1호기 계약서를 작성하고 왔습니다. 저축액이 적어 투자는
포기하고 내집 갈아타기라도 해볼까 하고 열심히 강의를 들었습니다. 내마기,내마중, 열기,열중, 실준까지 듣고 방향성을 잡기 위해 투자 코칭을 받았습니다. 코치님께서 0호기 갈아타기 하지 말고 지방으로 1호기를 추천해주셔서 지투기를 들으며 대기업이 있고, 소득이 높고, 공급이 없는 지역을 세달 가까이 주말마다 내려가서 팠습니다. 경험이 없다보니 코치님께서 추천해주신 A구만 가보았을 때는 확신이 들지 않았습니다. 그래서 A구 말고도 해당 도시의 다른 구까지 다 돌면서 A구에 대한 확신이 들었습니다. 마음에 들었지만 투자금이 적어 불가능하다고 생각한 단지에 전세 시세가 올라서 투자 가능 판단이 들었습니다. 부사님의 적극성으로 호가보다는 2천 싸게, kb 시세보다는 2천비싸게 4.2억에 매매 계약서 작성했습니다. 이제 전세빼기 3달 남았는데요. 해당 단지의 전세 뿐 아니라 주변 단지 전세도 하나도 없는 상황이었구요. 전세 시세는 계속 오르는 상황입니다. 그래서 최근 전세 시세인 3.6억 보다 높여 받아도 될 것 같고 지난주에 3.8억에 거래된 게 아실에 떠서 저도 3.8억에 내놨습니다. 그런데 3.6억이 넘으면 전세보증보험은 kb시세의 90% 이하여야 가입이 가능해서 세입자를 구할 수 없다고 부사님들이 말씀하시더라구요. 보러오는 사람은 많은데 다들 보증보험가입 안되서 못한다며 전세금을 내리길 권유하더라구요. 세입자들이 전세랑 매매가 거의 차이가 안나서 그 금액으로 전세를 구하느니 매매를 하겠다는 사람들도 많고 주변 신축 동일 평형도 4.0억에 전세 올라온 게 있어서 2천 더주고 신축 간다는 사람도 많다면서요. 그런데 3.6억에 전세를 뺄 경우 투자금이 부족해서 천만원 정도 신용대출을 추가로 받아야하는 상황입니다. 2주전에 해당 단지에 저와 같인 3.8억 전세금으로 계약된 집이 있어서 여쭤보니 그 집은 전세권을 설정해주었다고 하던데요. 전세권까지 설정해서라도 들어오려는 세입자는 극히 드물고 비정상적인 전세가라고 하시는데요. 몇일 전 저와 똑같이 3.8억 전세금으로 또 하나의 물건이 떴습니다. 거기도 투자자가 들어왔다고 하더라구요. 그래서 월부 검색 후 올라온 글에서 배운대로 kb시세팀에 전화해서 시세 반영 요구했더니 어제 시세가 천만원 올라 4.1억이 되었습니다. 4.1억의 90%이면 3.69억이 되서 저 전세금이면 제가 신용대출 없이 감당 가능한 투자금이긴 해서요. 그냥 투자금 천만원 더 들더라도 욕심을 버리고 전세보증보험 가입한도로 내놓는 게 나을까요? 아니면 전세권 설정해주더라도 기다렸다가 투자금 적게 드는 게 나을까요? 천만원 차이지만 제가 소득이 적고 0호기에 대출도 많고 아이 둘 키우느라 저축액도 적어 저에게는 엄청 어렵게 모아야하는 돈이라서요. 첫 투자이기도 하고 투자금이 적어서 마음 고생을 많이 하다 겨우 1호기 계약을 하고 나니 또 전세 맞출 걱정에 너무 떨리고 걱정되고 잠도 안오고 강의에서만 듣던 미라클 모닝을 체험하고 있는 중입니다. 같이 공부했던 동료들 중 1호기 실행하신 분들의 조언을 들어보니 수도권처럼 장기보유 계획이면 2,4년 뒤 올려받으면 되지만 지방이고 2년 뒤 상급지 갈아타기할 예정이니 무조건 투자금이 적은게 좋다고 하시네요. 전세가 오르고 있는 상황이고 천세대 넘는 아파트에 전세 현재 3.8억 두개뿐이고 비슷한 연식의 바로 옆단지들까지 합치면 세대수가 4천 세대가 넘는데 전세가 하나도 없고 매매가도 계속 오르고 있으니 충분히 3.8억에 가능하다고 생각하신다면서 다음과 같은 방안을 말씀해주시네요.
