관련 강의
열반스쿨 중급반 - 계약부터 전세까지 실전투자 A to Z
게리롱, 양파링, 잔쟈니, 주우이
중급반다운 심화 버전으로 “저환수원리” 이해하기
그 동안 쉬지 않고 강의를 들어온 덕에 한 번 듣고 두 번 세 번 들었던 여러 강사님들을 통한 투자의 기본 원리와 기준 그리고 현 시장에 맞게 조금씩 응용한 좀 더 구체적인 기준들이 차차 이해가 되더니 게리롱 튜터님 강의에 이르러 더 확실한 원리로 좀 더 손에 잡히는 기준으로 이해가 된 것 같다.
실전에 투자를 하려고 앞 마당을 고작 한 개 늘려 본 나로서는 막상 적용하려고 하면 막막해 지면서 판단이 어려운 케이스들이 많은데 최대한 그런 어려움을 더욱 구체적이고 현실적인 기준으로 이해 시켜 주신 튜터님께 감사를 표한다.
투자하기 좋은 시기
가치보다 매매가가 싸면서, 전세가율이 높아서 적은 투자금으로 투자를 할 수 있는 시기.
=> 전세가율이 아직 평균치보다 올라오지 않은 곳들이 많다. 지금은 좀 더 실력 쌓으며 기다리면 기회를 줄 것 같다.
1. 저평가: 가치가 있는 것을 가치보다 싸게 산다.
=> 제 가치를 알아볼 수 있기 위해 꾸준히 강의 들으며 지식을 쌓고 임장/임보를 통해 응용 실력을 쌓자.
=> 조급해 지겠지만 상대 평가할 수 있는 후보군을 늘리고 싸게 살 수 있는 시기에 매물 임장과 협상으로 기회를 만들어보자.
2. 환금성: 매도 시점에도 사람들이 좋아할 만한 것을 산다.
=> 가치 평가하고도 연결되어 있는데, 서울/수도권에서는 입지가 단지 자체의 가치보다 우선한다는 말을 여러 차례 들었다. 단지가 좋다고 혹하면 안 된다. 결국은 많은 사람들이 선호하고 매도 시기에도 선호할 만한 생활권과 입지를 찾아야 한다.
=> 지방은 입지 독점성이 없기에 대규모 신축 단지가 생기면 홀라당 버림 당하니 장기간의 가치투자는 힘들다.
=> 가치 있는 단지들은 먼저 오르기 시작해서 오랜 기간 상승하기에 비싸게 매도할 기회를 더 준다.
3. 수익성: 보유한 투자금으로 충분한 수익을 낸다.
=> 투자 실력에 따라 같은 투자금으로 더 높은 수익률을 낼 수 있다.
=> 소액 투자로는 장기간 가치가 오를 수 있는 투자를 하기 힘든 경우가 많아 수익이 날 시 매도해야 하나
1-4급지는 투자금이 많이 들긴 하지만 내 투자금으로 가장 가치 있는 것을 투자해서 수익률보다는 수익금을 높이는 것을 목표로 하자. 물론 저평가 원리를 지키며 가치 대비 무조건 싸야 한다.
4. 원금보존: 전세가율이 높은 단지에 투자하여 원금을 ‘절대’ 지킨다.
=> 가치가 있는 단지는 등락이 있더라도 결국 제 가치를 찾아간다. 그러니 그때까지 내 투자금을 ‘절대’ 잃지 않고 지킨다.
=> 적절한 전세가율인지, 수요가 많고 가치가 있는 물건인지, 단기 입주물량이 적절한 지.. 이 세 가지 원칙에 부합하는 투자를 하고 ‘절대’ 내 자산을 지킨다.
=> 수익이 났을 때 팔아서 그 때 투자할 수 있는 더 가치 있는 물건에 투자하자.
5. 리스크: 감당 가능한 리스크에 투자하고, 대응한다.
=> 리스크가 없는 물건은 없다. 다만, 나의 상황에서 감당 가능한 지를 잘 판단해서 대응 계획을 세우고 리스크가 발생한다면 유연하게 대처하자.
=> 공급은 역전세나 잔금을 치를 수 있는 여력만 된다면 기회가 되기도 한다. 공급을 잘 분석해 보고 기회를 발견해 보자.
결국, 5가지 원칙 중 가치가 있는 물건을 고르는 것이 가장 기본이 되는 원칙이고 그 가치를 믿고서 리스크가 발생해도 대응하며 이 자산을 지키면 결국은 길게는 10년 안이면 충분한 수익을 거둘 수 있다.
잃지 않고 자산을 불려나가는 투자자로 성장해 보자!
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