강생 질문*
투자금 대비 경매 물건 가격에서
3배까지만 보라고 하셨는데요.
소액임차님이 낙찰받은 물건은 투자금 6천에
총 낙찰가는 6억짜리로 설명을 해주셔서
KB 시세 70%까지
대출 가능하다는 것은 이해했는데,
투자금 대비 3배까지만 입찰하라고 하셔서,
어떤 게 맞을까요?
소액임차's Solution
대출은 좀 유동적이긴 합니다.
좀 더 나올 때도 있고 덜 나올 때도 있죠.
3배까지만 보라고 말씀드리는 건
보수적으로 판단한 수치입니다.
여러분들이 판단을 하셔야
조금 대출이 적게 나온다 하더라도
큰 무리 없이 진행을 할 수가 있다고 하는 뜻에서
한 3배 정도까지 보시라고 말씀을 드린 겁니다.
대출이 그 이상이 가능하다면,
예를 들어 신탁 대출로 진행하는 경우에는
예를 들어서 뭐 한 90%까지도
대출이 가능하다고 하면
그만큼 내 투자금은 적게 들어갈 수 있을 거고요.
그런데 그런 대출 상품들이 있을 때도 있고
없을 때도 있고 합니다.
그래서 내가 대출받는 시점에
운이 좋게 그런 상품이 있으면 대출을 더 받아서
레버리지를 활용할 수 있는 거고,
혹 대출을 받는 시점에 안타깝게도
적절한 상품이 없다면
보수적으로 대출을 일으키셔야 하기 때문에
그런 것들을 대비했을 때
갖고 있는 투자금 대비 3배 정도까지만
생각을 하자고 말씀을 드리는 것이죠.
그래야 혹시나 대출이 좀 적게 나온다 하더라도
큰 무리 없이 진행하실 수 있기 때문에
그 정도까지 말씀을 드리는 겁니다.
Q3. 호가 대비 몇 %정도
되어야 낙찰이 될까요?
A3. 80% 정도라고
말씀을 드리겠습니다.
*수강생 질문*
경매를 배우고 진행되는 물건들을 보니
대부분의 경우가 네이버 호가 대비
90% 정도 선에서 낙찰이 되었습니다.
모두 실거래 하신 분은 아닌 것 같던데...
강의에서 배운 대로 계산하면
보통 호가 대비 80%는 되어야
어느 정도 수익을 볼 것 같은데
100번쯤 입찰을 시도하면 되는 건지
아니면 제가 너무 경쟁률이 높은 물건만
보고 있어서 그런 건지 궁금합니다.
하늘세상's Solution
보통 비용 5% 수익 15%로 산정이 되니,
예매가 대비했을 때 한 80% 정도의 입찰을 하죠.
즉, 5억이 예매가라고 한다면
4억 정도의 입찰을 한다는 얘기입니다.
그런데 낙찰되는 금액들을 보면
거의 시세 비슷하게 낙찰이 될겁니다.
5억 예매가 기준 4억대 후반 정도로요.
이런 부분만 본다면
‘내가 조금만 하면 낙찰이 되겠다’가 아니라
'저 사람은 내가 팔아야 될 가격에 낙찰을 받아 가네?
과연 내가 입찰한 금액에 낙찰이 되는 거야?'
라는 의구심이 드실 겁니다.
물론, 입찰하는 사람들의
투자 목적이 다 같지 않다는 건
몇 차례에 걸쳐 말씀을 드렸습니다.
여러분이 낙찰받을 확률이
실거주 목적 등을 가지고 높은 금액에
입찰하는 사람들보다 떨어지는 건 맞습니다.
그럼 그렇다고 낙찰이 아예 안 되는 거냐?
그러면 이렇게 공부할 필요도 없겠죠.
분명 낙찰은 됩니다!
100번쯤 시도해야 되는 거냐고 말씀하셨는데요.
그 정도까지는 아니고요.
평균적으로 보면 2~30번 정도 입찰하면
1건 정도는 낙찰이 됩니다.
그런데 이런 확률은 경매 초보 시절의 이야기고,
계속 투자를 이어나가시다 보면
당연히 점점 낙찰받는 주기도 빨라질 겁니다.
그만큼 여러분들의 투자금이 늘어날 거고,
그렇게 투자금이 늘어날 만큼
입찰 기회도 자주 갖게 될 겁니다.
따라서, 한 번 입찰 가실 때 2~3건
동시에 입찰하실 수 있게 되기도 할 거고요.
그렇게 하다 보면
낙찰받는 확률이 훨씬 더 올라갑니다.
처음에 조금 힘든 시간을 좀 견디고 나면
분명 여러분들도 수익 수월하게 낙찰받고
그다음에 수익 낼 수 있는 기회도
그만큼 빨리 온다고 당부를 드리고 싶습니다.
그러니까 의구심을 갖기보다는
꾸준히 하셨으면 좋겠습니다.
또, 실거주 목적으로 들어온 사람들이
높게 받아 가는 경우들도 있고요.
그냥 바보가 들어와서 받아 가는 경우들도 많습니다.
그러니까 그 사람이 받았다고 해서
너무 부러워하실 필요도 없고
너무 낙담하실 필요도 없다.
꼭 한번 강조하고 싶네요!
Q4. 서울 지역에 입찰하고 싶어요.
A4. ‘투자자의 마인드’를
가진다면 가능합니다.
