전고점 대비 하락률이 높다고 무조건 저평가일까? [적적한투자]

안녕하세요.

반드시 적재적소에만 투자할 적투입니다~!

부동산 시세를 트래킹하다 보면,

유독 전고점 대비 하락률이 큰 단지들이

눈에 먼저 들어올 때가 있습니다.

그럴 때마다 종종 이런 생각이

들곤 하는 것 같습니다.

“어? 싼 것 같은데?” “전고점에서 이렇게까지 빠져있다고?”

"강의에서 말하던 단지가 이런 건가?"

(두근두근)

하지만, 그런 판단을 하기 전에

정말로 가치 대비 싼 것이 맞는지

유의미한 하락률을 보이는 것이 맞는지

내가 놓친 것은 없는지 돌아볼 필요가 있습니다.

이 때 놓치기 쉬운 부분 중

한 가지 반드시 확인해야 하는 중요한 요소는

바로, '단지 내 디테일한 선호도 구조’입니다.

왜 싸보이지? 전고점 착시 현상

앞서 말한 유독 전고점 대비

가격의 하락률이 큰 단지들은

대단지에서 많이 나타납니다.

이는 단지 규모가 크면 클수록

입지 조건이 단일하지 않고,

단지의 내부에서도 다양한 차이가

발생하기 때문입니다.

인프라 접근 차이: 지하철역, 상가, 학교, 공원 등의 물리적 거리

조망의 차이: 탁 트인 조망 vs. 옆 동 막힘

구조의 차이: 같은 평형이라도 방 개수가 다름

이처럼 같은 단지 안에서도 조건은 매우 다양하고,

그에 따라 수요의 선호와 가격의 편차도 크게 갈립니다.

그렇다면 이런 선호 편차가 있는 단지에서

전고점은 어디에서 만들어지는지 아시나요?

가장 좋은 조건 — 즉, ‘로얄동’ 기준으로

전고점이 유독 높게 형성되게 됩니다.

하지만 시장에 싸게 나와 있는

저희가 보는 매물은 어떤가요?

대체로 비선호 동일 확률이 높은데요

단지 내에서 위치가 아쉬운 매물

비선호 구조나 타입인 매물

혐오 시설과 가까운 매물

이러한 디테일한 비교를 넘겨두고

‘로얄동의 전고점’과 ‘비선호 동의 현재가’를

단순 비교하여 특히 더 많이 빠진 것처럼

느껴지는 하락률 착시가 발생하게 됩니다.

하락률이 클 때 꼭 확인해야 할 3가지 포인트

대표적으로 위와 같은 현상을

만들어 낼 수 있는 3가지 포인트에 대해

단지 예시를 가지고 정리해 보겠습니다.

1. 언덕에 따른 선호도 차이

📍 서울 성북구 길음뉴타운 8단지

서울 성북구에 길음 생활권에 위치한

길음뉴타운 8단지 단지입니다.

4호선 길음역 접근성이 좋으며

길음로 상권 접근성도 좋기에

대표적으로 선호하는 단지입니다.

하지만 해당 단지는 경사를 타고

길음로 상권에서 부터 시작해

언덕을 향해 뻗어나가며 형성됩니다.

그러기에 동별로 중심 입지와 언덕이라는

선호도의 차이가 단지 내에서도

발생을 하게 되는 특징이 있습니다.

언덕 위쪽 동은 상가에서부터 시작해

엘리베이터를 몇번씩 타고 올라가야하는

불편함이 있어 선호도 차이가 생기게 됩니다.

실제로, 이러한 선호도의 차이는

아래의 그림과 같이 가격대에서도

차이를 보이며, 전고점은 8천만원

정도의 차이를 벌리는 모습을 보여줍니다.

2. 주변 환경에 따른 선호도 차이

📍 안양 래미안 메가트리아

경기 안양시의 안양 생활권에 위치한

래미안 안양메가트리아 단지입니다.

안양의 중심인 평촌 생활권에서

일부 거리를 가지고 떨어져 있지만

버스로 범계역을 접근하는 것이 편리하고

단지 내 쾌적도가 높은 단지이기에

안양 내에서 선호하는 단지입니다.

해당 단지는 4000세대 이상의

엄청난 규모의 세대수를 갖추고 있어

어디에 위치했느냐에 따라서

입지 요소가 확연히 차이를 보이게 됩니다.

