안녕하세요,
매수를 하려는 물건은 현재 매도자가 실거주중인데요
저는 전세입자를 찾아서 매수를 하려고 하여 부사님께 전세대기자를 찾아 달라고 말씀 드렸습니다.
그리고 얼마 후,
부사님이 전세대기자를 찾았다며, 아래와 같이 계약을 진행하겠다고 하시는데요.
전세입자의 조건부 전세자금대출 때문이라고 하시는데, 사실 이 전세대기자가 시세보다 높게 살아주시는거라서
전세계약이 꼭! 이뤄져야 매수를 할 수 있다는 점을 계약서에 넣고 싶습니다.
질문 사항은 총 두가지입니다.
- 아래와 같은 매매-전세 동시 거래의 순서가 맞는지 여부
- 전세대기자가 잠수를 타거나 마음이 바뀌어서 전세계약을 하지 않는 리스크를 헷징하는 방안
1. 매매-전세 동시 거래 순서(전세대기자가 매도인과 계약하는 경우)
1) 매수-매도간 가계약 시행
2) 매도-전세간 가계약 시행
3) 매도-전세간 본계약 시행(잔금은 언제?)
4) 매수-매도간 본계약 및 잔금 시행?
2. 전세대기자 잠수 리스크 헷징
1안. 매도-전세간 가계약 후 내가 매수가계약을 한다
2안. 매수-매도간 가계약을 할 시 이 계약은 전세계약을 승계하는 조건이라는 특약을 넣는다?
카페를 찾아봐도 딱 맞는 경우를 찾을 수 없어서 질문 드립니다.
벌써부터 프로세스가 헷갈리는데요…도움을 구합니다.
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댓글
조르바님 안녕하세요~!
조건부 전세대출 규제를 피하기 위해서 매도자 - 예비 임차인이 계약하는 경우는 흔한 일입니다. 크게 걱정 안하셔도 될 것 같습니다.
다만, 임차인께서 받으실 대출 상품에 따라 잔금 시기를 잘 정해보시면 좋을 것 같습니다. 일부 은행에서는 소유권 이전 당일 대출 실행이 제한되는 경우가 있습니다.
6월 버전으로 덩마님이 정리해주신 글을 보면 제일은행, 신한은행이 동시진행에서 유리하지 않을까 싶네요.
https://cafe.naver.com/wecando7/11537483
대출받을 은행에 따라 잔금 시기 잘 조율해보시면 좋을 것 같고 충분히 부동산 사장님이 해결해 주실 거에요.
전세대기자가 잠수를 타거나 마음이 바뀔 수 있겠지만 계약금을 넣은 후에는 확률이 낮을 것 같기는 합니다. 많이 불안하시다면 가계약금 받은 후 계약서를 빠르게 작성하시도록 얘기하시고 적은 금액이라도 중도금을 일부 받아보시면 어떨까 싶습니다.
매매 계약 시(매도인과 계약) 전세 승계에 대한 부분 명시하셔도 좋을 것 같아요.
조르바님 투자 마무리까지 빠이팅입니다!!!
조르바님 안녕하세요!
매수를 앞두고 계신 것 같네요.
조건부 전세대출이 아니어도 현재 보유자인 매도자와 매도자와 전세계약을 체결하고 매수자의 경우 그 임차 계약을 승계하는 것이 더 일반적이기도 합니다.
다만, 은행에서 매매진행중인 물건이라면 매수자와의 계약서를 요구할 수도 있고, 허씨님께서 말씀해주신것처럼 최근들어서는 조건부 전세대출 규제(매매가 진행중인 물건, 매도인의 주담대 등 근저당이 설정되어있어 근저당을 말소하는 조건 등)가 산발적으로 시행하기 때문에 우리처럼 전세레버리지 투자를 하기 위해 이 부분을 많이 요구하기도합니다. 투자자인 우리가요. 그러니 이 부분에 대해서는 크게 염려하지 않으셔도 될 것 같습니다.
임차인이 가계약 또는 계약까지 하였는데 계약을 파기하려면 계약금을 포기해야 하기에 쉽지 않지만 그부분을 가볍게 여기고 대출이 안나온대요. 승인이 안된대요 라며. 계약금 돌려주세요 없던일로 물러주세요 라고 하는 경우도 왕왕 있긴한데요.
이를 위해서 저라면 임차인의 대출을 제가 좀 더 꼼꼼히 알아봐주려고 노력해 볼 것 같습니다. 대출규제 상황이 은행별로 어떤지(어느 은행이 된다더라에서 그칠 것이 아니라 세부 조건은 어떠한지 매매진행중인 물건에도 전세대출이 가능하다면 조르바님과 직접 계약을 할 수도 있고, 현 매도인과만 계약을 해야하는지도 살펴 볼 수 있고) 은행별로 금리와 원리금 차이는 어떠한지 알아보고 임차인이 원리금 차이가 부담스러워 보증금이 더 낮은 매물이나 다른 단지를 가야겠어요 라고 한다면 그 차액을 협의하여 일부 조르바님께서 부담해 준다거나(협의된 2년치 원리금을 한번에 드리는 방법도 있겠죠) 하는 방법으로 임차인을 붙잡아 볼 것 같습니다.
그리고, 대출 경험이 많지 않거나 최근 규제를 경험해보지 않은 분들의 경우 계약 후 어떻게든 되겠지, 하고 계시는 분들도 있을 수 있습니다. 그래서 언제까지 대출 심사 여부를 공유해주시거나, 또는 대출 가능여부를 실제로 직접 알아보셨는지까지 여쭤보고 계약을 진행해 볼 수도 있을 것 같습니다.
사실 '임차인은 계약금을 포기하고, 임대인은 계약금의 배액을 상환하고 이 계약을 파기할 수 있다'라는 그 부분이 이 부분을 모두 아우르긴 하기 때문에 구체적으로 명시하지 않아도 무방하나, 구체적으로 특약에 명시하는 이유는 서로 신의성실하게 각자가 챙겨야 할 부분을 챙기도록 하고자 하는 취지입니다 ㅎㅎㅎ 필수는 아니에요/
말씀해주신 전세 잔금 시기는 최대한 조르바님께서 잔금을 치루지 않는 범위이면서, 임차인과 매도인의 필요조건에 맞는 시점에 정할 수 있도록 사장님과 잘 협의하셔서 만들어가시면 될 것 같습니다.
최신 기준으로는 덩마님께서 작성하신 글의 내용을 참고하시되 시의성이 떨어지긴 하나 '조건부 전세대출 규제'에 대하여 많은분들이 이런식으로 대출 규제에 대해 공부해두시고 실제 현장에서 많이 적용시켜 투자를 진행하셨습니다.ㅎㅎㅎ
전체적인 아웃라인을 파악하시는데 용미님과 덤블도어님의 글이 도움이 되실 것 같습니다.
https://cafe.naver.com/wecando7/11290234
https://cafe.naver.com/wecando7/11356027
의사결정에 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다 :D 빠이팅입니다!
