[호랭시] 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다, 도서후기

25.06.05

책 제목 : 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다
저자 : 이현철
읽은 날짜 : 2025.05.26 ~ 2025.06.01
요약 : 부동산 투자에 있어서 사이클을 이해하고 전세가를 이해하는 것이 왜 중요한지 설명해주는 책이다. 아파트 가격이 심리, 전세, 정책으로 변하고 있고 우리가 가진 잘못된 상식이나 궁금한 점에 대해 속시원하게 해설해준다.
키워드 : #전세 #매매 #부동산투자 #전세가이해 #사이클 #투자인사이트
함께 읽으면 좋은 책 : 부동산 투자의 정석, 나는 부동산과 맞벌이한다, 월급쟁이 부자로 은퇴하라

본것 & 기억할 문구

💡1-1장. 아파트에 대한 잘못된 상식 Best 10

주택보급률 100% 넘으면 집값이 내려갈까요?
1. 우리나라는 빈집이 100만채, 서울은 8만채 정도 된다.
2. 대부분 재개발지역에 있다 (통계의 함정)
3. 주택보급률은 언제나 100% 언저리에서 오르락내리락한다.
  → 실제로 보급이 많다고 하더라도 유효한 보급(중심지)이 아니면 크게 의미 없다.
인구가 줄어든다는데, 집값이 내려갈까요?
1. 인구라는 통계의 함정에 빠진다
2. 극단적으로 말하면 집은 사람이 살지 않아도 매수자들이 많이 사게 되면 올라가게된다.
3. 집은 항상 투기 수요가 존재한다는 사실을 인식해야한다.
미국 금리가 올라간다는데, 집값이 내려갈까요?
1. 주택은 일단 투자상품이면서 소비재다.
2. 금리에 크게 영향이 없을 수 있다.
3. 시장의 분위기에 따라 영향이 클수도 있고 전혀 없을 수도 있다.
우리나라 부동산이 일본처럼 폭락할까요?
1. 일본은 실물경제를 바탕으로 성장한 것이 아닌 돈을 찍어내면서 발생한 상황이었다.
2. 실물경제를 살리기 위해 건설에 돈을 쏟아부었다.
3. 우리나라는 LTV로 잘 관리하고 있다.
미분양이 많아지면 집값이 내려갈까요?
1. 집값은 미분양의 증가로 볼 것이 아니라 시장 상황에 따른 미분양 흐름으로 보아야한다.
세입자는 왜 집을 못 사는 것일까요?
1. 우리나라 전세제도는 임차인을 위한 안전장치가 잘되어 있다.
2. 손해 보지 않고 전액 환수가 가능한 구조다.
3. 집값이 내려가면 그때 사려는 움직임이 많다.
4. 손해를 보지 않으려고 하고 안전한 전세를 선택하려는 심리가 많다.
임대인이 집값을 올리는 나쁜 사람일까요?
1. 투자자가 늘어나서 전세공급이 늘어야만 전세가 안정될 수 있다.
2. 우리나라에서의 인식은 거의 투기꾼에 가깝다.
3. 하지만 실제로 집값을 올리는 건 전세때문이다.
우리는 왜 보고 싶은 뉴스만 읽게 되나요?
1. 읽는 사람이 방향성을 미리 정해놓고 읽기 때문이다.
2. 부동산 경기의 흐름을 제대로 읽지 못해서 부정적인 모습만 보게 된다.
다 같은 집인데 왜 가격 차이가 나는 것일까요?
1. 부동산은 1물 1가라는 특성, 똑같은 부동산은 하나도 없다는 특징이 있다.
2. 집값이나 전세가는 단순히 집의 개수만 가지고 가격을 논할 수 없는 특징이 있다.
부동산은 왜 다른 재화처럼 가격이 움직이지 않나요?
1. 부동산은 부동성으로 인한 지역성에 기반을 두었다.
2. 수요와 공급의 불균형으로 조절이 쉽지 않은 재화다.
3. 아파트는 필수요소다.

💡1-2장. 아파트 가격? 먼저 전세에 대한 이해가 필요하다

월세는 전세에 영향을 주는 것이 아닌, 전세에 종속적인 관계로 전세가가 올라감에 따라 월세는 공급이 아무리 많아도 자연스럽게 월세가 올라가는 현상을 보인다.
투자자들이 투자를 안하게 되면 전세공급이 감소하는 효과가 발생한다.
2008년 이후 집값이 크게 떨어지고 2011-2012년에는 집값이 하향 안정화를 거칠 때 사람들의 심리는 ‘이제 집으로 돈 버는 시기는 끝났다’로 가고 있었습니다 → 인간은 똑같은 실수를 반복한다.
전세에도 가수요가 있다.
- 전세가가 상승하는 시기에 전세물건이 매우 귀하기 때문에 임차인은 집을 못구하면 어떻게 하나 걱정한다.
- 임대인은 진짜 수요는 아닌데 미리 집을 보러 다니는 임차인들 때문에 수요가 늘어났다고 생각한다.
- 전세금을 더 올릴 수 있는 상황이 된다.