*수강생 질문*
서울에 입찰하고 싶은데
종잣돈은 5천만 원 정도입니다.
현재 5억 대 아파트를 소유하고 있는데,
서울 지역 입찰하려면 경락대출 외에
보증금으로도 투자금이 부족한데
아파트 담보로 대출해서 입찰 가능할까요?
일단 입찰해서 낙찰한 다음 대출할 수 있을까요?
소액임차's Solution
앞으로 투자자가 될 거라면
투자 마인드를 가지셔야 합니다.
제 기준, 진행 플랜을 말씀드려 보겠습니다.
대한민국에서 돈을 가장 싸게 빌려주는 게
바로 은행입니다.
‘은행에서 돈을 안 갖다 쓰면 죄악이다’
라는 관점으로 이야기를 해보겠습니다.
제가 1년에 평균 수익률이 30%거든요.
은행에서 1억을 빌려서
1년 동안 1억 3천을 만들 수 있다는 얘기예요.
근데 은행은 5%만 원한다?
그럼 당연히 빌려야죠.
그런데 문제는 이겁니다.
‘나는 빌려도 이 돈을 키울 수가 없다.’라는 생각.
그래서 그 키우는 방법을 지금 배우시는 거잖아요.
자 일단 입찰을 반복한다고 해봅시다.
아니면, 지금 종잣돈이 부족하니까
종잣돈을 만들 수 있는,
그러면서도 내가 감당 가능한 금액인
5억 대 아파트를 담보로 대출을 받읍시다.
1억 정도만 있어도 될 것 같고요.
1억 5천 정도의 투자금이면
웬만한 건 다 입찰할 수 있으니까
일단 1억만 대출을 받고, 총 1억 5천으로
입찰할 물건의 사이즈를 좀 키워봅시다.
1억 정도의 대출을 감당할 수 있다면
그렇게 진행하시면 될 것 같고요.
감당이 어렵다고 판단한다면
지금 종잣돈으로만 하시는 게 좋을 수도 있어요.
그러면 종잣돈 5천만 원으로
투자 가능한 지역 찾으라고 한다면
전세 가격으로 생각했을 때
약 1억 5천 정도 되는 물건을 찾으셔야 되거든요.
그럼 서울에는 거의 없다시피 하고
아마 지방 물건을 보셔야 될 겁니다.
입찰에서 낙찰한 다음 대출할 수 있을까요?
이 부분 역시 대출이 됩니다.
소득이 얼마큼인지에 따라서
당연히 달라지긴 할 텐데
입찰에서 낙찰한 다음에 해당하는 물건은
낙찰 물건으로만 대출이 가능해요.
권리 상 이상이 없고, KB 시세가 잡히는 물건이라면
대출은 낙찰 후에도 가능합니다.
Q5. 경매를 해도 될지
확신이 없어요.
A5. 종잣돈을 불려나가고 싶다면,
도전하세요!
*수강생 질문*
투자 방향성에 대한 고민이 있습니다.
‥‥‥ (중략) ‥‥‥
우선 1억으로 시작할 수 있을 거 같은데
매매 사업자로 아파트 단기 매도로 시드 늘리는 건
경쟁률이 너무 치열해서
장기적으로는 어려워 보이고…
개인이든 개인 매매 사업자든 임대 사업자든
여러 채 계속 보유하기도 어렵고,
결국 끝은 법인 내고 월세 부동산 매입인 걸까요?
강사님들은 어떤 전략으로 경매를 하시는지요?
하늘세상's Solution
1억 정도 있으시면 3배 정도의 물건
입찰 가능하시다고 말씀드렸었습니다.
그런 물건들을 보시면 되는데요.
경쟁이 너무 치열해서 힘들지 않겠느냐?
물론 경쟁은 치열한데요.
그래도 저희는 합니다.
여러분이 투자금이 넉넉하시다면 안 하셔도 됩니다.
다른 방법들도 너무 많고요.
하지만, 문제는 그렇지 않기 때문에
우리가 투자금을, 종잣돈을
사이즈를 더 키우기 위해서
이렇게 계속 낙찰받고 매도하고
낙찰받고 매도하고 하는 방법을 쓰는 겁니다.
물론 확률이 좀 낮다 하더라도
지금은 상황에서는 이 방법이 유효한 방안이고요.
경매 또는 부동산이 아니라 하더라도
종잣돈을 키울 수 있는 다른 방법이 있다고 하시면
그걸 열심히 하시는 것도 좋다고
지난번 강의에서도
한 번 설명을 드린 적이 있었던 것 같습니다.
일단은 시드를 불리기 위해서
이런 단타 투자하는 방법도
계속하시면 좋겠다고 말씀드릴 수 있고요.
***
사전 질문 외에도 현장 질문까지..
무수히 많은 질문들이 쏟아졌는데요!!
예정된 1시간이 넘었지만
멘토님들이 2시간을 꽉~~채워서
진행을 해주셨어요..!!! 😍👍💕
수강생 분들도 이렇게 감동 후기를
잔뜩 남겨주셨습니다🙌
<경매 올인원> 2기는
7월 오픈 예정이니
검증된 실력의 멘토님들과
실시간으로 호흡하며
실전에서 빛 발하는
살아 있는 경매 지식/경험을
배워나가실 수 있길 바랍니다 :)
<경매 올인원 2기> 사전알림 모집 중!
어렵다고만 생각한 경매가 쉬워지는 마법,
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