*100군데 이상 내놓고 기다려라
*전세권설정에 특약만 넣으면 된다
*3.69억 계약서 하나, 0.11억 계약서 하나 두개 작성 후 전세보증보험 가입해라
*아직 세달 남았으니 kb시세 또 오르면 전세보증보험 가입 가능해질테니 기다려라
두려움에 떨고 있는 저에게 너무 감사하게도 조언을 주셨는데요. 부사님들께서 저보고 너무 이기적이라고 하시면서 , 제 돈만 중요하고 세입자 입장은 생각을 안하냐, 투자자들이 와서 시장을 흐려놓고 있다, 이래서 내가 실거주한테만 집 보여주는거다, 등등을 말씀하시면서 계속 전세금 내려야된다 하셔서 이번 주말까지만 생각해보고 말씀드리겠다고 했는데요. 밤새 계속 악몽을 꾸고 잠이 안오네요. 어떻게 하면 좋을 지 조언 부탁드립니다
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웰씽두님 안녕하세요. 1호기 투자를 우선 축하드립니다! 전세 마무리까지 아직 남아있는 과정이 있으셔서 걱정이 되실 것도 같은데요. 우선 최근 실거래 가격들을 꼼꼼히 파악하시는 것은 정말 잘하고 계신 것 같다는 생각이 듭니다. 그리고, 그렇게 실거래를 타이트하게 파악하시는 것과 똑같이, 어쩌면 조금 더 노력을 기울이셔서, 현재의 단지 내, 단지 외 경쟁 전세매물들의 매물별 트래킹을 하셔야 합니다. 사라졌는지 사라졌다면 거래가 된것인지 거둔 것인지, 가격이 올랐는지 내렸는지 같은 살아 있는 매물의 트래킹을 꼭 하셔야 합니다. 그리고 제가 개인적으로 전세와 관련하여 철칙처럼 생각하고 있는 두 이야기가 있습니다. '자동항법 장치' > 적정한 가격과 상태가 파악되었고 목표매수가격이 그것에 부합한다면 단지 내, 단지 외, 생활권 외 단지들에 광고를 정중하고 적극적으로 내놓고 지나치게 전전 긍긍하지 않는다. '손님이 붙었을 때 뺀다' > 보고 간 손님 중 가격이나 상태에 대한 조건을 협의해 온 분의 요구조건을 최대한 들어주면서 나의 목표 전세가격이나 조건등에 대한 협의도 최대한 거치면서 빨리 전세를 빼는 것. 이 두 기준? 규칙?에 의해 드리는 의견이오니 혹여나 오해가 없으셨으면 좋겠습니다. 우선 저라면 이런점들을 생각해 볼 것 같습니다. - 전세권 설정을 해서라도 목표 전세가에 셋팅한다. - 보증 보험 가입아 가능한 가격으로 전세를 셋팅한다. 이것보다 우선 생각해 보셔야 할 것이 있습니다. 1) 전세 맞출 걱정에 너무 떨리고 잠도 안오는 상태로 미라클 모닝이라고 하셨는데, 걱정되시는 점이 무엇인지 생각해 볼 것 같습니다. 목표 전세가격인 3.7억에 전세입자를 구해 투자금 5천으로 투자하지 못하는 것때문에 미라클 모닝이 되는 것일까, 아니면 전세입자를 구하지 못해 잔금을 치루게 될까 싶은 마음에 미라클 모닝이 되는 것일까 생각해 볼 것 같습니다. 그럼 당장 집중 해야 할 것이 무엇인지 정리가 조금은 되는 것 같습니다. 2) 무엇보다 중요한 것은 지금 시장(지역과 단지)에 대한 정확한 판단과, 가격의 추세보다는 적정한가에 대한 고민이 우선되어야 합니다. 