💡1-3장. 주택가격에 영향을 크게 미치는 요인

사람들의 심리를 알면 가격 변화를 알 수 있다
- 사람들은 절대 손해 보려고 하지 않는다
- 사람들은 비쌀 때 더 잘 사더라
- 사람들은 분위기를 좇는다
- 폭락과 폭등을 만드는 것은 결국 사람 심리다
  → 우리는 사람들의 심리도 잘 파악해야 한다 (신문기사 내용들)
정부정책은 가격에 큰 영향을 끼친다.
하지만 정권이 5년 단위이기에 장기적인 안목에서 접근할 수 없다.
결국 부동산의 가격은 부동산 시장에서 형성된다.

💡2-1장. 황금알을 낳는 투자

집을 살 때 어느 지역과 어느 아파트를 사야 하냐고 물어본다면 시기를 보는 것이 가장 중요하다고 말한다.
우리나라 아파트 경기 사이클
- 폭락기
- 하락 안정기
- 상승 안정기
- 폭등기
  - 2006년 같은 경우 1년 동안 거의 2배 수준의 가격 상승이 있었다.
  - 투자자는 항상 폭등상황이 벌어지면 반드시 뒤에 있을 폭락을 대비해야 한다.
  - 공포는 쉽게 전염된다.
학군이 좋은 지역이 반드시 먼저 전세가와 매매가도 먼저 올라간다.
역세권에 살고 싶은 사람은 선택권이 많은데 가고 싶은 초등학교는 한 곳 밖에 없다.
매매가가 올라가는 건 바로 전세 때문이다.
전세가율이 높다는 것은 매매로는 인기가 없는 물건이라 봐도 무방하다.
하지만 이런 물건도 과감히 구입해도 좋다. 전세가 상승에 의해 매매가도 올라가게 된다.

💡2-2장. 초보자가 좋아하는, 그러나 피해야 할 투자 5

1. 경매 투자는 좋은 투자법이지만 비효율적이다.

시간도 많이 투자하고 여기저기 다니면서 얻은 대가가 겨우 10% 정도 저렴하게 사는 거다.
시간이 돈이다.

2. 지역주택조합 아파트 투자를 조심해야 한다.

분위기에 취해 믿고 계약하는 경우가 많다.

3. 빌라는 아주 짧은 기각만 상승하고 소외된다.

빌라는 아파트 사이클에서 하향안정기 시점에 많이 오른다.
아파트 전세가가 급등해 세입자들이 부담을 느끼고 그때 빌라로 많이 유입된다.
본격적인 상승이 시작될 때는 비싸더라도 살기 좋고 학군, 교통이 좋은 아파트가 더 많이 오른다.

4. 재개발재건축 투자는 비효율적일 수 있다.

사업성과 사업진행 가능성이 낮을 경우가 많다.

5. 분양권 단타 매매는 매우 위험하다.

부동산은 장기적인 운영계획을 세우고 유지하는 투자를 진행하는 것이 원칙이다.

💡2-3장. 무주택자들이 궁금한 BEST 9

1. 정부의 강력한 규제정책으로 부동산 가격이 내려갈까요?

시장 참여자들은 버티면 된다는 것을 알고 있고 이미 경험했다.
시장에 더 이상 카드가 없다 여겨지면 강한 폭등으로 이어진다.

2. 그럼 집값은 언제 내려가나요?

점진적인 상승은 폭등이라 하지 않는다.
2006년 같은 부동산 폭등이 있어야 하락이 있다.
- 실제로 2021년 폭등이 있고 2022년부터 하락장이 왔습니다.

3. 2017-18년 입주 폭탄으로 집값이 폭락할까요?

지역마다 다르고 지속적인 입주인지 봐야한다.
- 지방은 꾸준히 입주물량이 증가하고 있던 상황이고
- 수도권은 입주 물량이 거의 없다가 최근 들어 급증하는 추세다 (2017년)
- 지방은 하락할 가능성이 크고, 서울 수도권은 크게 영향이 없을 것이다 (적중)

4. 인구가 줄고 있다는데 아파트는 이제 끝인가요?

인구와 집값을 논하기 전에 인구가 줄어들면 빈집이 늘어날텐데 빈집이 공급에 해달할지 판단하면 된다.
도시에서 한참 벗어난 한적한 곳에 집이 수백 채가 있고 빈집이라면 공짜로 살라고 해도 살지 않는다.

5. 전세자금대출, 문제점은 뭔가요?

