안녕하세요! 월부에서 결과를 만들어 내기 위해

오늘도 실천하는

실행이답이야입니다.

저는 2022년부터

올해까지 매년 등기를 치며

스노우볼을 조금씩 키우고 있습니다.

2022년 지방 중소도시 0호기 매수

2023년 지방 중소도시 1호기 매수

2024년 0호기 매도 후 서울 3급지 매수

2025년 1호기 매도 후 수도권 4급지 매수

이 과정을 거치며 매도해야 하는 지방 물건을

갖고가야 할 서울수도권 주요 입지 물건으로 바꿨습니다.

이번에는 1호기 매도 과정과

수도권 4급지 투자 과정을 복기하려고 합니다.

2호기 서울 매수는 아래 링크를 확인해주세요!~

지방 중소도시 아파트를 매도하고 서울 3급지 역세권 신축 아파트를 매수했습니다. - 상

https://cafe.naver.com/wecando7/10920215

지방 중소도시 아파트를 매도하고 서울 3급지 역세권 신축 아파트를 매수했습니다. - 하

https://cafe.naver.com/wecando7/10923170

투자의 시작은 언제나 투자코칭으로 길라잡이

제 투자의 시작은 언제나 투자 코칭이었습니다..

지난해 메로나튜터님께 받은 코칭에서

1호기가 현재 저렴한 편이지만

매도이유

1. 1호기 가격이 투자금 대비 100% 이상 올랐고

2. 3주택 8.4% 취득세에 양도세를 낼 만큼 매력적인 아파트가 아니었으며

3. 수도권 아파트로 갈아 끼울 수 있는 기회가 생겼고

4. 2번의 투자를 통한 경험을 통해 괜찮은 투자를 할 수 있는 확률이 높아음

이러한 4가지 이유로 지방 1호기를 매도하고 종잣돈을 합쳐

서울수도권 아파트로 바꾸라고 이야기 해주셨습니다.

그리고 잘 올라가던 서울시장이

대출 규제로 살짝 꺾인 상황!

이제까지 경험상 코칭에서 말씀하신대로 하면 됐기에

기대감이 부풀어 올랐고 기회라고 생각했습니다.

그리고 튜터님은 서울 4급지를 먼저보고

매도했을때 가격이 올라갔다면

바로 수도권 4급지 이것마저 올랐다면

수도권 5급지로 가서 투자를 하라고 하셨습니다.

그리고 1호기 매도와 관련해서

전세 낀 물건으로 매수수요가 적을 수 있으니

세입자에게 잘 이야기해 세입자를 내보내고

적극적으로 매도를 할 것을 권유하셨습니다.

저희는 0호기를 매도한 경험이 있어서

‘이번에도 그와 같은 전략으로 매도를 하면 되겠지’했는데

생각처럼 쉽게 되지 않았습니다.

(전략이라 해봤자 싸게 내놓기가 다이긴 합니다)

본격적인 매도! 시장앞에 장사없다

세입자에게 매도 의사를 밝히기 위해 연락을 드렸습니다.

그런데 세입자는 전세 계약이 만기전이라도

매도가 되면 나갈 생각이라고 했습니다.

아이가 커가는 상황에서

같은 단지 평수 넓혀 매매하여 나가신다고 말이죠!

가장 고민이 됐던 세입자가 쉽게 해결됐습니다.

언제든지 실거주자를 들일 수 있는 상황!

그리고 세입자도 적극적으로 보여줘야 하는 상황..

모든게 문제없이 진행되는구나 싶었습니다.

참고로 제가 갖고 있던 1호기는

지방 중소도시에 사람들이 선호하는 브랜드 신축 대단지였고

그리고 제가 갖고 있는 매물은 RR이었습니다.

다만 아쉬운 건 메인 평수 84타입이 아닌

59타입이었습니다.

서울·수도권 타겟 지역과 단지를 정하고

매도 타겟 가격을 설정했습니다.

그런데 지금 생각해보면 거꾸로 제가 매도할 수 있는 가격에

타겟단지를 맞춘거 같습니다.

그리고 그때 그 사건! 계엄과 탄핵정국!