대표적 상권이 위치하고 안양역까지

도보로 접근이 가능한 1단지 인근과

안양천과 인접하고, 학교 접근성이 좋은

2단지 우측에 위치해 있는 동들

그리고 마지막으로 1호선 지상철과

인접하여 소음으로 인한 비선호 요소로

그 안에서는 선호도가 떨어지는 철길동들

그러기에 동별로 중심 입지와 언덕이라는

선호도의 차이가 단지 내에서도

발생을 하게 되는 특징이 있습니다.

이러한 선호도의 차이는

단지 내에서도 각각 2~3천만원씩의

차이를 전고점/현재가격에서도 보이며

실제 더 선호하는 동이 1천만원 정도의

차이라면 사장님들은 선호동이 더 싸다는 걸

명확하게 이야기를 해주시고 있습니다.

단지 규모가 크다 보니, 입지 조건이 완전히 다릅니다.

상가 접근이 편한 동

안양천 조망 가능 동

1호선 안양역 가까운 동

3. 구조에 따른 선호도 차이

📍 염창 동아3차

서울 강서구의 염창동 생활권에

위치해 있는 염창동아 3차 단지입니다.

해당 단지는 앞서 보았던 단지에 비해

세대수는 작지면 그 안에서도

구조와 향에 따른 선호도 차이를

명확하게 들어내주고 있는 단지입니다.

같은 전용 59 면적이라할지라도

계단식인 동과 복도식인 동이 있으며

이런 구조적인 차이에 더해서

향에 따라서 한강 뷰가 나오는 차이가 있어

동별로 선호도 차이가 명확하게

나뉘어지는 단지 입니다.

구조와 뷰에 따른 선호도를 정리해면

계단식 + 한강이 보이는 동

복도식 + 한강이 보이는 동

복도식 + 한강이 보이지 않는 동

하락률만 보면, 진짜 기회를 놓친다

세 가지 사례를 통해 살펴본 것처럼, 같은 단지 안에서도 특징에 따라서

입지별, 동별, 구조별로 선호도 차이는

뚜렷하게 나타납니다.

이런 차이들은 가격의 차이에서 더 나아가

전고점의 차이로 이어지게 됩니다.



결국, 우리가 지금 보고 있는 매물이

단지 내에서 어떤 위치에 있는지,

어떤 조건의 물건인지를 파악하지 않은 채

단순히 "전고점 대비 몇 퍼센트 빠졌네!"

라고만 보면 착각을 하게 됩니다



로얄동의 전고점을 비교하여

비선호 조건인 물건과 비교하여

하락률이 커 보일 수도 있게 됩니다.

이렇듯, 저평가 여부를

하락률 수치만 보고 판단하는 것은

굉장히 위험한 접근입니다.

‘얼마가 빠졌느냐’가 아니라

‘무엇을 놓쳤느냐’가 더 중요합니다.



그러므로 우리는 반드시 단지 내에서

전고점이 어떤 조건의 매물에서

형성되었는지를 파악하고,

지금 보고 있는 매물과의 조건 비교를

통해 하락률이 유의미한 것인지,

진짜 저평가인지 판단할 수 있어야 합니다.



결국, 디테일을 놓치면 진짜 기회를 놓치게 됩니다.

단순한 가격 하락이 아닌,

'가치 대비 가격'을 보는 눈

그것은 디테일한 선호도를

이해하는 데서 출발합니다.



앞으로 전고점 대비 하락률이 큰 단지를 만났을 때,

"싸다"는 생각보다 먼저,

"그 전고점은 어떤 조건이었을까?"를 꼭 떠올려 보세요.



그 한 번의 질문이,

여러분의 투자를 훨씬

더 정확하게 만들어줄 것입니다.

임장할 때 꼭 스스로에게 던져야 할 질문들

디테을을 체크하기 위해

임장시에 던지면 좋은 질문들인데요

임장시 같이 체크해보며 참고하여서

생각해보는 임장되셨으면 좋겠습니다!

“이 단지의 전고점은 어떤 동, 어떤 구조에서 나왔지?”

“지금 나온 물건이 그 기준과 같은 급인가?”

“구조, 뷰, 입지, 편의성 등에서 이 동은 어떤 위치에 있을까?”

“진짜로 싼 것인지, 그냥 다른 물건인 건 아닌가?”