관련 강의
열반스쿨 중급반 - 계약부터 전세까지 실전투자 A to Z
게리롱, 양파링, 잔쟈니, 주우이
게리롱님의 강의를 들으면서 열반기초반에서 배웠던 저평가,환금성,원금보존,수익률,리스크관리에 대해 도 깊이 생각할수 있었던것 같습니다!
처음으로 판단하기 힘들었던 서울과 지방의 신축~구축에 대한 기준을 잡아주셨습니다 물론 어느 지역이고 생활권이 어디느냐에 따라서 기준은 바뀔수도 있다고 하셔서 딱 고정해서 보는게 아니라 해당 생활권이 어떤식으로 연식이 형성되어 있는지가 중요했던것 같습니다
그리고 앞마당과 반마당에 대한 기준을 잡아주셔서 내가 지금까지 한건 어떻게 해야될까라는 고민도 해결해주셨습니다!
(시간활용과 가격을 지켜보고 강의로 재배치하는 방법!)
전임을 할때에는 무작정 하는게 아니고 나의 투자후보 물건이나 매수하고자하는 단지를 대상으로 하고 매물예약을 할때에는 항상 물건에 대한 상황을 알고 ( 공실,임차인,주인) 단지가치파악에 대해 필요한 부분에 대해 구체적으로 알아야한다고 말씀해주셨습니다
그리고 투자를 하기전에는 조급함이 몰려오지만 항상 그때에 매매가뿐 아니라 후에 매매가도 중요하기 때문에 조급해하지 않아도 된다고 하셔서 저의 조급증을 줄일수 있었습니다 ㅎㅎ
본격적으로 저환수원리에 대한 정확한 의미를 알려주셨습니다!
처음으로 저평가는 전고점대비 하락률로만 판단하는것이 아닌 “”가치대비 싼것""이 포인트였습니다
GAP투자와 가치투자를 비교해주시면서 가치가 있는것을 싸게 사기위해 비교평가가 아주 중요하다는것을 다시한번 복기 하게되었습니다
이때 비교군이 많을수록 가치에 대한 판단이 더 잘될수 있어서 유리하다고 하셔서 앞으로 앞마당을 열심히 만들어보자고 생각이 들었습니다!
저평가를 볼때에 서울과 지방에 대한 평가 기준을 설명해주셔서 입지독점성이 무엇인지 알수 있었습니다
두번째로 환금성 부분에서는 일반적으로 환금성이 좋아야한다고 하면 저층 탑층 등등을 생각하지만 매도시점에도 사람들이 좋아할만한가 라는 부분이 중요하고 입지와 연식에 따라서 선호도를 이해하는것이 중요하다는것을 알게 되었습니다 이때 환금성 부분에서는 입지독점성이 떨어지는 지방이 민감하게 반응하기 때문에 지방에 연식 기준과 브랜드 1~3군, 세대수 기준을 나눠주셔서 이해가 정말 잘되었던것 같습니다!
세번째로 수익성에서는 투자금을 최소화해서 수익을 높인다라고 알고 있었지만 본질적인 뜻은 보유한 투자금으로 충분한 수익을 내는것이 가장 중요하다는것을 알게 돠었고 수익성 3원칙 1 수요가 풍부하고 가치가 있는것, 2 수익률 (투자금을 줄이는것에 집착하지 않기) 3, 싼구간에 사기 를 머리속에 집어넣을수 있었습니다
네번째로 원금보존에 대해서는 전세가율이 높은 단지에 투자한다( 매매가는 전세가 밑으로 빠지지 않기 때문에)
로 알고 있지만 전세가가 하락하면 매매가도 떨어지게되는 리스크가 있습니다 투자는 싸게 사서 비싸게 파는 행위이기 때문에 수요가 있고 가치가 있는 물건인지 보고 ( 가격 방어가됨) 지금 전세가율자체가 적정한지 확인하고 단기 입주물량을 보고 역전세를 판단할수 있어야한다는게 중요했던것 같습니다
다섯번째로 리스크에서는 이걸 판단을 못하고 들어가면 망할수도 있다는 생각을 가져야한다고 하셔서 더 와닿았던거 같은데 정확한 의미는 감당가능한 리스크에 투자하고 그 후에 대응한다라는것 즉 어느 투자든 리스크는 존재하기 때문에 내가 감당가능한 리스크인지 판단하는것이 아주 중요하다고 생각했습니다!
==1. 전세 상황과 입주물량을 보고 잔금을 칠수 있는지 판단후 결정, 2. 역전세우려가 있을시에 재계약시에 전세상황을 보고 돌려줄수 있는지 확인하기
2번을 판단할때는 역전세를 감수할만큼 매력적인지 판단할줄 알아야한다는것도 알게 되었습니다!
★즉 리스크가 있더라도 감당이 되고 리스크보다 기대수익이 커지면 투자하고 아무리 투자금이 적어도 3년이상 전체적으로 공급이 쏟아지면 하면 안된다라는것이 핵심인것 같았습니다!
저환수원리에 대해 설명해주신후에는 적용되는 사례를 알려주셨는데 1. 가치파악 2. 투자기준 (후보선정) 3. 가격관찰(트래킹) 4, 계약( 깎기) 순서대로 해야하는이유를 설명해주셔서 앞으로 투자공부를 할때 그냥 하는게 아닌 목적을 가지고 해야겠다고 생각했습니다!
마지막으로 복기의 중요성이 아주 와닿았습니다! 책을 읽던지 강의를 듣던지 투자를 했던지 항상 나의 그 당시의 생각과 나중의 생각을 비교해보면서 잘한점과 실수한것을 다시 한번 돌아봐야 내가 더 발전할수있는 발판이 될수 있을것 같습니다! 그리고 복기후에는 나의 인생에 적용하고 활용하는것까지! 가 핵심이였던것 같네요!
1강 들어보면서 너무 많은걸 배워가는것 같습니다! 앞으로 더 화이팅 해보겠습니다!
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