시장이 얼어붙었습니다.

이때 저는 기회라고 생각했습니다.

시장이 더 얼어붙겠지..

난 부동산 쪽에서 럭키가이구나!

희망회로를 돌리는 데 그때 현실을 알았습니다.

허허! 서울수도권이 그정도면

하락장에 지방 25평 아파트는

사람들 눈에 안들어온다는걸요~

아무리 신축의 선호하는 단지임에도

25평은 꽝꽝 얼어붙어 툰드라지역 같았습니다.

진짜 아무도 연락이 없었습니다.

1월 문의 1명, 매임 0명

부동산을 단지와 주변으로 확장했습니다.

그 결과 2월 문의 온 사람 2명 보러온 사람 1명

2월에 같은 단지 34평 계약된 건수가 10건이었는데..

우리께 매력이 없는지 부사님들께 여쭤보니.

“사장님 물건이 1등이에요.동,

호수 다 좋은데 이 가격이면 진짜 좋죠..

산다는 사람 있으면 바로 빠질 물건인데

25평을 찾는 사람이 진짜 1명도 없어요” 라고 하셨습니다

일단 주변 지역까지 부동산을 늘리고

매주 부사님들에게 전화를 돌렸습니다.

그러면서 계속 서울 시세모니터링을 하면서 가격변화를 봤습니다.

그리고 서울 4급지에서 저희 투자금으로 살 수 있는 단지가 없어졌음을

확인하고 가격을 조금 더 낮췄습니다.

저는 이경험을 통해

1. A와 B아파트 2개단지임에도 평수에 따라

선호도가 달라진다는 것을 알았습니다.

평형에 따라 인적구성이 달라지고

그 인적구성에 따라

선호 단지가 달라질 수 있다는 것을!!

2. 지역별 평수에 대한 선호도를 알아야한다..

지방은 가격이 저렴하기에 매수자들은

34평을 선택하는게 더욱 수월할 수 있다는 것을 알고

투자 하고 대비해야 한다.

3. 부동산에 심리는 중요하고 매도까지 고려해야하는

지방아파트의 경우 환금성에 대해 좀더 심도있게 파악해야 한다.

이렇게 3가지 사실을 알았습니다.

그래서

그냥 단지 좋은 거 사면 되지가 아닌 더 뾰족하게 봐야한다.

특히 지방 물건은 언제든 시장 상황에 따라

거래가 잠길 수 있으니 환금성도 중요하다는 것을

깨닫고 다음 지방 투자에 적용할 계획인다.

그리고 3월..사람들이 탄핵정국에 익숙해지고

날이 따뜻해지며

사람들이 다니기 시작했습니다.

3월에 2명이 동시에 보고 갔는데

두분 다 네고가 들어왔습니다.

실전반 동료들과 임장중이었는데 설렜습니다.

두근두근거리고 네고하고 있는

배우자의 연락만 기다리고 있었습니다.

조건을 맞추고 문자로 계약 내용이 전달되고

계좌번호를 보냈습니다.

그런데 입금이 안되고....?? 기다려도 안되고..안되고...

신혼부부였던 매수자는 왜 집을 사느냐는

양가 부모님의 격한 만류에 매수를 포기했습니다.

그리고 다른 한분은 낮은 가격을 본 집 모두에 던졌고

(이분은 RR? 에어콘? 필요없고 그냥 가격만 좋으면 된다는 입장이었습니다)

그리고 그 가격에 매도하겠다는 분과 계약을 했습니다.

문제는 이 낮은 가격이 사람들의 생각에

‘아 하락장이다 더 낮게 계약 가능하겠다’는

기류가 흘렀습니다.

그리고 이제 3주안에 매도가 안되면

전세로도 내놔야 하는 기간이 다가오고 있었습니다.

전세는 이미 대기자도 있기에..

내놓는 순간 나갈텐데...

그리고 그 다음주 또 한분이 오셨습니다.

역시나 가격을 네고 폭이 커졌습니다

매수를 생각한 단지 리스트를 봤을 때

그 정도 네고는

협상을 통해 받아낼 수 매물을 찾을 수 있겠다는 생각에

매도를 결정했습니다.

