[잊고 있었던 저환수원리 자나깨나 저환수원리!_빌리마리첸]열중1주차 수강후기

“내가 지금 투자할려는 단지가 저평가가 맞는지 스스로에게 질문하라.”

[강의내용]

투자히기 좋은 시기란, 가치보다 매매가가 싸면서 전세가율이 높아 적은 투자금으로 할 수 있을 때를 말한다. 저평가 단지를 찾는 기준이 전고점 대비 하락률%이 아니라 단지의 절대 매매가격이 기준된다. 절대 매매가격을 기준으로 단지들을 비교 평가하여 저가치가 아닌 가치보다 저렴한 저평가 구간이라면 그 다음으로 내 투자금 범위에 들어오는지 판단한다. 즉 나의 앞마당에서 가장 좋은 단지인데 매매가가 싸다?면 저평가 구간이라 판단한다.

[적용점]

이번 임장지에서 무조건 투자한다라는 마음가짐으로 가장 공들인 앞마당임에도 물건들이 거래되어 소진되거나 물건이 거둬지거나, 가격이 높게 올라가거나, 볼 수 있는 집이 없거나 하는 매도자 우위 시장을 경험하였다. 결국 가장 후순위의 단지들만 남게 되었으며 그 후순위 단지들 조차도 투자금 범위를 조금 씩 넘는 수준이 되어 버렸다. 조급한 마음과 한달간의 노력이 물거품으로 변하자, 내 투자금으로 할 수 있는 후순위 단지들이라도 해야할까?라는 생각이 온종일 머릿속을 가득 채웠다. 하지만 “저평가”를 다시 몸과 마음에 새긴다. “내 앞마당 가치 있는 물건중에서 투자금 범위로 들어오는 가장 좋은 물건을 투자한다. 그리고 지켜낸다” 8월까지 서울/수도권 앞마당 2개를 더 늘리고 가장 좋은 물건에 투자한다!

“물건을 찾는 수요와 선호도를 잘 파악하면 환금성을 따라온다.”

[강의내용]

환금성을 다시 정의하면 매수한 물건을 매도할 때 잘 팔리는지를 뜻한다. 전고점이 비슷한 물건이라도 내가 산 가격에서 수익률 100%시점까지의 걸리는 시간 + 하락장에서 매도시 수익률 + 하락장에서 거래양을 보게 되면 단지의 수요와 선호도를 가늠해볼 수 있다.

[적용점]

저평가 단계에서 선택한 가치 있는 물건은 분명 수요와 선호도가 높은 단지임이 분명하다. 그렇다면 내가 매수한 물건을 매도하는 시점에 그 단지에서 가장 잘 팔릴 수 있는 물건이라면 당연히 좋다.(평수, 타입, 향, 동위치, 수리상태 등)

저평가 단계에서 가치가 있는 물건(입지+상품성)은 분명 선호도가 높기 때문에 환금성 단계에서는 매도시점에 내가 매수한 물건이 경쟁력 있고 잘 팔릴 수 있는지 평가하자.

“수익률보다는 수익에 집중”

예전에는 종잣돈을 쪼개어 물건의 채수를 늘리는 방향을 선택했었다. 하지만 지금은 나의 종잣돈 전부로 가장 좋은 물건에 투자하는 방향으로 가고 있다. 즉 나에게 수익률의 숫자는 크게 와닿지 않으며 결국에는 매도 시 내 손에 쥐어지는 돈이 중요하다. 2채까지는 가장 좋은 물건 장기보유를 하고 3채부터는 단기 수익을 위한 소액투자로 접근.

“매도는 수익이 기본 원칙”

[강의내용]

주식처럼 손절하면서 사고팔고 하는게 아니라 싸게 샀다면 잘 지켜서 수익내고, 수익이 났을 때 팔아서 더 가치있는 물건에 투자하는 것

[적용점]

매도의 1원칙 내가 매수한 가격보다 높은 수익 구간에서 + 더 좋은 물건으로 갈아 끼울 수 있는 것을 찾았을 때 진행한다. 2원칙 내가 매수한 가격보다 손실구간에서 + 역전세 리스크가 있고 + 더 좋은 물건으로 갈아 끼울 수 있다면 진행한다. 원금보존을 위한 의사결정 플로우맵을 활용하여 매도 시 활용하자.

[결론]

1. (저)내 앞마당에서 비교 평가 시 나의 투자금으로 가장 좋은 단지(입지 上 + 상품성 上)인지?
2. (환)사람들의 수요+선호도가 높아서 어느 시점에서든 매도가 가능한 물건인지?(나라면 A,B중 무엇을 매수?)
3. (수)투자금 대비 100%이상의 수익을 낼 수 있고, 투자금이 과도하진 않은지?
4. (원)전세가율이 충분히 높은 단지인지?
5. (리)잔금 가능? 향후 예정된 공급으로 역전세 대응 가능? 장기적으로 지켜낼 수 있는 확신 있음?

“투자를 잘 하기 위해서는 투자 후 복기가 가장 중요하다”

1. (1단계 복기) 매수, 전세 세팅 직후 복기 “지역, 단지, 가격, 협상”
2. (2단계 복기) 투자 3개월 후 “지역, 단지, 가격, 협상”의 기회와 리스크를 점검
3. (3단계 복기) 1년단위 매년 과거의 내선택이 옳은 선택인지 복기.