가격에 대한 판단이라면 단지와 인접해 있는 단지들의 전세 매물 개수는 거의 없다시피 하셨으니 비슷한 선호를 가진 생활권 내 또는 비슷하지만 조금 더 낮거나 조금 더 더 좋은 선호를 가진 생활권 외 단지들(호가 1-3천이 변동된다면 우선 순위가 바뀔 수 있거나 1-3천을 더 들거나 덜 들더라도 같은 고민을 할 수 있는 선호의 단지들)과 비교해보면서 목표 전세가격이 적정한지, 아니면 수요자 입장에서 '이돈이면 A생활권 B단지를 가지!' '2천 더주고 B 생활권 A단지를 갈래' 라는 생각이 드는 가격은 아닌지 살펴볼 것 같습니다. 상태에 대한 판단이라면 우선 단지 내 가장 좋은 상태여야 할 것이고, 가장 좋은 상태가 어렵다면 가격 측면에서 압도적으로 좋은 가격이어야 할 것 같습니다. 압도적이라는 기준이 모호하지만 우선 저라면 저층이나 탑층 가격수준이라면 단지 내에서 경쟁력이 있는 가격이라고 생각을 하는 편입니다. 3) 전세 골든타임 잔금이 세 달 남으셨다고 해주셨는데요. 강의에서도 그렇고 동료들과의 투자 복기를 통해서도 그렇고, 전세는 잔금 그러니까, 임차인의 희망 입주일 세 달 전후가 골든타임입니다. 그런데 두 달이 남았을 때의 잔금을 칠 확율은 정말 많이 늘어납니다. 한달이 남았을 때는 반드시 잔금을 준비해 두신 상태여야 할 정도로 높아지구요. 그만큼 전세 골든 타임이 중요하다는 것이고 그때 가장 많이 손님들이 오고간다는 것인데요. 매수 계약을 체결 하시고 잔금이 세달 남은 상태라면 저는 빠르면 1주 늦어도 2주 뒤에는 문자 100개 200개 300개의 목표가 아니라 최소 30곳 이상의 부동산에서 해당 매물의 전세 광고가 등록되도록 하겠다는 목표로 전세 광고를 할 것 같습니다. 100개 200개 300개가 중요한 것이 아니라요. 저는 개인적으로 전화로 광고를 내놓으면서 문자로 내용을 전달드리려고 하는 편입니다만 문자로 먼저 보내시고, 답장 주시는 분들은 어떤 부동산에서 주시는지 체크해 주실 수 있겠고, 실제 등록은 어떤 부동산에서 해주시는지 한번더 체크해서, 답장 주신 부동산 사장님들께는 전화나 방문을 통해 광고를 내놓을 수도 있습니다. 또는 매수 과정에서 단지 내, 또는 단지 외, 생활권이나 중하위 생활권의 부동산도 부지런히 다니셨다면 일 잘하는 사장님들을 뵈었을 수 있는데, 그 사장님들께는 전화로 광고를 내려고 할 것 같습니다. 이렇게 광고를 내놓다보면, 자연스레 현재 가격과, 지역 및 단지의 전세 분위기와 시세도 객관적으로 파악 하실 수 있을 겁니다. 매수부동산 사장님의 브리핑이 정말 그러한지, 아닌지 말이죠. 그리고 임차인의 95%는 전세보증보험으로 전세집을 구하고, 5%는 자기자본금으로 대출 없이 전세집을 구하고 대출 없이 구하는 수요 중 일부가 전세권 설정을 요구하는 사람들 일 수 있다고 생각하시는게 좋을 것 같습니다. 의사결정에 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다. 웰씽님 빠이팅입니다!