깨달은 점

1. 매도 후 매수할 물건을 미리 알아두고

가격대를 파악해 두고 있다면

빠르게 의사결정을 할 수 있다.

2. 부동산 심리는 생물이기에 매달 시장이 바뀔 수 있다

적극적인 사장님의 필요성

매도하신 사장님은 처음에 저희가 놓치고

매물을 내놓지 않은 사장님이었습니다.

저희 세입자분이 물건을 사려고 다니시던 중

부동산 사장님이

꼭 집주인에게 연락주셔서

본인에게 물건 내놓으라고

이야기 전해달라고 해서

연락드린 분이었습니다..

연락처를 받으니 제가 다른 생활권 매임 때

뵙던 분으로 S등급으로 매겼던 분이었습니다.

그리고 매번 연락드릴 때마다

다른 분들은

‘손님 없다’, ‘’시장이 이러면 답이 없다‘, ’전세로 내놓는건 어떠냐‘하는데

이 사장님은 언제나

’이건 제가 꼭 팔아드릴거에요‘,

’걱정마세요! 이 가격이면 제가 만들 수 있어요‘

’손님은 언제나 있어요. 봄되고 사람들 다니는거 보여요‘

하면서

긍정적으로 말씀하신 분이었습니다.

그리고 저희 물건 본 분들이 몇분 안되시더라도

대부분 이 사장님이 데리고 와서 보셨습니다.

이러한 성격이어서 그런지 다른분들 다 힘들어할 때

여러건의 거래를 성사시키셨고

그것을 바탕으로 더욱 긍정적으로 말씀하신거 같았습니다.

깨달은 점

긍정적인 생각은 똑같은 일을 하면서도

더 좋은 결과를 내놓을 수 있다는 것을

사장님을 통해 배웠습니다.

월부은 120p

실제로 투자할 부동산을 찾고 매입한 뒤

임대를 놓는 일을 다섯 번 정도하기 전까지는

자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미치는 것 같다.

-> 이 부분이 굉장히 와 닿았습니다.

매도 과정에서 수리나 다양한 이슈들이 있었지만

대부분을 사장님이 중간에서 조율하셔서

거의 신경 안쓰고 잔금까지 마무리할 수 있었습니다.

앞마당 지역들의 시장상황을 판단

저는

매수할 타겟 아파트를 정하고

매도가격을 정해서 집을 내놓은 상태에서

저는 운 좋게 3월달에 다시 한 번

실전반을 수강할 수 있었습니다.

그리고 실전반이 되지 않으면

서투기나 실준으로 앞마당을 만들어야겠다고

생각했던 지역을 배정 받았습니다.

이 지역은 가격대가 제가 투자할 수 있는 지역은 아니었지만

비교평가를 통해 제가 갖고있는 앞마당의

지역 가치를 파악할 수 있는 지역이었습니다.

그리고 실전반이라는 환경까지...

그야말로 금상첨화였습니다.

실전반에 들어가기 전에

비슷한 가격대와

한 단계 위의

지역 전체 시세 전수조사를 시작하고

수강을 시작했는데.

마지막 앞마당 비교를 할 때 특이점을 발견했습니다.

그리고 매물 임장과 전화임장을 통해

아래와 같은 결론이 들었습니다.

A지역

실전반에서 임장 다닌 지역!

주요 선호입지는 거래량이 폭발하고 있었으며

후순위 단지들도 선호입지에 따라 조금씩 들썩거리고 있었고

신축 공급이 계속해서 있는 지역이라

전세가율이 낮아 제 투자금으로 투자가 가능한 단지는

후순위 생활권에 후순위 단지만 가능

-일부지역은 여름시장.. 봄~여름시장

B지역

공급이 적어 전세가가 많이 올라갔으며

전세가율이 높아 투자자들 유입으로 인해

매매가 상승도 함께 일어난 지역!

투자는 중간 생활권까지 가능할 듯 했으나

매도자가 가격을 계속 올리고 있었음.

