(시노하나) 서울수도권 정말 불장인건가? (feat.과거 매수경험을 떠올리며...)

안녕하세요.

시간과 노력의 하루를 보내는 나,

시노하나입니다.

요새 서울 수도권 전임을 하다보면

그렇게 싸지도 않은 매물이 계속

하나 둘 거래가 되면서 특히

선호도 있는 생활권이나 단지에서는

이런 말을 듣곤 합니다.

"그 물건 팔린건데 안내린거에요"

"그거 주인이 보류한데~"

"진행되는 물건이 몇개 없어요"

"실거래보다 높게 내놓으려고 하지,

요새 100~200도 네고가 안되요."

불장인건가?

불장은 '상승장'을 일컫는 말인데

불장(=bull market) 🔥이 아니라 🐮 였네요.

황소가 공격할때 아래에서 위로 뿔을 찌르는

모습에서 표현되었다는 설이 있네요.

(잠시 사담이었습니다)

저는 2020년 내집마련을 했습니다.

2019년의 정말 뜨거웠던 상승장을 보며

주변 사람들이 너도 나도 집을 사는

분위기에 '이거 안사면 나만 손해인데'라는

생각까지 퍼져있던 상황이었습니다.

정부에서는 서울 전역을 조정 대상지역(2016.11)

으로 지정했지만 2017년 계속 집값이

천정부지로 오르자 (=대세상승장)

투기과열지구(2017.8)지정

투기과열지구는 LTV, DTI 40% 까지만 대출이

나오는 극단적인 정책까지 나오게 됩니다.

이렇게 40%까지 밖에 대출이 안나오자

신용대출로 자금조달을 하기 시작했고

1억원 초과 신용대출은

주택자금용도로 활용할 수 없도록등의

추가 대책이 하루가 멀다하고 나왔습니다.

이 와중에 이 모든 규제를 맞아가며

0호기를 구입했습니다.

(LTV40%,DTI40%,신용1억이하)

배액배상이 거의 일상화된 부동산 분위기

그리고 계좌가 잘 나오지 않고

흡사 지금과 같은 상황과 비슷했는데요.

정부도 조정대상지역을 추가 확대 한다는 둥

규제 정책을 준비하는 분위기라

휩쓸릴 수 있었던 찰나!!

"과거 거래량과 비교해보세요.

과거 투자하지 좋았던 하락장이랑 비교해서도

절대적으로 현재 거래량이 적은 편이에요.

내가 보고 있는 뷰 시야에만 갇혀서

객관적으로 판단하지 못하면 안됩니다.

급할수록 돌아가라는 말과 같이

객관적으로 상황을 인식하고

기준과 원칙에 따라 행동하시면 됩니다"

-프메퍼 튜터님

너무 좁게 현상황만 보고 판단하지 말고

객관적으로 파악해보도록 하겠습니다.

(항상 적재적소 가이드 주시는 메퍼 튜터님

감사합니다 :)

과거 상승장과

비교해보면..

뭐가 다른가?

작년 24년 여름에도

'상승장이 제대로 온 것인가?' 라고 착각할뻔한

상황을 비슷하게 겪으면서

도대체 대세 상승장은 어떻게 달랐지?를

살펴보겠습니다.

<서울 역대 매매 거래량>

서울 역대 거래량을 보면 2015년~18년

대세상승장이 시작되고 급분위기가 고조가 되었던

거래량은 10만건이 넘게 됩니다.

그거에 비해 2023년~2024년 거래량은

반도 못미치고 있습니다.

2025년도 아직 6월중순이라 5월실거래가

다 안찍힌 수준이지만 현재의 분위기가 하반기까지

이어진다고 해도 6~7만정도 될것으로 보입니다.

(하반기 월별로 더 거래량이 증폭된다면 다르지만요!)

튜터님 말씀대로 현재 거래량은

2009~2012년 과거 하락장의 거래량보다 못하거나

비슷한 수준이네요.

<서울 월별 매매 거래량>

월별 거래량을 뜯어보면 작년 흡사 상승장으로

착각했던 여름이 5천->7천->8천 거래량을 찍고 내려왔고

2025년 3월 토허제가

잠시 풀렸을때 9천5백 거래량이 찍히긴 했네요.

하지만 대세 상승장 2017년 초입과 같이

년 10만 거래량이 되기 위해서는 월별8천이상 거래량이

지속적으로 찍혀야 합니다.

즉, 객관적으로 따져보았을때

대세상승장이라고 보기는 어렵고

현재 5천정도는 절반수준에 지나지 않는다는것을

확인할 수 있습니다.

반대로 8천 ->9천-> 1만 월별 거래량이

찍히고 지속된다면 대세 상승장임을

객관적으로 알아볼 수도 있겠네요!

저층거래도 활발하게

저층도 중층가격으로!

거래량 뿐 아니라 단지의 거래량을

뜯어 살펴봐도 과거 상승장과 조금 다른

분위기 임을 알수 있습니다.

3급지 선호생활권 선호 단지의

과거(2017년)실거래가와 현재(2025년)실거래가

비교를 해보았는데요.

확실히 17년 거래가 촘촘히 점을 찍고 있죠?

아래 가격으로 비교해보면서

세가지를 알 수 있었습니다.

1)대세상승장에는 저층거래도 활발하다.

2)저층도 중층가격으로 거래된다.

3)단지 신고가가 매월 갱신된다.

정말 현재는 저층이 잘 거래되지 않고

좋은 층이 호가 높혀 하나씩 거래되고 있더라구요.

상승장에서 저층을 팔아라~라는말이

실거래표를 보며 이해가 되었습니다.

지금은 신고가를 찍고 있는 단지도 생겨나지만

점 하나 찍히고 다시 그보다 못한 가격으로

거래되는 아파트가 많은 것 같습니다.

매월 신고가가 갱신이 되고,

저층도 중층가격으로 거래되는 현상이

서울 전역에서 보이게 된다면

반대로 상승장이 왔구나! 

라는 시그널로 볼 수 있을것 같습니다.

앞으로 어떻게 될 지 예측은 할 수 없습니다.

다만, 객관적으로 과거와 비교해보고

유연하게 대응해 나가는 투자자가

되어보려고 합니다.

계속 변화하는 시장환경에 맞춰

내가 할 수 있는 것을 해나가는

오늘 내일을 함께 만들어 봅시다.

함께 생각 읽어주셔서 감사합니다 :)

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