전세자금대출은 현재 상황에서 서민들의 숨통을 트여주는 역할을 수행한다.
그렇기 때문에 전세자금대출을 막을 순 없다.
전세자금대출은 전세가 급등을 더욱 가속시키는 역할을 수행하고 있다는 사실을 알아야한다.

6. 무주택자인데 지금이라도 내 집 마련을 해야 할까요?

본인의 성향을 봐야겠지만 결론은 내 집 마련은 무조건 하는 것이 좋다.
중요한 것은 사는 것보다 매도가 중요하다.
싸게 사려고 기다리면 절대 무주택자를 벗어날 수 없다.
사람의 욕심은 끝이 없다.

7. 전세를 싸게 들어가는 방법은 없나요?

무주택자를 고집하지 말고 벗어나기를 권유한다.
그럼에도 불구하고 무주택자를 고수하겠다면 임대주택을 공략하라.
혹은 대단지로 입주하는 새 아파트를 눈여겨보라.

8. 내 집 마련을 위한 대출은 어느 정도를 받아야 할까요?

집을 사게 되면 평생 가져갈 것 같지만 실제 보유 기간은 5년-10년이다.
이자가 부담스럽지 않는 범위에서 최대한 많이 받는 걸 권유한다.

9. 깡통전세가 위험한가요?

이를 대비하는 최선의 방법은 보증보험 밖에 없다.

깨달은 점

✅ 폭등 : 2006년 폭등장

부동산 공부를 하면서 2006년이 폭등장이라 생각한 적은 없었다.
2012년 기준으로 전저를 형성했고 2015년 이후 상승장과 2021년 폭등장 정도만 생각했다.
- 2006년으로 넘어가서 감정이입을 해보니 반포주공 8억짜리 아파트가 (비싸다)
- 207년에 11억을 찍었다. 무려 70%나 상승했다.
- 그리고 하락장이 오더니 2009년에 다시 13억을 찍었다가 …
- 2011년에 다시 전고가까이 찍더니 우르르 무너져…
- 2012년까지 계속 하락했다. 2008년 가격대로 복귀!
- 그리고 나서 남은 10년 간 35억까지 상승했다.
내가 이 당시 투자를 하고 있었다면 반포주공의 끝을 몇억으로 보았을까?
급진적으로 2배 생각해서 26억까지는 생각했을 것 같다. 근데 지금 35억!
미래는 알 수 없고 그 당시 나의 좁은 식견으로 판단하기에는 너무 어려운 시장이다.
시장에 겸손하고 좋은 단지를 사놓고 잘 기다리자.
반포주공을 07년에 전고 11억에 샀어도 08년, 09년, 10년, 12년의 4 고비를 잘 버텼다면 분명 돈을 벌었다.

✅ 신도시 : 처음 분양하는 아파트는 분양이 어렵다 (p.212)

2014년 말 강서구 아파트는 평당 1,600만원대 분양했고 사람들은 분양 받는 것을 꺼려했다.
2014년에 내가 부동산 투자자였다면 여기 청약을 넣었을까?
- 못 넣었을 것 같고 당첨되도 포기했을 거 같다.
- 2014년 당시 33평이 5.3억에 분양했다.
- 지금 17억이니까 10년에 12억, 1년에 1억 정도 벌 수 있는 투자였다.
- 그 당시는 직장도 없었을 것이고 지하철 하나 딸랑 있었을 것이다.
- 청약으로 분양을 받는 건 지나고 나면 쉬워 보이지만 그 당시에는 쉬운 일이 아니다.

✅ 신축 : 새 아파트가 학군을 이기는 상황이 발생한다 (p.217)

1970년, 80년대의 은마아파트 우성아파트, 선경아파트, 미도아파트, 청실 아파트가 대치동 아파트 가격을 견인했었고 2000년대에 래미안퍼스티지와 반포자이가 들어서면서 반포가 대치의 가격을 넘어섰다.
한강 프리미엄이 없던 시절이자 대단지 신축 아파트의 힘이 약했던 시절이 아닐까 싶다.
- 강남이 앞마당이 아니라 잘 모르지만 미도를 기준으로 살펴보면 퍼스티지가 2009년에 입주하기 전까지는 신반포4차같은 아파트가 미도보다 저평가 되어 있었다.
- 2009년에 퍼스티지 분양 당시에도 사람들의 인식은 뭐하러 저런 곳에(?) 가냐는 인식이 있었다고 들었다.
- 실제로 미분양이 났었고 그 이후로 단지를 경험한 사람들은 압도적인 환경에 반포/잠원으로 몰려들었다.
- 지금은 미도가 퍼스티지와 신반포4차 아래에서 놀고 있다.
- 단순히 연식의 문제는 아니고 학군보다 더 중요한 입지요소가 생긴 것이라 생각된다.