다른 지역들에 비해 싸다는 생각이 전혀 들지 않았음

-봄 시장의 모습을 보임

C지역

공급 폭탄으로

매매가가 많이 눌려있었으며 전세가는 더 강하게 눌려있어

매-전 차이가 더 크게 벌어지고 있었고

앞으로 공급도 많아 리스크를 고려해야 하는 지역

-가을 시장

D지역

그동안 공급이 많아 매매가가 전세가가 눌려있었으나

공급이 정리되면서

선호단지의 매매가가 올라가고 있었고

전세가가 전체적으로 크게 올라가고 있어

투자금도 조금씩 가능해졌고

선호 생활권의 선호단지가 아닌 이상 투자 가능

-겨울 ~ 초봄 시장의 모습

지역 선정 후 상위 생활권부터 아래로

이렇게 파악하고 지역이 전체적으로 저평가 되어 있는

D지역에 우선 집중했습니다.

최선호 생활권부터 연락을 시작하는데

사장님들의 반응은 냉랭했습니다.

'물건없다'

'그 돈으로 안된다'

'투자자 안받는다'

(전세낀 매물인데 투자자를 안 받으면..) 등등..

특히 신경쓰였던 건

’전세자금대출 안나오는데 투자자를 어떻게 받냐?‘였습니다.

전제자금대출이 안 나오면 세입자 맞추는 난도가

올라가기에 꼭 확인할 필요가 있었습니다.

배우자는

D지역 모든 은행 대출파트에

전화를 해서

전세 자금 대출 가능 은행을 파악했습니다.

최종적으로 신한, 우리, 국민 등은 본점에서 막았고

하나는 D지역 지점에서 막았고

농협은 가능하다는 것을 파악하고

부사님께 말씀드리니 놀라시더라고요!

부사님도 몰랐던 사실이었고

얘네는 진짜 투자하러 오는구나 생각하시고

적극적으로 보여주셨습니다.

저희 부부는 매물 예약 1개만 잡히더라도

왕복 4시간을 운전하고 올라가

1개의 매물 보고

통화했던 부동산을 들어가 물건을 파악해보고

D지역 시장 상황에 대해서 들었습니다

D시장은

1. 최근에 실거주자 위주의 거래가 많았고

매도자가 가격을 올리거나 집어넣은 곳이 많았음

2. 가격이 진짜 저렴한 매물은 물건을 보지 않고 사야함

이유는 매도자와 세입자 관계가 틀어져서 세입자가 집을 안보여주고 있다

3. 최근에 전세가 많이 빠졌지만 전세를 찾는 손님도 적어졌음

투자금이 저희가 생각했던 것보다 많이 들었습니다.

그다음으로 생각했던 단지로 가서

84타입 매물을 보고 2개 매물을 고민했습니다

1번 매물

선호동에 비선호 타입!

어느 정도 수리가 되어있었으나 확장을 잘못하셔서.

많이 추울거라는게 예상이 됨

(확장 상태가 저희가 지금 살고 있는 집이랑 똑같아서..)

그리고 근저당이 너무 많이 잡혀있었으며.

단, 협상의 여력은 많았습니다.

.

2번 매물

비선호동에 선호하는 타입으로 공실

돈이 많이 들어가는 샤시와 화장실이 수리되어 있어서

적은 수리비로 올수리가 가능

비선호동이어도 전세는 깔끔하게 수리하면 비슷하게 받을 수 있어서

적은 투자금으로 84 물건을 구입할 수 있음

저희는 2번 매물을 이 물건을 협상을 시작했습니다.

협상을 시작했고 3주 동안의 줄다리기 끝에

가격협상을 끝냈습니다.

증도금을 넉넉하게 드리겠다는 조건으로..

그런데..가계약 문자가 왔는데 계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50%를 요구했습니다.

????????중도금 40%요????????

저희 계산은 계약금 10% / 1차 중도금 10% / 2차 중도금으로 전세계약금+(매매계약금-전세잔금) /

잔금 전세 잔금으로 저희의 안을 제시했습니다.

매도자는 복잡하게 1, 2차 중도금이 뭐냐?

기다려줄테니 한 번에 40%를 달라는 이야기를 전했습니다.

전세가율이 65%를 생각하고 들어갔는데

계약금 10% + 중도금 40% + 수리비까지 감당할 금액은

되지 않았습니다.

매도자는

“우리가 싸게 파는것도 그런데 이런건 매수자가 양보해야 하는거 아니냐”는

입장으로

무조건 받아야겠다고 하셔서

저희는 매수를 포기했습니다.

그리고 저희는 같은 지역 다음 매물로 갔습니다.

선호하는 아파트에 RR이었고

나온 매물 중에 가장 저렴한건 아니었으나

충분히 저평가 구간이었으며

전세가 높게 맞춰져 있어

저희 투자금으로 가능했습니다.

하지만 세낀 매물로 몇 번을 예약을 잡으려고 해도

예약이 안 잡혔던 매물이었는데

보여줄 수 있다고 해서 달려갔는데..허허..못봤습니다.

사장님께 내일 다시 올라올건데 꼭 보게 해달라고 말씀드렸고

사장님은 어떻게든 투자하겠다는

저희의 이글거리는 눈을 보고

이건 무조건이라고 생각하셨는지 어떻게든 잡아주셨습니다.

그리고 다른 단지들 매물을 보고

마지막으로 또 다른 단지를 가서 올수리 물건인데

물건은 볼 수 없다고 해서 사진만 보고 내려왔습니다

다음날

오늘은 기필코 매수를 하겠다는 의지로

아이까지 데리고 D지역으로 달려갔습니다.

가는 도중에 아이가 3번이나 멀미하는

상황 속에서도 그래도 매수할 수 있다는 생각에

즐거운 마음에 달려갔고 매물을 본 순간 할 말을 잃었습니다.

올수리라고 써 있었는데

올수리는 맞는데..이게 올수리인가?

수리를 하면 +가 되어야 하는데 –가 되어있는..

저저저기...왜?왜? 벽에 이런걸 칠하셨죠?

베란다는 왜 이렇죠?

높게 맞춰진 전세가는

물건의 상태가 좋아서는 아니었습니다..

사실 왜인지를 모르겠더라고요..

이거 지금 세입자가 나간다면

역전세는 불 보듯 뻔했고

오히려 수리비까지

추가로 지불해야 하는 상황이었습니다.

뭔가 슬픔이 오더라고요...

그리고 혹시나 하는 마음에 잡아놨던

매물들을 보는데 네고가 전혀 안되거나

수리비가 크게 들어가 예산을 초과하는

단지들 뿐이었습니다.

투자 물건을 찾다

마지막으로 전날 사진만 본

매물을 갖고있는 부동산에 갔습니다.

못 보는 이유가 세입자를 맞춘 지 6개월 정도 되어있는

매물로 매도자가 집 내놨다고

세입자에게 차마 말을 못해서.

진짜 살 사람 아니면 보여주기 힘들다는 것이었습니다.

즉, 저희가 처음보는 사람인거죠...

그런데 전날 지방에서 2시간 운전해서 올라왔다는 사람이

다음날 또 와서 자꾸 아른거려서 안되겠다,

지금 못보면 내일까지 이 주변에 있을테니 잡아달라

말씀드리니 바로 집주인에게 이야기해서

세입자에게 말을 전하고 그날 저녁에 볼 수 있다고 하셨습니다.

일단

일단 이 단지는 고점 대비 많이 하락한데다가

다른 지역 비슷한 가치 단지보다도 저렴했습니다

저는 상대평가를 할 때 주우이멘토님이 강의에서 알려주신

비슷한 입지가치를 가진 지역에 1등 생활권

n번째 아파트 단지 비교 방법과

강의에서 많은 강사님들 적용하시는

가치, 가격, 리스크를 자세히 놓고 비교해 봤는데

저렴한건 확실했습니다.

(위에 있는 물건들 다 이 방법을 적용하긴 했습니다.)

그리고 저녁에 물건을 보러갔는데

중층에 가장 선호하는 라인! 특올수리! 깔끔한 세입자! .

가격이 여전히 생각보다 조금 더 들더라고요.

사장님께 네고를 부탁드리니..

사장님이 고민하시다가 전화하시고

저희가 원하는 가격을 바로 만들어주시더라고요.

특올수리 된 매물을

시세보다 저렴하게 매수할 수 있었습니다.

최근 2번의 투자로 느낀점

지방되고요 복리효과 쩔고요

최근 유튜브를 보면 지방시장은 끝났다는

이야기가 많이 나오는데 .

저는 지방에서 가치 대비 저렴한 매물을 찾아 투자했고

제가 갖고 있던 종잣돈이 불어나

서울·수도권에 투자할 수 있었습니다.

그리고 복리효과인데요..

제 자산을 보면 월급만 보고 모으는 걸로만 생각했던

몇 년 전만 해도 상상도 못했을 금액입니다.

하지만 0호기부터 4번의 투자로 자산을 키우면서

스노우볼이 점점 커지는 걸

보고 느낄 수 있었고

이 방법은 된다는 확신을 가질 수 있었습니다.

그리고 다시 한번 느낀 점은

투자물건은 어디서 나올지 모르니

적극적으로 나가야한다는 것입니다.

저희 1, 2, 3호기 모두 예약해고 가서 본게 없었습니다.

못 보여주니 오지 말라고 했던 1호기

물건을 못찾아 헤매다가 워크인으로 발견한 2호기

처음에 사진보고 결정해야 한다고 했던 3호기

모두 적극적으로 달려들었던 결과였습니다. 

감사한 분

모두에게 감사합니다.

매수, 매도를 도와주신 부동산 사장님 감사합니다.

매도는 예술이라고 하는데 백마타고 온 매수자님 너무나 감사합니다.

좋은 아파트를 저렴하게 매도해주신 매도자분과 깨끗하게 집을 사용하고 계신 세입자분 감사합니다.

코칭과 튜터링을 통해 길을 잡아주신 메로나튜터님, 효리튜터님, 졍이튜터님

매도 됐다고 했을 때 본인 일인 것 마냥 기뻐해 준 19말구 조원 분들과

언제나 힘이 되주는 풍반님과 멤버들

그리고 배우자와 함께 임장을 올 수 있도록 아이를 봐준 부모님

엄빠 없는 주말! 버텨준 봄이!

본인 집에 놀러올 때마다 등기치냐며 아이를 봐준 동생!

그리고 언제나 내편에서 힘든 몸을 이끌고 함께 임장을 한 배우자 모두모두에게 감사합니다.

첫 투자를 앞둔 사람들에게 전하고 싶은 말

제 주변에도 꼭 투자를 해야지 하면서 마음이 쫓기는 분들이 많습니다.

성급하게 투자를 결정해 하지말아야할 것을 하는

잘못은 범하지 않으셨으면 합니다..

저는 투자했다고 이 글을 적고 있지만

1호기 매수할 때 매물을 보지 않고

가계약금을 넣는 우를 범했습니다.

그 과정의 찝찝함이 너무 안타까왔습니다.

결과만 좋은게 아닌 과정도 좋은 투자를 하셨으면 좋겠습니다.

내가 제대로 과정을 밟았고

저-환-수-원-리에 맞다면

지방이든 서울, 수도권 투자를 꼭 하셨으면 합니다

이번에 하는 1호기가

다음 투자를 위한 중요한 마중물 또는 자산형성에 중요한 역할을 할거라 믿습니다.

그리고 이 환경에서 살아남아서 투자를 하셨으면 합니다.

살아남아 투자하면서 복리의 마법과 함께

노후준비 더 나아가 경제적 자유로 나가셨으면 합니다.

저도 꼭 그렇게 되고 싶습니다.

혹시나 도움이 되실까 해서 월부학교도 MVP 없이

그냥 버텼던 방법 공유합니다.

평범한 월부인이 3년을 버틸 수 있었던 10가지 방법 (월학 0회, MVP 0회) (1/2)

https://weolbu.com/s/EF8NHEoely

평범한 월부인이 3년을 버틸 수 있었던 10가지 방법 (월학 0회, MVP 0회) (2/2)

https://weolbu.com/s/EGqhyT55LK